3月份,北京的東、北、南都出現(xiàn)了郊區(qū)商品房新開盤價格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象,接近六環(huán)的商品房價格超過四環(huán)次新房價格。(《新京報》4月7日)
郊區(qū)房價暴漲,我認為有個重要原因:不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買開發(fā)商的新盤,導致郊區(qū)新盤與城區(qū)新盤價格出現(xiàn)嚴重倒掛。 以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例,這一帶的次新房價格一般在26000元/平米左右,但銀行按揭時最高只能評估到20000元/平米,甚至是15000元/平米;而新房價格則不低于35000元/平米。以購買100平米住宅為例,20%的首付,購買26000元/平米的次新房需要100萬元以上首付,而購買35000元/平米的新房則只需要70萬元首付。 70萬元首付對于許多購房者來說,仍然是不可承受之重,因此他們再一次把目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)。是買28000元單價的郊區(qū)新房好呢,還是買每平米17000元的次新房好?正確的答案顯然是后者。但現(xiàn)實堅硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者!因為如果是選擇后者,銀行評估的次新房價格可能只有11000元每平米,這樣,買100平米單價17000元的次新房,總價是170萬元,卻只能按評估價格11000元/平米的80%向銀行貸款,可貸得88萬元,其余82萬都需要購房者現(xiàn)金支付。而買100平米28000元每平米的新盤,購房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬元! 此外,由于稅費制度收緊,購買次新房的營業(yè)稅、中介費等,需要比購買新房平均多出5個左右百分點,每200萬元的住房,又要多出近10萬元現(xiàn)金。進一步導致購買次新房的現(xiàn)金要比購買新房高得多。 長期以來,我們的住房按揭制度都是有利于開發(fā)商的,開發(fā)商定多少價銀行都認可,但是次新房哪怕比同地段新房價格低得多,到銀行按揭時的評估價格都比實際交易價格低很多。這樣做原本是有它的道理的,就是銀行為了降低按揭風險,防范購房者做高交易價格以便多套取銀行貸款。
但這卻給了開發(fā)商極大的空子可鉆,他們可以把房價抬到比次新房甚至是剛從開發(fā)商手里賣出的次新房價格高得多,因為很多購房者由于現(xiàn)金首付能力有限,被迫轉(zhuǎn)向新房。 更有甚者,不合理的按揭制度還有利于開發(fā)商假按揭,反正價格都是由開發(fā)商說了算,如果他想故意提高價格以捂盤,那可以把價格抬得很高,起到一箭雙雕的效果:一是達到捂盤目的,二是由于價格跟成本相差巨大,他們只要有少量的樓盤假按揭成功,就能輕易從銀行套取足夠“過冬”的資本金。 為了打擊哄抬房價,防范銀行信貸風險,也許該修正銀行按揭制度了。 |