一方面是部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地等行為導(dǎo)致工業(yè)用地大量閑置,另一方面卻是優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶面臨用地瓶頸……面對嚴峻的工業(yè)用地形勢,位于南昌縣的江西小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通過法律手段和讓企業(yè)采取“項目嫁接”自主招商等方式,在清理閑置土地的同時,加大對新增工業(yè)用地的監(jiān)管,嚴格規(guī)定開工、竣工日期,設(shè)立“畝產(chǎn)”稅收標(biāo)準(zhǔn),為當(dāng)前的閑置用地清理工作帶來了啟示。
用地閑置催生“整治風(fēng)暴”
小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是江西省人民政府設(shè)立的省級開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積為18平方公里,現(xiàn)有落戶企業(yè)500多家。然而,開發(fā)區(qū)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),落戶的企業(yè)中,不少處于土地閑置狀況,類型包括:嚴重違約,具備條件未開工的項目;土地閑置面積較大或雖有少量建設(shè)未投產(chǎn)的項目;私自轉(zhuǎn)讓土地、股權(quán)套現(xiàn)的項目;長期停產(chǎn)、停建,長期建設(shè)未投產(chǎn)的項目。
據(jù)了解,2002年開發(fā)區(qū)成立之初,工業(yè)用地每畝只需8000元至一萬元,而現(xiàn)在每畝超過了八萬元。與此同時,由于閑置工業(yè)用地鳩占鵲巢,阻擋了優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶,嚴重阻礙了開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。
小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會副主任何新躍說,由于土地閑置嚴重,導(dǎo)致開發(fā)區(qū)90%的稅收來自于10%左右的土地,90%的土地處于不同程度的閑置狀態(tài)或效益低下狀態(tài),部分企業(yè)主圈地、炒地、囤地期盼土地升值或粗放經(jīng)營導(dǎo)致土地閑置,嚴重損害了地方發(fā)展環(huán)境,人為造成用地“瓶頸”。
為了盤活閑置土地,今年8月初,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目重組工作全面啟動,主要采取法律手段穩(wěn)步推進。清理工作以法律服務(wù)外包的形式,委托律師事務(wù)所統(tǒng)一執(zhí)行。由律師對照合同約定、法律規(guī)定,對違約、違法企業(yè)進行約談,采取發(fā)律師函、提請民事訴訟等方式,依法進行清理重組。
2008年4月,江西中集車輛物流裝備有限公司與小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)簽訂《投資意向協(xié)議書》,約定在開發(fā)區(qū)內(nèi)利用50畝土地投資1億元,建設(shè)車輛銷售、配件加工、車輛改裝項目。然而,受金融危機的影響,項目遲遲未能開工建設(shè),經(jīng)法律途徑多次協(xié)商后,雙方于今年9月27日達成協(xié)議,由開發(fā)區(qū)原價回購50畝土地。
江西中集車輛物流裝備有限公司綜合部經(jīng)理王國良說,公司購置的土地是開發(fā)區(qū)內(nèi)最好的地段,原價被收回,剛開始公司上下都想不通,但畢竟是我們違約在先,慢慢也就理解了開發(fā)區(qū)管委會的做法。
“柔性”清理避免整治“震蕩”
