調(diào)控進入"深水期" 2012樓市四大看點
2012-01-03   作者:“新華視點”記者 葉鋒  來源:新華網(wǎng)
 
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    房價漲勢得到遏制,房企資金全面吃緊,保障房建設創(chuàng)下歷史新高……剛剛過去的2011年,中國樓市“屢調(diào)屢漲”的怪象終結(jié)。2012年樓市交易僵局能否打破,長效機制能否建立,保障房的“穩(wěn)定器”作用能否發(fā)揮……這是展望2012年乃至以后中國樓市的關(guān)鍵看點。

    房價再度反彈還是合理回歸?

    要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進房價合理回歸。按照中央經(jīng)濟工作會議明確的精神,業(yè)內(nèi)專家綜合分析,“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之后,再次下跌。
    從銀根看,央行表示,2012年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策,保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。“目前沒有收到放松房地產(chǎn)開發(fā)貸和個貸的信號!鄙虾R簧虡I(yè)銀行大客戶部負責人近期告訴記者。
    從需求看,上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態(tài),今年均將繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續(xù)受到遏制。
    從供應看,去年的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào),加快普通商品住房建設,擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升,再加上庫存增加,今年樓市不具備因供應短缺而產(chǎn)生“搶購”的環(huán)境。
    值得關(guān)注的是,一些重點城市正在重估房地產(chǎn)的定位。比如,上海市主要領導近期強調(diào),“要痛下決心,堅定不移地推動科學發(fā)展”,“經(jīng)濟發(fā)展必須減少對房地產(chǎn)等的依賴等”。業(yè)內(nèi)人士指出,這將深刻地影響市場預期,進一步削減房價反彈的“心理基礎”。
    知名房地產(chǎn)研究專家陳淮說:“對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,“依靠于恐慌性的需求,依靠于過度占有資源的需求,依靠于為賣而買的需求支撐的關(guān)系時代過去了!
    不過,業(yè)內(nèi)人士同時提醒,不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉(zhuǎn)移”,要通過責任機制嚴格確保政策執(zhí)行到位。相持僵局如何打破?
    這一輪調(diào)控中,與房價穩(wěn)中有降伴生的,是交易僵局的持續(xù)。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處于“絕對短缺”的時期,交易的持續(xù)萎縮不是正常情況。
    中國房產(chǎn)信息集團的數(shù)據(jù)顯示,2011年上海房價下跌了0.56%,但供應和成交量均明顯下降;成交降幅更是接近兩成,創(chuàng)近7年來新低。
    如何打破僵局?主要是“兩端發(fā)力”。對開發(fā)商,卡緊資金流,消除其囤房、囤地的根基,使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來;對購房者,則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道,使市場恢復正常的活躍度。
    不容忽視,一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時,不可避免地對合理購房需求產(chǎn)生了“誤傷”。上海白領李穎的煩惱頗有代表性:“去年連續(xù)三次加息,首套房首付提到三成甚至四成,首套房貸款利率上浮,讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”
    住建部部長姜偉新強調(diào),將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。北京市發(fā)改委副主任趙磊表示,在當前情況下,樓市調(diào)控政策仍然不能放松力度,但不排除根據(jù)形勢的變化在適當?shù)臅r機采取微調(diào)。
    上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為:“預計今年上半年,信貸額度趨于寬松,首套房貸利率會有機會回落!

    調(diào)控長效機制如何建立?

    正如房價的過快上漲不可持久,調(diào)控的猛藥、狠招也不能長用不懈。在堅持調(diào)控政策不動搖的同時,權(quán)威人士表示,各方面要積極探索,完善符合我國國情和市場經(jīng)濟規(guī)律的住房政策體系。
    上海市房地產(chǎn)科學研究院副院長嚴榮認為,未來的樓市調(diào)控還應補足兩方面的軟肋,一是基礎性工作有待進一步推進,包括居民住房信息、住房困難人群的信息等,為調(diào)控政策制定提供科學依據(jù);二是制度性創(chuàng)新需要加強,比如房產(chǎn)稅的完善與推廣、中央及地方稅收分配制度的改革等。
    以房產(chǎn)稅為例。來自重慶、上海兩地的信息顯示,試點期間房產(chǎn)稅征收力度雖然不大,但對住房消費已顯示一定引導作用。根據(jù)中央部署,2012年要繼續(xù)推進“房產(chǎn)稅改革試點”!胺慨a(chǎn)稅改革試點,體現(xiàn)了市場經(jīng)濟要運用規(guī)范的經(jīng)濟手段進行間接調(diào)控,而經(jīng)濟手段里稅收是不可忽略的政策組合工具!必斦控斦茖W研究所所長賈康說。
    不過專家認為,全面開征房產(chǎn)稅還需清除三大障礙:信息障礙,要加快全國住房信息數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng);法律障礙,要對已有的法律、法規(guī)、地方政策進行梳理清理;征收障礙,是自己申報還是政府認定,滯納稅款如何處理等,都需要細化。
    建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制必然要觸動各方更多的利益。比如,個人住房信息系統(tǒng)的建設和聯(lián)網(wǎng)近年來之所以“雷聲大雨點小”,一大原因就是此項工作涉及地方、部門之間的利益平衡,殊為復雜。

    保障房能否加快成為樓市“穩(wěn)定器”?

    2011年底,上!败皩幑ⅰ焙汀吧芯皥@”兩個公租房項目“揭開面紗”。面積適租,全裝修,由國有機構(gòu)運營,租金低于市場價,向包括外來常住人口在內(nèi)的住房困難人群敞開供應——首批合計5100套公租房一舉沖入上海這一樓市“風向標”城市,一石激起千層浪。2011年全年,上海保障房的開工建設量超過全部住宅的六成。
    “保障房正加快從藍圖變成實際供應,在深層次上影響著購房者的預期,還能緩沖商品房投資下降對經(jīng)濟發(fā)展的影響,起著市場‘穩(wěn)定器’的作用。”上海徐匯區(qū)房管局局長陳繼剛說。
    2011年,1000萬套保障房的開工量創(chuàng)下歷史之最,也在改變著樓市的格局。加上今年計劃開工的700萬套,兩年內(nèi)開工建設的保障房,幾乎達到整個“十二五”建設任務的一半。根據(jù)國務院部署,至“十二五”期末,保障房的覆蓋面將達到20%。
    不過,業(yè)內(nèi)人士提醒,尚有幾大深層次問題亟待破解。比如,根據(jù)房屋建設周期,1000萬套保障房今年進入全面施工期,其建材、人口成本將明顯高出去年。加上新建套數(shù),今年保障房的資金需求將創(chuàng)新高,對各方帶來嚴重壓力,融資創(chuàng)新迫在眉睫。
    其次,保障房項目配套設施的供求矛盾將進一步放大。保障房能否被接受,更取決于交通、醫(yī)院、學校等公共資源的配置。2012年需完善對地方保障房建設的考核指標。
    再如,今年將有更多保障房投入供應,分配如何確保公平成為重要課題。業(yè)內(nèi)人士建議,應加快建立保障房申請者經(jīng)濟狀況核對的合理機制、住房保障方面的法制建設完善,堵塞漏洞。

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