接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示,當前調(diào)控已經(jīng)取得一定成效。目前市場仍處于消化庫存、穩(wěn)步回調(diào)階段,所謂樓市“回暖”存在過度解讀成分,更未出現(xiàn)大幅反彈跡象。業(yè)內(nèi)人士認為,在目前的利益博弈中,包括地方政府和開發(fā)商在內(nèi)的各方,均希望政策以穩(wěn)定為主。
調(diào) 控 取得明顯成效
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一告訴本報記者,此輪調(diào)控以來,從49個地級以上大中城市先后出臺“限購令”,到600多個城市出臺房價控制目標;從上海、重慶啟動房產(chǎn)稅收改革試點,到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度;從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策,到央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率,“在如此一系列政策措施作用下,房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月,在70個大中城市中,新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù),同比下降的城市也逐月增多,調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)”,朱中一說,“本輪調(diào)控重點是抑制投機投資性需求,關(guān)鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來盡管社會上對限購的議論一直沒有停止,但實踐證明其效果是很明顯的”。
中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強亦告訴記者,根據(jù)當前形勢,未來樓市調(diào)控仍將持續(xù),只不過“從原來的以調(diào)為主,變成以控為主”。他說,調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購房群體的理性轉(zhuǎn)變上,“尤其最近以來,剛需客戶是市場主流。”
業(yè)內(nèi)普遍認為,國務(wù)院從7月下旬開始,派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項督查以后,進一步強化了中央關(guān)于嚴格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期。中國房產(chǎn)信息集團分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)據(jù)此告訴《經(jīng)濟參考報》記者,“房地產(chǎn)政策調(diào)控依然在政府主導(dǎo)之下影響著市場,督查組對地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵,也相應(yīng)提出了完善性的具體工作建議。結(jié)果釋放出最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松”。劉衛(wèi)衛(wèi)認為,16省市房地產(chǎn)督查結(jié)果總體“基本滿意”,對有的地方甚至是充分肯定,采取的態(tài)度是鼓勵性和指導(dǎo)性的!霸谶@種情況下,不具備出臺調(diào)控新政的緊迫性,應(yīng)是合理的判斷”。
市 場 “回暖”存在過度解讀
值得注意的是,國家統(tǒng)計局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,7月全國70個大中城市價格漲幅擴大,另外從北、上、廣、深價格指數(shù)來看,新建住宅及二手房價格指數(shù)也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場“高價地塊”頻出,由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷,在此預(yù)期下更引發(fā)了部分恐慌性購房需求的入市,市場對新一輪調(diào)控政策出臺的預(yù)期有所增強。
但多位業(yè)內(nèi)人士則認為當前的樓市“回暖”存在過度解讀因素。劉衛(wèi)衛(wèi)認為,在“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟政策背景下,二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)所謂“回暖”跡象,主要是因為購房貸款規(guī)模擴大、利率優(yōu)惠、開發(fā)企業(yè)以價換量的銷售策略,以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用,帶來總體成交量的上升,才因此引發(fā)出市場對房價反彈的擔憂。
鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清亦告訴《經(jīng)濟參考報》記者,雖然統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示部分城市房價出現(xiàn)連續(xù)兩月上漲,“但在當前的市場環(huán)境和政策環(huán)境下,市場很難就此步入快速反彈的軌道”。他認為,這種現(xiàn)象僅僅是房價在市場規(guī)律下的正常波動而已。
