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| 2010-07-26 作者:陳雪根 來源:中華工商時報 |
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北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊聯(lián)合發(fā)布的今年上半年北京市房地產(chǎn)市場運行情況顯示，最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策實施百日，北京房價并未回落。
今年6月份，北京市房屋銷售價格環(huán)比下降0.4%。新建住宅銷售價格結(jié)束了今年以來持續(xù)上漲的態(tài)勢，環(huán)比與上月持平。其中，純商品住宅、經(jīng)濟適用房和限價房等政策性住房價格環(huán)比均與上月持平。同時，6月份，全市二手住宅交易價格繼續(xù)走低，環(huán)比下降0.9%。
從數(shù)據(jù)來看，好像北京房價已經(jīng)開始回落，但只要分析一下結(jié)構(gòu)，就會發(fā)現(xiàn)，四環(huán)路以內(nèi)商品住宅期房銷售均價為3.4905萬元/平方米，比1-5月每平方米上漲285元；四環(huán)至五環(huán)路銷售均價為2.0517萬元/平方米，比1-5月下降232元。五環(huán)至六環(huán)路銷售均價為1.4961萬元/平方米，比1-5月上漲162元；六環(huán)路以外銷售均價為1.1444萬元/平方米，比1-5月再降304元。也就是說，北京的房價只有四五環(huán)之間和六環(huán)外是下降的，四環(huán)內(nèi)和五六環(huán)之間是上升的，一升一降，把房價漲幅熨平了，其中占新建住宅期房成交量1/4的經(jīng)濟適用房也幫了大忙。四環(huán)以內(nèi)基本上是北京的城區(qū)，四五環(huán)之間，可以看做北京城區(qū)與郊區(qū)的過渡地帶，五六環(huán)之間基本上是北京的近郊區(qū)縣，換言之，城區(qū)和近郊區(qū)縣的商品房房價還在上漲，并未因最嚴(yán)厲的調(diào)控而有任何松動，這與前些時候人們的判斷大相徑庭，顯然現(xiàn)在還沒到必須放松乃至放棄調(diào)控的時候。
但我們也不必氣餒，只要不放棄調(diào)控，房價終究是會下降的。有幾組數(shù)據(jù)可以增強我們房價必降的信心。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控對于投資乃至投機的作用開始明顯呈現(xiàn)，商品房成交量已經(jīng)開始下降，二手房成交量下降更多，商品房庫存在增加，而新增供應(yīng)并未減少，在新增供應(yīng)中，保障性住房比例明顯提高。
央行北京營管部發(fā)布的《2010年上半年北京市金融運行情況報告》顯示，個人住房貸款5月、6月新增額比4月分別下降46.1%、69.1%，隨著房地產(chǎn)調(diào)控在降低投資性購房過熱需求方面取得階段性成果，購房需求有望理性回歸。同時，盡管房地產(chǎn)開發(fā)貸款也在下降，但開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)在向以保障房為主轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)開發(fā)投資整體并未下降。這就可以既保證有足夠的供應(yīng)量，又可以通過保障性住房的上市，拉低房價。
上半年，北京全市銷售商品住宅4.3694萬套，比上年同期下降了41.5%。二手房成交量下降更加明顯。由于銷售不暢，北京商品房庫存量已經(jīng)超過9萬套。在庫存增加的同時，新增供應(yīng)也在增加。今年上半年，
北京住宅用地平均月供地72.81萬平方米，8月住宅供地將達(dá)116.5公頃，猛增60%，比7月上漲兩倍以上，全年完成2500公頃供地計劃沒有太大問題。而去年完成的土地交易，如果按每套房100平方米計算，足以形成15萬套的新增供應(yīng)。
今年上半年，商品房施工面積同比小幅下降（4%），但政策性住房同比增長了50.6%；住宅新開工面積增長了67.7%，而政策性住房新開工面積就同比增長了62.3%。政策性住房供應(yīng)占比提高，大量上市，無疑會降低整體房價。如果政策性住房保持投資力度（今年上半年完成投資同比增加33.9%），房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對整體經(jīng)濟的影響就可以降到最低，就可以為降低房價漲幅、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，并為重塑房地產(chǎn)制度，騰出足夠的時間和空間，打下堅實的基礎(chǔ)。
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