4月17日以新國十條為標(biāo)志的此輪房地產(chǎn)調(diào)控,已屆百日。政策和市場將往何處去?本報記者調(diào)查顯示,進入7月中下旬,各地新開樓盤價格比預(yù)期明顯下調(diào),其中尤以品牌房企最為明顯;地價方面,近期土地出讓溢價率下降,環(huán)比漲幅趨緩。 調(diào)控效果初顯,但信貸執(zhí)行力度、保障房供地及建設(shè)等后續(xù)調(diào)控措施,仍然不容懈怠。
新盤定價下調(diào)
0.1%,這是國家統(tǒng)計局近日公布的全國房價6月份首次環(huán)比下跌的比例;而對于普通人而言,根本尚未感受到房價的真實下跌。 變化正在發(fā)生。7月下旬,位于北京北五環(huán)外的標(biāo)桿樓盤華貿(mào)城,推出新一期LOFT房源,均價27500元/平米,相當(dāng)于買一層送一層;而此前的上半年,華貿(mào)城平層產(chǎn)品均價曾達到27500元/平米,“這相當(dāng)于變相降價,”長期關(guān)注華貿(mào)城的韓小姐說,她去看了樣板間,雖然層高僅為4.85米,但確實可以隔成兩層。 將于月底正式開盤的萬科長陽半島項目,于18日公開了部分房源價格。買房人劉女士告訴本報記者,銷售人員給與她的價格最低可至11500元/平米,該項目對外預(yù)計均價為13500-16500元/平米。 根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)等機構(gòu)監(jiān)測,目前北京存在打折、降價、促銷的新盤已由6月底的80個,上升到了現(xiàn)在的近百個。目前推出的新盤,均有或多或少的折扣降價。但公開降價的項目依舊寥寥無幾,大部分項目仍舊采用暗降的方式。 在廣州,年度標(biāo)桿亞運城的入市,將是下半年樓市風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)對于亞運城首期房源的價格預(yù)期,已從之前的13000元以上調(diào)至萬元以下,但亞運城五大開發(fā)商尚未對此明確表態(tài)。 在深圳,萬科華府樓王棟134平雙拼戶型7月15日開盤,價格區(qū)間為28000元/平米-32000元/平米,購買按揭付款總價減8萬,3日內(nèi)簽約再減5萬,雙拼戶型按兩套計算,3日內(nèi)簽約按揭付款總價減26萬。寶安、龍崗多個項目推出的特價房,價格也降至萬元以下。 “房價實質(zhì)性下跌將從新盤開始。”多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。近期,萬科、保利、中海、金地等標(biāo)桿房企均表示,其下半年將集中推出新房源。預(yù)計供應(yīng)高峰將出現(xiàn)在傳統(tǒng)的銷售旺季9月份之前,如果屆時成交量仍未大幅恢復(fù),則供大于求的局面將對房價形成實質(zhì)性的下調(diào)壓力。
地價繼續(xù)下行
中國土地勘測規(guī)劃院日前公布的地價監(jiān)測報告顯示,二季度全國105個主要監(jiān)測城市地價漲幅進一步趨緩,商業(yè)、居住、工業(yè)地價較上一季度分別下降0.36、1.24、0.53個百分點,居住地價增幅下降幅度最大。 據(jù)北京土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至6月30日
,北京共拍賣土地117塊,其中新政以后拍賣50塊,樓面價則明顯下調(diào),住宅的樓面價從新政前的12258元,下調(diào)至新政以后的5085元每平米,下調(diào)近6成。 萬科、恒大、遠洋等公司有關(guān)負(fù)責(zé)人對本報記者表示,下半年將是這一輪調(diào)控帶來的絕佳拿地時機,公司有意在土地市場抄底。遠洋地產(chǎn)甚至進行了一筆最多9億美元的海外融資。 但問題也已出現(xiàn):伴隨著土地溢價率的大減,地方政府出讓土地的積極性也在消減。北京、上海、廣州和深圳,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為土地供應(yīng)緩慢。萬科執(zhí)行副總裁肖莉提醒,應(yīng)關(guān)注目前土地供應(yīng)和開發(fā)投資不足,將給明年帶來房屋供應(yīng)不足的問題,并采取一些辦法解決這一問題。萬科的建議是,在土地一級開發(fā)環(huán)節(jié)、在市政、公用設(shè)施領(lǐng)域引入民間資金,減少政府投入成本、加快土地開發(fā)節(jié)奏,提高土地出讓效率。 如何防止供應(yīng)不足導(dǎo)致的房價報復(fù)性反彈,令調(diào)控走出“越調(diào)越漲”的怪圈? 保障房住房被寄予補足投資和分流需求的厚望。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新7月17日表示,今年保障性住房建設(shè)580萬套的目標(biāo)不會變,中央已經(jīng)下?lián)?00多億資金用于這一事務(wù)。姜偉新還透露,國務(wù)院批準(zhǔn)利用住房公積金貸款支持保障性住房的試點,已確定北京等28個城市作為試點城市。 中原地產(chǎn)研究中心董事程澐認(rèn)為,鑒于國內(nèi)正在改變過去住宅市場化為主導(dǎo)的單一局面,保障房的推出,有助于實現(xiàn)樓市的供需平衡。深圳社科院城市運營中心主任高海燕指出,保障房住房供應(yīng)首先影響人們的心理預(yù)期。本輪調(diào)控目的不僅僅在于房價,還作用于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進收入分配公平等方面,必將持續(xù)相當(dāng)長的時間。而伴隨政策的持續(xù),將從現(xiàn)有的心理層面影響進入試探性調(diào)整,并真正進入全面調(diào)整期。
房價跌20%,地價跌30%?
市場發(fā)生變化的同時,銀監(jiān)會、住建部、國土部高層近期也頻頻表態(tài),嚴(yán)控信貸、嚴(yán)查囤地、加強保障房等措施被反復(fù)強調(diào),顯示政策仍未放松,下半年房價下跌已成共識。 房價究竟會下跌多少?幾乎所有人都迫切需要答案。一些數(shù)據(jù)或許可以一窺端倪:品牌房企帶動的降價潮,將對區(qū)域市場產(chǎn)生巨大影響。根據(jù)公開資料,萬科、保利等十大標(biāo)桿房企2008年底以前所獲得的土地儲備,將是今年下半年新增供應(yīng)的集中區(qū)域,其中大部分土地價格不超過兩年前地價水平,中原地產(chǎn)認(rèn)為,考慮到這兩年間土地價格的大幅增長,大部分項目即使降價10%~15%仍然可盈利。 “上半年的觸底僅僅是階段性的調(diào)整。預(yù)計下半年,新增供應(yīng)將加速入市,在短期供大于求的情況下,各地住宅項目將陸續(xù)降價,降幅可能在15%~20%!北本┲性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)測。 建銀精瑞投資董事長李曉東認(rèn)為,不排除某些高價地虧本的可能性;肖莉也認(rèn)為,有開發(fā)商可能會不得不針對部分項目計提存貨跌價準(zhǔn)備。 中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱分析,5、6月份土地市場和1-4月份相比,所謂地王已經(jīng)不存在了,高總價地塊整體水平明顯下降;從樓板價來看,6月僅有4幅地塊樓板價超過萬元,且無一地塊進入上半年前十的排行榜,樓板價水平持續(xù)降低。他預(yù)計,一線及部分二線城市地價將出現(xiàn)30%左右的回調(diào)。
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