另外,在土地市場上,盡管前段時間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現(xiàn)“高溢價率”成交現(xiàn)象,但從整體看來,即使在下半年各地市場供應(yīng)放量的情況下,市場也沒有出現(xiàn)明顯過熱甚至反彈的跡象。以記者跟蹤的北京土地市場為例,在經(jīng)歷7月短暫火爆之后,8月再次進入低迷期。截至目前,北京市整個8月份無住宅用地成交,這是繼今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出現(xiàn)“零成交”。萬科董秘譚華杰也表示,“總體來看,土地市場尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向。”他認為,近期個別城市出現(xiàn)的高價地塊,跟地塊的特殊位置、企業(yè)的經(jīng)營策略等因素有關(guān),不具備代表性!靶袠I(yè)調(diào)整的格局并未出現(xiàn)明顯變化,市場仍在調(diào)整期。”
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《8月全國房地產(chǎn)行業(yè)月報》指出,受嚴厲調(diào)控政策的影響,“本月東、中、西部的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅依然出現(xiàn)不同程度回落,以中、西部較為明顯,均已經(jīng)持續(xù)5個月收窄。中、西部地區(qū)反應(yīng)較慢,而東部地區(qū)開發(fā)投資增幅出現(xiàn)底部盤整,預(yù)期未來數(shù)月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會筑底后反彈”。此外,“自4月出現(xiàn)了2010年以來首次同比負增長后,本月房屋新開工面積降幅繼續(xù)擴大”,易居研究院預(yù)測,“全年房屋新開工面積將保持下跌狀態(tài),這也將是多年來首次出現(xiàn)年度負增長”。
可以佐證樓市冷熱不均的還有上海、杭州等城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米,同比下降7.8%。另外,自2010年初以來,上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負值。進入2012年以來,商品房銷售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。
而杭州市統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示,房地產(chǎn)開發(fā)投資在回落。1至7月,杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資782.82億元,比1至6月回落4.6個百分點。與此同時,來自經(jīng)緯研究中心的分析報道還指出,杭州樓市絕大多數(shù)樓盤成交乏力,“地王”樓盤成燙手山芋,土地市場冷清,部分開發(fā)商捂盤惜售、成交數(shù)據(jù)注水等!皹鞘姓{(diào)控大勢依舊,杭州樓市量平價穩(wěn)將是未來趨勢”。
未 來 希望政策“以穩(wěn)為主”
近日,山東省在房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上,提出將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法,開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。業(yè)界隨即擔憂,取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)而實行現(xiàn)房銷售后,由于沒有辦法很快形成市場供應(yīng),有可能將形成一個市場供應(yīng)的真空期,供應(yīng)斷檔或者或供應(yīng)偏小的現(xiàn)象將造成短期內(nèi)房企無貨可推,一定程度上會形成現(xiàn)房供不應(yīng)求,從而造成價格上漲。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者,山東預(yù)售資金監(jiān)管政策被過度解讀,短期內(nèi)現(xiàn)房銷售的可能性不大。他認可“從目前情況來看,取消預(yù)售證只會使得房價再現(xiàn)暴漲,而不會增加市場供應(yīng)”的觀點。但他同時認為“部分媒體報道夸大了政策原意,山東政策僅為正常的加強預(yù)售監(jiān)管,而非取消預(yù)售制。尤其在房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵階段,當?shù)卣惶赡苊半U出臺如此激烈的政策!
事實上,多位分析人士均指出,無論是政府層面還是開發(fā)商都希望近階段政策以保持當前調(diào)控力度的“穩(wěn)定”為主,而不希望政策進一步加碼。鏈家地產(chǎn)對記者表示,“目前政策依然是穩(wěn)定為主,以北京方面為例,短期內(nèi)新政策落地的可能很小”。
賴國強同樣告訴記者,“因為金融政策的寬松,2012年上半年房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇。由此引發(fā)了可能出臺新調(diào)控政策的聲音”。他表示,市場要穩(wěn)定發(fā)展,政策也要保持穩(wěn)定,松緊適宜。
就企業(yè)而言,同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主。當前不少房企依然面臨著高庫存和一定的土地儲備需求,希望“以價換量”迅速回籠資金。新城控股集團有限公司副總裁譚為民表示,“當前企業(yè)的主要目標依然是去庫存。假設(shè)政策不變,市場去庫存的過程也將持續(xù)到明年!彼赋,“現(xiàn)在能把資金盤活就是理性行為,市場的交易量才能慢慢有所回升,但價格不會輕易上漲,以免調(diào)控再次加碼!