最近召開的國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省（自治區(qū)、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這是我國首次在持有環(huán)節(jié)對個(gè)人自住住房征稅。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部昨天在聯(lián)合回答記者提問時(shí)明確表示，為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，當(dāng)前有必要在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。
當(dāng)天，重慶和上海雙雙宣布，將按年對當(dāng)?shù)夭糠肿》块_征房產(chǎn)稅，其中上海從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價(jià)高低分別暫定為0.6％和0.4％。
重慶主城9區(qū)內(nèi)存量增量獨(dú)棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被征收房產(chǎn)稅，其稅率為0.5％－1.2％。
兩市都明確主要以增量住房征稅為主，對存量住房觸及較少。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部表示，房產(chǎn)稅為地方稅，試點(diǎn)征收的收入屬地方財(cái)政收入。為充分體現(xiàn)調(diào)節(jié)收入分配的政策目標(biāo)，改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房特別是廉租房和公租房建設(shè)等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅。
■釋疑
什么是房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅屬財(cái)產(chǎn)稅，主要對保有的房產(chǎn)征收�！吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》是1986年由國務(wù)院頒布實(shí)施的�！稐l例》規(guī)定，對位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征收房產(chǎn)稅。
因房產(chǎn)稅開征時(shí)，我國尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少，且居民收入水平普遍較低，《條例》規(guī)定對個(gè)人所有的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。房產(chǎn)稅主要是對生產(chǎn)經(jīng)營性房產(chǎn)征稅。
法律依據(jù)是什么
相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《條例》是依據(jù)全國人大常委會有關(guān)授權(quán)決定，由國務(wù)院制定的。房產(chǎn)稅制度也需要根據(jù)情況的變化進(jìn)一步改革完善。國務(wù)院常務(wù)會議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）政府從實(shí)際出發(fā)制定。這為部分城市進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)提供了依據(jù)。
■解讀
短期抑制房價(jià)卻難“一劍封喉”
抑制房價(jià)
從短期看，房產(chǎn)稅的出臺自然對房地產(chǎn)市場有著直接或間接的影響，能對高漲的房地產(chǎn)價(jià)格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”，樓市調(diào)控仍需繼續(xù)打“組合拳”。
房產(chǎn)稅改革一度被認(rèn)為是抑制房價(jià)過快上漲的“殺手锏”，但專家表示，房產(chǎn)稅影響最大的主要是投資需求。中房集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，房產(chǎn)稅將使房屋持有者考慮持有成本，房地產(chǎn)投資收益增加不確定性，這會對房地產(chǎn)市場的需求關(guān)系產(chǎn)生微妙影響。
“有了房產(chǎn)稅制度，房價(jià)只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權(quán)衡投資收益�！弊〗ú空哐芯恐行母敝魅吻睾缯f。
但從中長期來看，房產(chǎn)稅對于房價(jià)的影響可能比較有限。房價(jià)主要取決于供求關(guān)系，遏制高房價(jià)不能寄希望于房產(chǎn)稅，其出臺不太可能導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)大幅下降。
中國社科院財(cái)貿(mào)所所長高培勇稱，成本、利潤和稅金構(gòu)成了住房價(jià)格，房產(chǎn)稅改革只是對稅金進(jìn)行調(diào)整，不足以對房價(jià)造成巨大影響。
市場人士普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅對房價(jià)的影響取決于最終稅率。但從目前來看，滬渝方案并非十分嚴(yán)格，在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房價(jià)影響幅度很有限。
房產(chǎn)稅收入用于“援建”保障房
收入分配
從收入分配角度看，房產(chǎn)稅的開征是十分有價(jià)值的，它體現(xiàn)了稅收參與社會財(cái)富再分配的功能。
通過對面積大、價(jià)格高、套數(shù)多的個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財(cái)產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距。
近年來，房產(chǎn)投資或投機(jī)成為部分人積累財(cái)富的重要方式，對居民收入差距的擴(kuò)大產(chǎn)生了越來越大的影響。130多個(gè)國家和地區(qū)都對住房征收房產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配。
不過，業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅不能增加普通購房者的成本�！跋碛羞m當(dāng)?shù)淖》渴敲總�(gè)公民的權(quán)利，一個(gè)家庭擁有一定面積、套數(shù)之內(nèi)的房產(chǎn)是合理的�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家表示，征收住房保有環(huán)節(jié)稅，應(yīng)該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數(shù)越多，稅率就越高，持有成本也相應(yīng)越高。一般來說，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過1％。如果是首套房、中小戶型就應(yīng)該免征房產(chǎn)稅，或以極低稅率征收，不增加普通百姓居住支出。
此外，房產(chǎn)稅的使用能否增進(jìn)公共福利？有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房產(chǎn)稅在充實(shí)地方政府“錢袋子”的同時(shí)，能否真正“取之于民、用之于民”？專家建議，借房產(chǎn)稅改革之機(jī)，推進(jìn)地方財(cái)稅制度的改革，建立公開透明的決策和監(jiān)督機(jī)制，保證稅收所得用于公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的提供。
