最近一段時間,土地市場一改此前幾月“冰封”態(tài)勢,迎來一波成交小高峰,高溢價地塊開始增多,個別地塊溢價率甚至高達435%。分析可以發(fā)現(xiàn),推地速度加快、地塊位置好、起拍價低是形成高溢價的主要原因。在調控高壓態(tài)勢不減,房企資金依然偏緊的大背景下,土地市場高溢價成交的現(xiàn)象并不普遍,短期之內土地市場整體頹勢難改。 今年以來,在持續(xù)從緊的調控基調主導下,開發(fā)商對拿地普遍持謹慎態(tài)度,為避免流標過多,重點城市普遍放緩土地上市節(jié)奏尤其是優(yōu)質地塊的推出節(jié)奏,供應量的緊縮導致了土地成交量下滑,除小部分熱點區(qū)域地塊受市場熱捧外,整體成交情況并不理想,底價成交成為常態(tài)。 這可以從一組數(shù)據(jù)中得到印證:中原地產(chǎn)統(tǒng)計,前5月標桿房企拿地支出209億元,僅占銷售9.2%,創(chuàng)歷史新低。另據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,1至5月北京、上海、廣州、深圳等10個重點城市半數(shù)累積成交量同比跌幅大于50%,土地出讓金總額僅為去年同期的67%。其中,上海自2011年10月份以來,除4月份之外,住宅用地市場平均成交溢價率為零;深圳更是自去年5月份以來,成交的住宅用地全部以底價成交,零溢價率拿地已成為深圳住宅用地市場普遍現(xiàn)象。 事實上,近期土地市場出現(xiàn)成交小高潮并非偶然,一方面,地方政府“土地財政”面臨嚴峻考驗,被迫改變推地策略。根據(jù)中原集團研究中心對全國主要城市的調研,目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相應調整推地策略。近期,南京政府新推出了十幾幅地塊,且北京、成都政府調低了部分新推出地塊的底價。尤其是進入6月以來,全國各地推出土地的積極性明顯增加,這使得供應出現(xiàn)了小高峰,而房企對于優(yōu)質地塊的積極性比較大,這使得溢價率短期內上升。 另一方面,受土地市場低價吸引,部分資金相對寬裕的大房企開始逆市抄底。以萬科為例,近期購地頻繁,4至5月新增土地儲備達49公頃。金融街、佳兆業(yè)等房企也有所動作。對房企而言,目前的拿地成本仍低于去年同期。數(shù)據(jù)顯示,5月,全國300個城市成交樓面均價為758元/平方米,環(huán)比下跌8%,同比下跌10%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價為1101元/平方米,環(huán)比下跌14%,同比下跌8%。 整體而言,溢價率回升并不意味著土地市場將回暖,目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速仍處低位,1至5月份,土地購置面積為13532萬平方米,同比下降達18.7%,土地成交價款為2620億元,下降10%。更為重要的是,近期受熱捧地塊多為商業(yè)類地塊,而住宅類地塊并未見明顯起色?梢灶A見,在政策環(huán)境依舊從緊、房企加速去庫存、地方財政壓力加大的情況下,各方博弈將加深,一段時期之內土地市場頹勢難改。
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