“限購(gòu)令”執(zhí)行近一年， 各地樓市持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。到目前，全國(guó)有10多個(gè)城市出臺(tái)的限購(gòu)政策將到期，限購(gòu)即將到期的城市中還沒(méi)有一個(gè)主動(dòng)下發(fā)規(guī)定，明確表示將延長(zhǎng)限購(gòu)令。日前�？谑凶〗ú块T(mén)率先表態(tài)：商品房“限購(gòu)令”不會(huì)“松綁”。目前，樓市價(jià)格正在步步下滑，“停限”的條件還不具備，如果對(duì)樓市提前“松綁”，將會(huì)引來(lái)炒房資金的流入，樓市價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步反彈，兩年多的調(diào)控成效將付之東流。
2012樓市“限購(gòu)令”何去何從恐怕是人們當(dāng)前最關(guān)注的問(wèn)題。許多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人和專(zhuān)家表示，目前并不具備放松樓市限購(gòu)令的條件，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控依然任重道遠(yuǎn)�！�
限購(gòu)令使樓市量?jī)r(jià)齊跌
在限購(gòu)令等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，一二線主要城市的樓市經(jīng)歷了短期高漲、持續(xù)低迷、成交量及金額明顯下滑的過(guò)程。
今年2月底3月初，�？�、三亞相繼推出“限購(gòu)令”，對(duì)保障性住房建設(shè)、稅收政策、信貸政策、房地產(chǎn)用地、房屋交易及限購(gòu)等提出實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)外地戶(hù)口居民來(lái)海南購(gòu)房者和本島戶(hù)口居民預(yù)購(gòu)二套房者進(jìn)行限制。
隨后，海南樓市的銷(xiāo)售量和金額均呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)。12月初記者走訪�？谑卸嗉覙潜P(pán)了解到，打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)明顯增多，非城市核心區(qū)在售和新盤(pán)均有6000元/平方米檔位的價(jià)格，有樓盤(pán)還打出“7折清盤(pán)促銷(xiāo)，5110元/平方米起”的廣告。位于海口市瓊州大道的一個(gè)樓盤(pán)11月中旬開(kāi)盤(pán)，均價(jià)6300元/平方米�！澳壳皟�(nèi)部認(rèn)購(gòu)還不到出1/3�！敝脴I(yè)顧問(wèn)鄭小姐坦言，行情冷淡，“地段不好的新盤(pán)用低價(jià)賺人氣”。
據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年，海南房屋銷(xiāo)售面積同比下降9.9%；前三季度，海南房屋銷(xiāo)售面積619.49萬(wàn)平方米，盡管同比增速由年初以來(lái)的持續(xù)下降開(kāi)始轉(zhuǎn)為上升，但增長(zhǎng)幅度僅為0.3%，而2010年前三季度房屋銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)達(dá)到78.3%。
從全國(guó)來(lái)看，12月5日至11日這一周，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，近8成城市的樓市成交量同比下跌。其中，二、三線城市領(lǐng)跌；京滬深等一線城市延續(xù)頹勢(shì)，成交量依然低位徘徊。
此前，中國(guó)指數(shù)研究院12月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第三個(gè)月下降，且降幅有所擴(kuò)大。因量?jī)r(jià)低迷，成都市舉行的秋季房交會(huì)，甚至都沒(méi)有公布成交數(shù)據(jù)。
“限購(gòu)令”在有效抑制樓市狂躁的同時(shí)，也勒緊了地方的“錢(qián)袋子”。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前10個(gè)月，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%；成交地塊中也有60%是底價(jià)成交。
業(yè)界認(rèn)為不具備取消限購(gòu)條件
�？谑凶〗ň质袌�(chǎng)處處長(zhǎng)戴開(kāi)權(quán)向記者表示，海口市住建部門(mén)將嚴(yán)格執(zhí)行，不會(huì)“松綁”該項(xiàng)政策，將依據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)要求繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。他認(rèn)為，�？谑凶〗ú块T(mén)在執(zhí)行“限購(gòu)令”上沒(méi)有具體期限，國(guó)家規(guī)定限購(gòu)限價(jià)的政策應(yīng)當(dāng)是長(zhǎng)期的調(diào)控任務(wù)，海口市不具備“松綁”“限購(gòu)令”所需要的外部條件支持。