對此，國家相關(guān)部門負(fù)責(zé)人明確表示，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)征收的收入將用于保障性住房等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。
地方征房產(chǎn)稅避免太依賴賣地
稅制改革
從各國征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐看，房產(chǎn)稅是對個(gè)人擁有的住房普遍征收，無論是增量和存量住房都在納稅范圍之內(nèi)。
“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案早就應(yīng)該出臺�！敝袊嗣翊髮W(xué)教授安體富說，這將有利于推進(jìn)整個(gè)房產(chǎn)稅改革。他指出，房產(chǎn)稅改革的一個(gè)重要意義便是完善地方稅制。
數(shù)據(jù)顯示，歷經(jīng)1994年分稅制改革及2004年后新一輪稅制改革，我國在所得稅和流轉(zhuǎn)稅制改革方面取得了較大成就，基本上奠定了主體稅模式。
專家認(rèn)為，當(dāng)初稅制改革沒有突出強(qiáng)調(diào)地方稅，房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府?dāng)[脫對賣地收入的過分依賴�！皬亩愔仆晟频慕嵌戎v，房產(chǎn)稅改革只是對原有條款進(jìn)行修正，沒有相對復(fù)雜的立法過程。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓說。
專家認(rèn)為，鑒于當(dāng)前社會貧富差距拉大成為和諧社會的最大障礙之一，政府調(diào)節(jié)手段的缺失已經(jīng)成為拉近貧富差距的主要“瓶頸”。由于稅收是最適宜于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下調(diào)節(jié)貧富差距的手段，因此，十二五期間，預(yù)計(jì)中央將采取一切可以采取的舉措，著力破解上述難題，結(jié)束中國財(cái)產(chǎn)保有層面的無稅狀態(tài)。
有專家預(yù)計(jì)，短期內(nèi)會有一批城市陸續(xù)加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)行列，各地方將陸續(xù)有政策跟進(jìn)，掀起新一輪稅制改革。
■關(guān)注新“國八條”
地方限購細(xì)則2月中旬前出臺
國辦昨天發(fā)出通知，要求進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通知內(nèi)容主要為新“國八條”。通知要求，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺住房限購措施。
中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，限購令延伸至全國時(shí)間之快讓人驚訝。2月中旬的時(shí)間期限，除去春節(jié)假期，等于在不到兩周內(nèi)，各地要出臺限購細(xì)則。這意味著將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行行政干預(yù)。陳云峰說，可以看出，完全依靠市場自身調(diào)節(jié)，已無法控制房價(jià)上漲。行政干預(yù)下的市場體制，也是政府無奈之舉。因?yàn)闊徨X太多，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場。長此以往，將對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不良后果。
普通住房滿5年出售免征營業(yè)稅
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局昨天宣布，今起調(diào)整并執(zhí)行個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。
今后，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；
個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購房價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；
個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
北京多數(shù)銀行節(jié)前“首付六成”
新政提出二套房貸款首付比例提至60%，北京多家銀行昨天透露，目前正在制定有關(guān)細(xì)則，春節(jié)前將執(zhí)行這一政策，興業(yè)銀行等少數(shù)銀行將立即執(zhí)行這一政策。
興業(yè)銀行某支行客戶經(jīng)理表示，昨天已接到有關(guān)通知，立即執(zhí)行二套房貸首付六成的新政策。
>>市場反應(yīng)
新政伊始“咨詢多過戶多趕貸多”
堪稱史上最嚴(yán)的新“國八條”剛出臺，盡管地方細(xì)則尚未出臺，但樓市已出現(xiàn)“咨詢多、過戶多、趕貸多”現(xiàn)象。
觀望情緒暴漲
我愛我家呼叫中心數(shù)據(jù)顯示，新政出臺當(dāng)晚及次日，來電咨詢量大漲，超過兩成電話增量都是詢問新政影響。交易雙方也開始初步協(xié)商在各種情況下如何承擔(dān)責(zé)任和額外費(fèi)用。
商品房銷售人員普遍表示，看房人與平時(shí)差不多，不過都會咨詢是否開始執(zhí)行新政，都有些猶豫�！摆s與不趕幾乎一樣，還不如安心過年看看再說。”咨詢者李女士說。
將現(xiàn)明顯過戶高峰
限購令加碼，無論近期是否有新購，持有房產(chǎn)過多直接意味著不能再購。因此年尾幾天，持有多套房并有新增購房意愿的“大戶”抓緊過戶的情緒十分緊張。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：新政后的27日明顯出現(xiàn)過戶高峰，預(yù)計(jì)將繼續(xù)突破千套，甚至創(chuàng)造紀(jì)錄。細(xì)則出臺前的這段時(shí)間，已經(jīng)簽訂合同的人都會抓緊辦理過戶，會出現(xiàn)過戶高峰。購房者成先生很焦慮：“才剛剛簽完合同，賣房的在這幾天還完貸款也不太現(xiàn)實(shí)，著急啊�！�
欲購房者傾向“趕貸”
新政要求第二套房貸款首付不得低于六成，部分市場改善性需求考慮在最近幾天抓緊購房，爭取趕上首付五成的末班車�！傲商嗔�，付不起，一旦細(xì)則出來，我今天申請房貸也被劃入六成的范圍，我只能違約，風(fēng)險(xiǎn)太大�！贝蛩憬谫彿康耐跸壬硎�。
專家認(rèn)為，首付提高一成，對經(jīng)濟(jì)條件有限的人影響明顯，可能使其無法購房，但趕五成房貸“末班車”的人群可能十分艱難。歲末年初，銀行歇業(yè)或房貸額度已用完，甚至已經(jīng)停貸且鉆空放貸得不償失。
房產(chǎn)稅改革有利于為地方政府確立主體稅源，并有助于地方政府?dāng)[脫對賣地收入的過分依賴。
中國現(xiàn)行的稅制體系沒有真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅，而開征房產(chǎn)稅意味著中國財(cái)產(chǎn)稅缺失狀態(tài)的終結(jié)，意味著政府握有了可對包括收入、消費(fèi)、財(cái)產(chǎn)等多個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)施稅收調(diào)節(jié)的相應(yīng)手段。