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在新一輪樓市調(diào)控政策和地方調(diào)控政策紛紛出臺(tái)后，僵持了一個(gè)多月，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎出現(xiàn)了松動(dòng)的跡象。近日，深圳首個(gè)在售樓盤低調(diào)降價(jià)，刺激銷售，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。但是，購房者認(rèn)為“降價(jià)”只是開發(fā)商放出的煙霧彈，開發(fā)商仍然掌控房?jī)r(jià)話語權(quán)。專家指出，要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間，應(yīng)該結(jié)束開發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。
打折，真的“狼來了”？
繼恒大地產(chǎn)“八五折”讓利銷售風(fēng)波之后，沉寂了一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)又掀降價(jià)波瀾。近日，深圳本土知名房企佳兆業(yè)地產(chǎn)在深圳的三個(gè)在售樓盤——金翠園、茗萃園及上品雅園悄悄搞起了讓利促銷。這是深圳首次出現(xiàn)的在售樓盤降價(jià)，一時(shí)間招攬了眾多的人氣，許多市民紛紛致電垂詢和前往看樓。
位于深圳羅湖中心區(qū)的金翠園是典型的學(xué)區(qū)房，生活配套設(shè)施完善，學(xué)校密集，因此受到了業(yè)主的高度關(guān)注。金翠園售樓處工作人員汪美紅介紹說，金翠園拿出了四至27樓的多種戶型讓利促銷，市場(chǎng)反饋非常好，周末兩天單小戶型就已經(jīng)賣出了20多套，目前各種戶型只剩下兩三套。
據(jù)汪美紅介紹，此次讓利促銷幅度在20%左右，價(jià)錢十分優(yōu)惠。以小戶型為例，一口價(jià)24000元，比之前優(yōu)惠了5000元/平方米。120平方米的大房型優(yōu)惠價(jià)為27000元至35000元，80平方米的小三房?jī)?yōu)惠價(jià)為25000元至29000元，基本上都是打八折，并且，優(yōu)惠戶型全部是帶裝修的成品房，貨真價(jià)實(shí)。
與金翠園相似，佳兆業(yè)旗下的上品雅園、茗萃園也則紛紛推出了含精裝修的特價(jià)單位。上品雅園含精裝修均價(jià)每平方米降價(jià)3000元左右，茗萃園均將降幅最少也到達(dá)了每平方米2000元以上。
至于讓利的原因，金翠園售樓處工作人員汪美紅解釋說，促銷是因?yàn)榧o(jì)念公司11周年慶，上市公司要做的一點(diǎn)讓利活動(dòng)，并不存在資金回籠的壓力及市場(chǎng)低迷倒逼降價(jià)。
看不懂的房?jī)r(jià)，開發(fā)商的獨(dú)角戲
與恒大地產(chǎn)率先“打折”時(shí)市場(chǎng)一片嘩然不同，此次深圳在售樓盤降價(jià)各界輿論反應(yīng)平平。市民對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)產(chǎn)生“免疫力”，認(rèn)為房?jī)r(jià)升降實(shí)質(zhì)上就是開發(fā)商的“獨(dú)角戲”。
此前，恒大地產(chǎn)率先拋出了“八五折”的突圍政策，正當(dāng)人們欣喜地認(rèn)為調(diào)控政策發(fā)揮效力，樓市的進(jìn)入下行區(qū)間時(shí)，恒大“打折”突然喊停，許多前往垂詢的購房者甚至認(rèn)為恒大是“真打折，假降價(jià)”，利用公眾對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期忽悠了市場(chǎng)。
但這不是個(gè)案，繼恒大打折之后，深圳媒體又大幅報(bào)道深圳出現(xiàn)首個(gè)暴跌樓盤，新盤價(jià)格跌破一萬元，與目前深圳房地產(chǎn)均價(jià)兩萬元相比無疑是“腰斬”。當(dāng)購房者興沖沖地前往購房時(shí)，卻被告知是“內(nèi)部?jī)r(jià)”，而且也只成交了一套。
深圳市民邵高杰認(rèn)為，樓市是一個(gè)猜不透的謎，房?jī)r(jià)更是讓人看不懂想不明白�！伴_發(fā)商為什么可以定價(jià)這么高，今天說降就降，明天說漲就漲，沒有一點(diǎn)規(guī)律可言，我們這些買房的小老百姓被沒有道理的數(shù)字玩得暈頭轉(zhuǎn)向。”他說。
