打算購置婚房的馮俊鑫和張麗娟夫婦在和銷售人員聊了差不多兩個(gè)小時(shí)之后，無奈地?fù)u頭離開。出門時(shí)還不忘抱怨，“一直在說調(diào)控房價(jià)可能降，結(jié)果等著等著把優(yōu)惠等沒了”。
這兩位所在的“廣州新一城”廣場，今年2月曾推出最低18000元/平方米的特價(jià)單位，比去年10月25000元/平方米的均價(jià)降幅達(dá)7000元，當(dāng)時(shí)馮俊鑫持懷疑態(tài)度，等確認(rèn)消息趕過來時(shí)，“房子已經(jīng)被搶光了”。銷售人員向夫妻倆報(bào)的價(jià)格是每平方米22000元，雖然比去年低，但還是超出了夫妻倆能夠承受的價(jià)位。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在北京、上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)城市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“以價(jià)換量”是目前開發(fā)商普遍采取的策略，但隨著銷量的上升，部分樓盤開始出現(xiàn)價(jià)格逆勢上調(diào)的情況，與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的博弈正在升級，“房托”身影再次顯現(xiàn)。
降價(jià)是主流 低價(jià)盤熱銷
自3月份以來，在開發(fā)商降價(jià)促銷策略帶動(dòng)下，各地樓市成交量明顯上升，進(jìn)入4、5月份，樓市成交回暖態(tài)勢仍在延續(xù)。
據(jù)中原監(jiān)測，從5月份前10天的交易數(shù)據(jù)來看，主要城市新房市場的成交回升較為明顯，54個(gè)大中城市的總成交量較上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有約2成的增長。其中，以成都、杭州為代表的二線城市交易量回升幅度最大，主要原因是近期當(dāng)?shù)夭糠珠_發(fā)商在開展降價(jià)促銷活動(dòng)，大體量的新盤低價(jià)入市有效地拉升了當(dāng)?shù)爻山涣俊?BR> 在香港和記黃埔公司開發(fā)的“上海御沁園”項(xiàng)目售樓處，記者看到前來購房的人并不多，銷售人員也并不是很熱情。但就在一個(gè)月前，由于該項(xiàng)目開盤價(jià)低于市場預(yù)估價(jià)近兩成，引起購房者的哄搶，4月15日開盤當(dāng)天就賣了130多套。據(jù)銷售人員介紹，這批房源最低報(bào)價(jià)僅為25000元/平方米，而早期市場預(yù)估價(jià)在30000元/平方米左右，因此比較容易賣，除6套樣板房外，余下的169套房源目前已經(jīng)基本被預(yù)訂完�！罢w來看，市場購買需求仍然存在，只要房價(jià)較為合理，這些需求就會入市�！�
在杭州，低價(jià)樓盤十分熱銷。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，4月杭州樓市共23個(gè)樓盤開盤，其中銷售率超過五成的樓盤有8個(gè)，樓盤“以價(jià)換量”取得不俗成績。
在低價(jià)盤受熱捧的同時(shí)，部分區(qū)位好的樓盤也受到青睞。北京東三環(huán)雙井附近一項(xiàng)目的最新一期樓盤于5月中旬開盤，38300元/平方米的均價(jià)卻一點(diǎn)不愁賣。銷售人員告訴記者，此次開盤的為老項(xiàng)目后期，一共300多套房，在領(lǐng)選房順序卡的第一天下午2點(diǎn)左右便已排了100多個(gè)號。一位有意向購房的女士對記者說，她最近也看了一些樓盤，相比之下，還是比較青睞這個(gè)樓盤，一方面地理位置比較好，加上是70年“大產(chǎn)權(quán)”的項(xiàng)目，主打戶型又是90平方米左右的兩居和小三居，“四環(huán)以內(nèi)這樣的項(xiàng)目好像挺少的，即便沒有什么折扣也打算近期出手了”。
住房網(wǎng)首席評論員程偉明分析認(rèn)為，經(jīng)過3月和4月樓市集體降價(jià)促銷，目前“剛需”房源成交價(jià)格已回落至相對理性的價(jià)位，不少觀望“剛需”認(rèn)為出手時(shí)機(jī)已到。與此同時(shí)，部分“剛需”不再只看價(jià)格，而是綜合價(jià)格與房屋質(zhì)量及配套，近3個(gè)月來杭州樓市大量“剛需”房源入市，豐富了“剛需”選擇余地，支持了成交“回暖”。
博弈升級 “房托”再現(xiàn)
搶房局面出現(xiàn)的同時(shí)，“房托”也重出江湖�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解到，杭州5月初開盤的“金都·夏宮”和“中豪四季公館”雙雙出現(xiàn)連夜排隊(duì)、千人搶房的壯觀局面。有人指出，3月以來，杭州多個(gè)樓盤出現(xiàn)百人、千人搶房的場面，固然有樓市價(jià)格大幅下降帶來的成交上升的原因，但不可否認(rèn)，一些開發(fā)商為了拉動(dòng)銷售，制造樓市熱銷假象，而雇傭“房托”排隊(duì)拿號、參與搶房。
廣州市海珠區(qū)一個(gè)樓盤銷售經(jīng)理向記者透露，目前銷售壓力很大，過去賣樓從未像現(xiàn)在這么愁過。為了能夠銷售出去房子他們想到的一個(gè)辦法就是找“房托”，營造一種熱銷環(huán)境，此時(shí)不買，后悔終生。
