公積金:破解保障房資金短缺的一把鑰匙
2010-11-05   作者:記者 徐旭忠/重慶報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
 
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    今年8月初,北京、天津、青島等28個城市被國家列為住房公積金支持保障性住房的試點(diǎn)城市。根據(jù)國家規(guī)定,這些城市可嘗試?yán)米》抗e金貸款建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造安置用房、公共租賃住房等保障性住房,期待住房公積金能夠成為破解保障性住房建設(shè)的資金“瓶頸”的一把鑰匙。

    保障房資金“瓶頸”或可破解

    近日,重慶出臺公租房管理方案規(guī)定,農(nóng)民工可以像中低收入的市民群體一樣申請公租房,而且在主城區(qū)務(wù)工超過5年,申請到公租房后可以轉(zhuǎn)戶進(jìn)城。這是重慶主城區(qū)鴛鴦公租房工地一角。新華社記者 周衡義 攝

    作為西部重鎮(zhèn)的重慶市也被國家列入住房公積金支持保障住房試點(diǎn)城市。就這個城市而言,主要是利用住房公積金貸款建設(shè)公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)。為了確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行,在資金的使用范圍、發(fā)放條件、貸款利率、賬戶監(jiān)管等方面制定了一系列切實(shí)有效的措施,建立健全項(xiàng)目貸款工作運(yùn)行機(jī)制,加強(qiáng)資金監(jiān)管,強(qiáng)化風(fēng)險控制,使項(xiàng)目指貸款能夠更好地支持公租房建設(shè)。
  根據(jù)重慶市的規(guī)劃,未來若干年,重慶市將建設(shè)4000萬平方米的公租房,從今年起的三年內(nèi)每年建設(shè)1000萬平方米,今后視社會需求再建1000萬平方米或更多公租房。目前,重慶主城區(qū)鴛鴦、大竹林、華巖、西永、蔡家片區(qū)及西永園區(qū)六個項(xiàng)目已陸續(xù)開工建設(shè),全市共開工建設(shè)1200萬平方米,其中主城區(qū)開工建設(shè)近1000萬平方米。然而,龐大的公租房建設(shè)計(jì)劃,卻遭遇資金“瓶頸”。
  國家開展的住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)恰如“及時雨”,可以為公租房建設(shè)提供部分資金。重慶市住房公積金管理中心主任嚴(yán)志華介紹說,按照國家規(guī)定,重慶市住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè),主要是用于公租房建設(shè),貸款額度為30億元,總建設(shè)規(guī)模為732萬平方米。其中,重慶市地產(chǎn)集團(tuán)貸款15億元,所屬項(xiàng)目是位于北部新區(qū)的鴛鴦組團(tuán)、大竹林組團(tuán)和位于九龍坡區(qū)的華巖組團(tuán)三個公租房項(xiàng)目,建設(shè)規(guī)模354萬平方米;重慶市城投集團(tuán)15億元,所屬項(xiàng)目分別是位于北碚區(qū)蔡家組團(tuán)、沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)和渝中區(qū)菜園組團(tuán)三個公租房項(xiàng)目,建設(shè)規(guī)模378萬平方米。
  嚴(yán)志華認(rèn)為,住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn),是1999年國家《住房公積金條例》頒布以來,對公積金使用用途的一次重大改革試點(diǎn),進(jìn)一步擴(kuò)大了公積金的使用用途。對重慶來說,為正在大規(guī)模建設(shè)的公租房提供了穩(wěn)定的貸款資金支持,可以提高住房公積金的使用效率。
  重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,住房公積金貸款支持公租房建設(shè),彌補(bǔ)了政府在建設(shè)保障性住房方面的資金不足的狀況,住房公積金貸款的注入,使得住房公積金的住房保障作用得到更好發(fā)揮,可以加快公租房建設(shè)進(jìn)程,有利于解決城市中低收入人群的住房問題,對促進(jìn)住房保障體系的完善、構(gòu)建“市場加保障”的住房“雙軌制”供應(yīng)體系具有積極意義。
  重慶市社會科學(xué)院財(cái)政金融研究所所長鄧濤表示,住房公積金支持保障性住房建設(shè)的做法,是住房保障的新嘗試和新思路,可謂“雙贏”之舉,一方面住房公積金大量沉淀,另一方面公租房建設(shè)資金緊缺,在這種情況下,把住房公積金的部分閑置部分用于公租房建設(shè),短期內(nèi)可以解決地方政府融資的燃眉之急,可以有效增加保障性住房的供給力度,滿足低收入家庭的住房需求。同時,住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)的利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行,有助于住房公積金增值。