邵高杰說出了很多人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)心中的疑問。許多市民對(duì)開發(fā)商以“打折”牟取人氣的行為很反感，“開發(fā)商利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位不斷地刺激市場(chǎng)，愚弄百姓，房?jī)r(jià)就他一個(gè)人說了算。”市民楊一為開發(fā)商綁架房?jī)r(jià)憤憤不平。
廣州房地產(chǎn)專家韓世同分析，房地產(chǎn)定價(jià)有兩條規(guī)律，一是現(xiàn)行的“認(rèn)知機(jī)制”，它由供求決定，通俗而言即“眾人拾柴火焰高”，由市場(chǎng)完全決定房?jī)r(jià)。另一種是“成本核算機(jī)制”，計(jì)算土地成本、工程造價(jià)、人工、利息等等因素后核定房?jī)r(jià)。
“由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂，購房的剛性需求維持高位，開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有一個(gè)合理的定價(jià)基礎(chǔ)和機(jī)制，導(dǎo)致房?jī)r(jià)就像脫韁的野馬，毫無道理可言。”韓世同說。
專家：結(jié)束開發(fā)商閉門喊價(jià)的時(shí)代
撲朔迷離的“打折”鬧劇，真真假假的降價(jià)風(fēng)波，購房者已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)沒有游戲規(guī)則的“獨(dú)角戲”深感無奈，市場(chǎng)出現(xiàn)了“審丑”疲勞。專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)的操控權(quán)全權(quán)握在開發(fā)商手中，欲使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間，必須建立合理的定價(jià)機(jī)制，結(jié)束開發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。
建議一：公開成本核算。廣州房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，成本核算機(jī)制應(yīng)介入房?jī)r(jià)制定，改善市場(chǎng)定價(jià)的無序狀態(tài)�！罢梢远ㄆ诠夹袠I(yè)的基本成本情況，如地價(jià)、工程造價(jià)、稅收比重、利息等，讓買房者對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成心里有數(shù)。”
韓世同說，公布房地產(chǎn)成本實(shí)質(zhì)上并不涉及商業(yè)核心秘密，透明化相反會(huì)起到有效的監(jiān)督作用，每個(gè)開發(fā)商都有必要公布成本。但同時(shí)，韓世同指出，公開成本并不能防止房?jī)r(jià)暴漲，它只是市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制的一個(gè)合理補(bǔ)充。
建議二：擴(kuò)大土地供應(yīng)。深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，供求關(guān)系的極度失衡導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是由開發(fā)商主導(dǎo)，而非成本決定，開發(fā)商可以漫天喊價(jià)無所顧忌。因此，擴(kuò)大土地供應(yīng)，完善保障性住房政策，是有效調(diào)控房?jī)r(jià)的根本。
“依靠市場(chǎng)來定價(jià)，靈活運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)配功能，前提必須是市場(chǎng)供求關(guān)系基本平衡。但是目前供求的矛盾使得市場(chǎng)定價(jià)失靈，政府應(yīng)立即介入，結(jié)束開發(fā)商喊價(jià)的時(shí)代。要使房?jī)r(jià)回落合理區(qū)間，必須是政府有限參與下調(diào)節(jié)供求關(guān)系的平衡，例如擴(kuò)大土地供應(yīng)量�！备吆Ｑ嗾f。
建議三：壓制商品房的投資性功能。韓世同分析，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)自住房型占少數(shù)，投資房型占絕大多數(shù)，房子事實(shí)上已經(jīng)成為投資的工具。由于自住型需求與投資型需求兩者的價(jià)格承受能力不同，投資型需求把自住型需求排擠在市場(chǎng)之外，造成了資源分配不合理，目前非常必要的是采取有力措施遏制房子的投資品功能。
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