由于一些企業(yè)違法違規(guī)違約情況嚴重,但又不肯放棄既得利益和可以預(yù)期的土地升值帶來的高額收益,清理工作開展之初,工作人員經(jīng)常接到恐嚇電話,甚至有個別企業(yè)在聯(lián)合執(zhí)法小組對其違法違規(guī)行為進行現(xiàn)場執(zhí)法時,進行暴力對抗,清理工作面臨巨大壓力。
此外,由于開發(fā)區(qū)建設(shè)初期,因招商經(jīng)驗不足,引進項目時所簽訂的合同對企業(yè)約束力不夠。而在征地、通平等方面沒有及時到位也為少數(shù)企業(yè)不履行合同提供了借口。
為此,開發(fā)區(qū)管委會在運用法律手段清理閑置土地的同時,通過“倒逼機制”和“項目嫁接”加速企業(yè)開工、投產(chǎn),發(fā)展上下游產(chǎn)業(yè)。被重組企業(yè)也因此由不理解轉(zhuǎn)變?yōu)槔斫,由被動配合到主動支持?BR> 2008年7月,蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司和小藍經(jīng)濟區(qū)管委會簽訂《投資合同書》,約定征用46.56畝土地投資建設(shè)汽車注塑件生產(chǎn)項目,并約定了開工投產(chǎn)期限。然而,在約定最后期限到來后,公司卻未能如期建設(shè)投產(chǎn)。
為此,今年10月8日,雙方再次簽訂補充協(xié)議,蘇州吳越塑料工業(yè)有限公司承諾于2011年10月前投產(chǎn),并在2012年底前,上繳各項稅收不低于260萬元,此后還將逐年增加。
與此同時,通過讓落戶企業(yè)自主招商,實行“項目嫁接”,也是開發(fā)區(qū)盤活閑置土地的另一“訣竅”。
“改變傳統(tǒng)企業(yè)落戶方式,實行‘嵌入式招商’,也是清理閑置土地的新思路!遍_發(fā)區(qū)招商局招商二部部長吳光宇告訴記者,作為世界500強企業(yè)的百事可樂和可口可樂兩家公司需要大量的PET包裝瓶,這便各自需要至少20畝地的PET瓶存儲庫房。而生產(chǎn)PET瓶的配套企業(yè),每家至少又需要占用50畝地建設(shè)廠房。后來在開發(fā)區(qū)的協(xié)調(diào)下,兩家飲料公司“自主招商”,分別從上海和珠海引進兩家PET瓶生產(chǎn)企業(yè),直接租用百事可樂和可口可樂的廠房,每天按需生產(chǎn),沒有讓開發(fā)區(qū)新增一分用地。
“我們估算,如果能將開發(fā)區(qū)內(nèi)的閑置用地全部清理盤活,將為開發(fā)區(qū)節(jié)省、盤活資金六億元!焙涡萝S說,經(jīng)過4個月的清理整頓,目前小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已收回閑置用地553畝,有效避免了在清理整治過程中出現(xiàn)大的“震蕩”。
閑置土地成功“重組”的啟示
何新躍認為,小藍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)清理閑置土地之所以能取得成功,得益于一系列創(chuàng)新做法:
一是多種手段并用,突破清理工作阻力。
首先是運用法律手段,減輕重組壓力,降低重組成本,達到重組效益最大化。
其次是運用經(jīng)濟辦法,既堅決維護政府利益,又兼顧投資者利益。對于配合工作的企業(yè),做到“有情操作”,在合法基礎(chǔ)上通過協(xié)商的方式給予投資者合理的經(jīng)濟補償,達到快重組的目的;對于不配合工作的項目,依法依規(guī)從重處罰,追繳其不當(dāng)?shù)美?BR> 此外,運用行政辦法,依法依規(guī)加大對擬重組項目的執(zhí)法、稽查力度,對企業(yè)用地違法、違規(guī)行為進行嚴厲查處,使不良企業(yè)在開發(fā)區(qū)無立足之地。
二是精細操作,剛?cè)岵⒂,實現(xiàn)被清理企業(yè)由不理解到主動配合的轉(zhuǎn)變。
根據(jù)企業(yè)違法違規(guī)的實際狀況,開發(fā)區(qū)制定了科學(xué)、詳細的工作流程,從確定企業(yè)名單、核查違約情況、分析制定方案、約談,到簽訂重組協(xié)議,到執(zhí)法、稽查等,都做到有章可循,確保項目重組工作依法、有序、穩(wěn)定、全面展開。
三是在清理閑置土地的同時,對新重組的企業(yè)或重組新引進的企業(yè),嚴格把關(guān),避免產(chǎn)生新的閑置用地。