    制定有力措施確保資金安全

    對于正在推行的住房公積金支持保障性住房試點(diǎn)工作,重慶市政府和相關(guān)部門十分謹(jǐn)慎,在進(jìn)行大量調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,制定了一系列政策措施,包括資金的使用范圍、發(fā)放條件、貸款利率、賬戶監(jiān)管等,目的是積極穩(wěn)妥地推進(jìn)試點(diǎn)工作,保證住房公積金的使用安全!
  據(jù)嚴(yán)志華介紹,重慶的住房公積金貸款支持保障性住房試點(diǎn),住房公積金貸款的投向是用于公租房建設(shè),只能定向用于已被國家有關(guān)部門審批的6個公租房項(xiàng)目,嚴(yán)禁挪作他用,貸款額度不得突破國家規(guī)定的30億元。在發(fā)放貸款時,貸款項(xiàng)目必須“四證”(《建設(shè)用地許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》)齊全。同時,在抵押擔(dān)保方面也作了明確規(guī)定,必須以在建項(xiàng)目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押,建設(shè)單位不得重復(fù)抵押。
  在貸款期限、利率執(zhí)行上,重慶市將嚴(yán)格按照國家規(guī)定貸款的期限執(zhí)行,最長不超過5年,貸款利率按照5年期以上公積金個人貸款利率上浮10%執(zhí)行(為4.257%)。目前5年期銀行商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款基準(zhǔn)利率為5.76%,根據(jù)情況上浮(20-30%),貸款到期后必須全額收回貸款本息。
  在試點(diǎn)過程中,重慶市將加強(qiáng)住房公積金使用情況的監(jiān)管,特別是賬戶監(jiān)管,項(xiàng)目貸款實(shí)行全程封閉管理,資金封閉使用。受托銀行對借款人設(shè)立資金監(jiān)管賬戶,全程監(jiān)管其項(xiàng)目資本金、貸款資金、項(xiàng)目租售回收資金;一個項(xiàng)目只準(zhǔn)一家銀行進(jìn)入,住房公積金貸款與銀行商業(yè)性貸款必須分開實(shí)施!
  嚴(yán)志華告訴記者,對于住房公積金支持保障性住房試點(diǎn)工作,國家有關(guān)部委也高度重視,強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款項(xiàng)目的“零風(fēng)險”,為此在國家層面還專門建立了一個監(jiān)管系統(tǒng),加強(qiáng)對住房公積金貸款的監(jiān)管。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已建立專門的項(xiàng)目貸款監(jiān)管系統(tǒng),與工、建、農(nóng)等5家住房公積金承辦銀行的總行“總對總”進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)監(jiān)督管理,各城市發(fā)放的住房公積金項(xiàng)目貸款均通過該監(jiān)管系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)際支付操作。她說,每個享受住房公積金貸款的公租房項(xiàng)目都有一個全國統(tǒng)一編號,未經(jīng)國家批準(zhǔn)的項(xiàng)目沒有全國統(tǒng)一編號,無法通過監(jiān)管系統(tǒng)審批,不能實(shí)現(xiàn)貸款操作。

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公積金支持保障房建設(shè)需防范資金風(fēng)險
    對于住房公積金支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn),業(yè)界也存在爭議。一些專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,雖然國家有關(guān)部門在住房公積金支持保障房建設(shè)的試點(diǎn)運(yùn)行中管理非常嚴(yán)格,但在實(shí)際操作中仍然有一些諸如自有資金不足、資金被挪用、建設(shè)工程滯銷、房屋租不出等不確定因素引發(fā)的風(fēng)險,亟須建立健全相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu),形成一整套風(fēng)險防控機(jī)制,增加項(xiàng)目貸款透明度。[詳細(xì)]

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