在�？�、三亞經(jīng)營(yíng)數(shù)個(gè)樓盤(pán)的梁經(jīng)理說(shuō)，“限購(gòu)令”有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形成優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)格局。目前不少中小樓盤(pán)的都出現(xiàn)的資金鏈斷裂的情況，限購(gòu)令的繼續(xù)執(zhí)行無(wú)疑是一個(gè)沉重打擊，目前，�？凇⑷齺喌囟魏�、品質(zhì)高的樓盤(pán)，雖有價(jià)無(wú)市，但是房?jī)r(jià)下降幅不大，樓市整合局面的出現(xiàn)有利于大型房地產(chǎn)企業(yè)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：海南樓市11月總成交2806套，環(huán)比10月的2755套上漲1.85%；住宅成交總面積24.82萬(wàn)平方米，環(huán)比10月的24.24萬(wàn)平方米下跌2.4%。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，總成交量和總成交均價(jià)的一漲一跌，說(shuō)明市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的大趨勢(shì)日趨明顯。
另一方面，有關(guān)呼吁放松樓市限購(gòu)的聲音也一直未停歇。目前來(lái)看，除�？谑凶〗ň质袌�(chǎng)處負(fù)責(zé)人表示將延續(xù)“限購(gòu)”政策之外，11個(gè)限購(gòu)即將到期城市中還沒(méi)有一個(gè)主動(dòng)下發(fā)明文規(guī)定，明確表示將延長(zhǎng)限購(gòu)令，這無(wú)疑給市場(chǎng)留下了很大的想象空間。
三亞市美麗新海岸樓盤(pán)的負(fù)責(zé)人龍梅說(shuō)，各地地方政府“土地財(cái)政”的問(wèn)題沒(méi)有解決，財(cái)政收入銳減，“限購(gòu)令”如何延續(xù)是市場(chǎng)、政策、政府之間的博弈的結(jié)果�！捌鋵�(shí)，一些地方政府早就出現(xiàn)了外緊內(nèi)松、明緊暗松、始緊后松等現(xiàn)象�！�
中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院副研究員夏鋒認(rèn)為，“限購(gòu)令”是一種行政強(qiáng)制行為，不是市場(chǎng)行為，樓市的調(diào)控還需要借用市場(chǎng)這只無(wú)形的手。長(zhǎng)期采取限購(gòu)政策與市場(chǎng)配置資源的原則相悖，應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)。因此，調(diào)控樓市不能完全指望“限購(gòu)令”。
值得注意的是，普通消費(fèi)者更支持延續(xù)“限購(gòu)令”。在海口市接受采訪的近10位市民都認(rèn)為，如果取消“限購(gòu)令”，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”，“這是我們最不愿意看到的，不利于社會(huì)穩(wěn)定�！�
調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)推動(dòng)理性發(fā)展
繼�？谥�，廣州、深圳等地的主管部門(mén)也相繼表態(tài)：“限購(gòu)政策退出沒(méi)有時(shí)間表”。盡管?chē)?guó)家有關(guān)部門(mén)沒(méi)有正式發(fā)文，但已有消息稱(chēng)，住建部日前知會(huì)地方政府，限購(gòu)政策于今年底到期的城市須在到期之后延續(xù)這一政策。如何讓樓市調(diào)控步入平穩(wěn)有序軌道，恐怕是當(dāng)前樓市面臨的主要問(wèn)題。
住建部研究中心副主任王玨林向媒體表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)需求還很大，政策一旦放松，房?jī)r(jià)就會(huì)反彈，調(diào)控可能功虧一簣，即使是區(qū)域性的政策放松，也可能會(huì)影響全國(guó)調(diào)控的大局。現(xiàn)有調(diào)控政策如果真要放開(kāi)的話，也必須有新的調(diào)控手段來(lái)承接，實(shí)現(xiàn)“一進(jìn)一退”，這還需要一定時(shí)間。
海南大學(xué)中國(guó)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)理論研究所所長(zhǎng)王毅武認(rèn)為，我國(guó)住房制度仍處于轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)和分配還沒(méi)到位，房產(chǎn)稅推廣也還不具備條件。在商品房市場(chǎng)整體供求關(guān)系尚未平衡的情況下，限購(gòu)政策長(zhǎng)期存續(xù)的可能性很大。
此外，我國(guó)城市化進(jìn)程還在進(jìn)行中，特別是一些適婚男女存在較緊迫的住房需求。作為房地產(chǎn)調(diào)控政策體系的重要組成部分，今后限購(gòu)政策的退出將以房產(chǎn)稅等政策的出臺(tái)為依據(jù)。
也有專(zhuān)家認(rèn)為，但從目前來(lái)看，房產(chǎn)稅賴(lài)以推廣的信息基礎(chǔ)——個(gè)人資產(chǎn)征信系統(tǒng)尚未完善。房產(chǎn)稅即使已開(kāi)始試點(diǎn)，但并無(wú)實(shí)質(zhì)規(guī)則，其具體推廣還有很長(zhǎng)的路要走。