記者注意到，經(jīng)過一季度“以價(jià)換量”的博弈后，開發(fā)商與購房者之間的博弈悄然升級，不僅不少樓盤開始縮小降價(jià)幅度，而且開始試探性地提高價(jià)格。以廣州曾經(jīng)推出13800元特價(jià)單位的“縱橫國際”為例，目前該項(xiàng)目均價(jià)在18000元到20000元，3月推出18800元/平方米價(jià)格的“保利天悅”均價(jià)又回升到20000元以上。而類似這樣的項(xiàng)目還有十幾個(gè)。和廣州的情況相似，北京一些項(xiàng)目價(jià)格也已開始逆市上調(diào)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2012年新入市期房項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)顯示，16個(gè)項(xiàng)目在一二季度均有成交。與一季度相比，其中11個(gè)項(xiàng)目4月至5月15日的成交價(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，平均上漲幅度為4.4%，最高達(dá)到8.2%。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這些逆市漲價(jià)的項(xiàng)目有一個(gè)共同之處，均為低價(jià)入市或前期曾有較大幅度的價(jià)格下調(diào)，并且都因此取得較好銷售業(yè)績。他認(rèn)為，對漲價(jià)項(xiàng)目要區(qū)別看待，就普通住宅剛需類產(chǎn)品來說，其漲價(jià)之后面臨危機(jī)。一旦周邊有其他項(xiàng)目開始大幅降價(jià)，這些漲價(jià)項(xiàng)目銷售即會陷入降與不降的兩難選擇：保持現(xiàn)狀只能坐視客源流失，而重新降價(jià)則會對樓盤品牌帶來惡劣影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，市場買賣雙方的博弈仍在持續(xù)，僵局并未顯著打破。但春季成交反彈，還是影響了部分購房人的心態(tài)，看房積極性明顯高于去年四季度。只是很多人還是觀望，希望有更大的優(yōu)惠。而開發(fā)商依然會采取“以價(jià)換量”的策略，但開發(fā)商既要能賣出，又要追求利潤，需要不斷試探市場，找到平衡點(diǎn)。
庫存居高位 降價(jià)空間仍存
雖然部分樓盤縮小優(yōu)惠幅度，但專家認(rèn)為，降價(jià)的大趨勢不可逆轉(zhuǎn)，也不存在整體出現(xiàn)價(jià)格回升的可能。
中國指數(shù)研究院認(rèn)為，兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，特別是今年以來，價(jià)格明顯松動(dòng)，商品住宅成交量下降顯著，市場預(yù)期正在發(fā)生改變，企業(yè)庫存巨大。重點(diǎn)城市出清周期大大延長，如北京、上海均在16個(gè)月以上，杭州達(dá)到21個(gè)月，預(yù)計(jì)主要城市短期內(nèi)供應(yīng)量將繼續(xù)上升，而成交量難以大幅反彈，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性較大。
記者了解到，南京樓市庫存量再次進(jìn)入5萬套以內(nèi)，5月份南京樓市有可能再次進(jìn)入大幅降價(jià)跑量的局面，加之剛需在3月份的集中釋放，剛需市場已經(jīng)小了很多。在剛需一族難以支撐的情況下，開發(fā)商將面對如何吸引改善型客戶出手，在這種情況下購房者有可能獲得更大的優(yōu)惠。
事實(shí)上，受住宅市場長期低迷的影響，開發(fā)商紛紛降低新開工量，以此減緩工程款支付壓力，自去年四季度以來，全國商品住宅新開工面積累計(jì)增速逐月下滑。今年一季度，全國商品住宅新開工面積累計(jì)同比出現(xiàn)負(fù)增長，增速為-5.2%，呈現(xiàn)自2009年10月以來的首次負(fù)增長。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控將逐步形成市場化和政策調(diào)控并行的常態(tài)化局面，巨額的庫存已經(jīng)使房價(jià)喪失了大規(guī)模上漲的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也將回歸到合理區(qū)間，整個(gè)行業(yè)將從暴利逐漸走向市場合理利潤甚至微利。可以預(yù)見，未來樓市調(diào)控政策的核心仍然是控制房價(jià)上漲，讓被投資性需求推高的房價(jià)回歸合理水平。
住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司副司長張小宏近日表示，近一個(gè)時(shí)期市場回調(diào)還將是整個(gè)房地產(chǎn)市場的主基調(diào)，并明確調(diào)控方向不改，強(qiáng)調(diào)決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。
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