近日，陜西省下發(fā)通知，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理的利潤(rùn)率要控制在10%左右，超出價(jià)格不許賣。這是在全國(guó)進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控以來，第一次出臺(tái)的地方限利令。此舉出臺(tái)之后，誰會(huì)哭，誰又會(huì)笑？這利潤(rùn)率好算嗎？地產(chǎn)商們能干嗎？限制了地產(chǎn)商的利潤(rùn)率，能不能就讓陜西的房子變得便宜一些？未來中國(guó)的樓市到底該怎么樣去管？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論。
房?jī)r(jià)調(diào)控正值關(guān)鍵期，陜西首推商品房利潤(rùn)不得超10%，此舉能否讓"暴利"變"微利"？"限利令"政策為何會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議，除了限價(jià)、限購和限利外，未來樓市調(diào)控還能有何新招？
對(duì)樓市來說，傳統(tǒng)的金九銀十快要接近尾聲了，可是相關(guān)的新聞熱度去不減，而且日前陜西省住房和城鄉(xiāng)廳惠農(nóng)省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本，并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間，將合理利潤(rùn)率控制在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房，將無法在價(jià)格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。10%怎么測(cè)算，是大家關(guān)注的焦點(diǎn)。根據(jù)通知，商品房成本測(cè)算，包含土地成本，開發(fā)成本，管理費(fèi)用銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，銷售稅金等項(xiàng)目，可參照2009年陜西省建設(shè)工工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則，設(shè)計(jì)建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù)，測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本。這條新聞在當(dāng)下格外引人關(guān)注。
劉濤：這個(gè)通知的出臺(tái)，一方面是要防止房?jī)r(jià)反彈，另外也是讓老百姓對(duì)商品房的成本心中有數(shù)，希望開發(fā)商既有利潤(rùn)，老百姓也能買得起，把商品住房?jī)r(jià)格引導(dǎo)到滿足的自住型，和改善型住房需求的軌道上來。
電話采訪（樓盤銷售經(jīng)理）：每一個(gè)樓盤的開發(fā)和建設(shè)，都是需要一兩年的時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間以內(nèi)，不管是人力上的成本還是物料成本，都是處在一個(gè)變化之中，所以房屋的售價(jià)區(qū)間，就很難確定下來。除非等房子蓋好，所有的成本都已經(jīng)確定后再交售，才能消除開發(fā)商所承擔(dān)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
范女士：我覺得這個(gè)政策目的是好的，也可以看出政府調(diào)控房?jī)r(jià)一定的決心。但是成本公示，利潤(rùn)封頂，以后開發(fā)商會(huì)不會(huì)為了壓縮成本，降低房屋的質(zhì)量？
在房屋調(diào)價(jià)的焦灼時(shí)期，陜西樓市新政如何落實(shí)？到底起到怎樣的效果？留下的問號(hào)耐人尋味。
張鴻：限利令能看的清楚 但是算不清楚
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
限利令能看的清楚，但是算不清楚，它限制利潤(rùn)，無非就是想讓房?jī)r(jià)能夠控制你的漲幅，那房?jī)r(jià)的構(gòu)成其實(shí)就是成本加上利潤(rùn)。為什么看的清楚？因?yàn)樗褪前ㄍ恋爻杀�，建完成本，到最后銷售成本，再有稅費(fèi)，這是很重要的一個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成。但是這么多年來，我們從來沒說清楚過，這個(gè)到底哪一個(gè)占多少比例，而且一個(gè)企業(yè)和另外一個(gè)企業(yè)是不一樣的。像有一些利潤(rùn)率比較高的企業(yè)，他當(dāng)然不愿意執(zhí)行這個(gè)了。
上市公司第三季度績(jī)報(bào)已經(jīng)開始公布了，有的利潤(rùn)率很高也是在18、20，這在這個(gè)調(diào)控期間已經(jīng)比較高了。有的小的區(qū)域性的民營(yíng)企業(yè)，是五點(diǎn)幾的這個(gè)比例，我要是這些企業(yè)的話，我愿意10%。所以這樣一刀切，它不公平。有一些企業(yè)，它之所以能夠獲得比較高的利潤(rùn)率，來自于他對(duì)自己的企業(yè)內(nèi)控比較好，成本控制比較好。如果我能把成本控制在一萬，那10%的利潤(rùn)率，我只能掙一千。但是成本控制不好的企業(yè)，他成本很高，比如兩萬，他反而能掙兩千塊錢。所以這就有一個(gè)導(dǎo)向，會(huì)讓那些企業(yè)把成本做高一點(diǎn)就行了。
關(guān)于限利令，第一，很可能會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)商，因此把自己的房?jī)r(jià)找到了一個(gè)定高的合理說法。如果成本漲了，員工成本也在漲，所以合法了。還有一個(gè)普遍的擔(dān)心，是對(duì)質(zhì)量的擔(dān)心。因?yàn)槲覀兌颊f一分錢一分貨，開發(fā)商如果說只能掙10%，可能他提供的就是白菜。而這種事情在于過去，我們其實(shí)在一些經(jīng)濟(jì)適用房，一些保障性住房的項(xiàng)目上是遇到過的，那個(gè)品質(zhì)肯定是和商品房是沒法比的。再有，開發(fā)商很可能變成什么呢？就是你能規(guī)定我蔥花，能規(guī)定我牛肉必須多少，但是我少賣一點(diǎn)不行嗎？我慢慢不推出了是不是可以？這你沒法限制我必須賣吧？
馬光遠(yuǎn)：在房地產(chǎn)領(lǐng)域 限利令早就存在
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
很多的成本我們可能算不清楚，但是上市公司每年要搞報(bào)表，它不算清楚也得算清楚。2010年，因?yàn)槿f科的銷售策略跟別人不一樣，他主要是周轉(zhuǎn)比較快，賣房子快一點(diǎn)，但利潤(rùn)可能要低一點(diǎn)，按照這個(gè)的話，萬科、恒大的營(yíng)銷特點(diǎn)是一樣的。如果說利潤(rùn)是15%的話，我們看一下各大房地產(chǎn)的排行，他們肯定是排在倒數(shù)的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)漲了五毛錢以后，蘭州人民不干了，為什么？因?yàn)樘m州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面，那么漲5毛錢對(duì)整個(gè)家庭來講是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān)。這個(gè)限完了以后，大家發(fā)現(xiàn)什么了呢？該有的蔥花沒了，那個(gè)牛肉也變小了。所以多年以來，在價(jià)格管制領(lǐng)域，基本上就是貓跟老鼠之間的游戲，但我們發(fā)現(xiàn)老鼠非常聰明。
說到房地產(chǎn)領(lǐng)域，事實(shí)上限利令，陜西并不是第一次。我們之前的經(jīng)濟(jì)適用房是明確規(guī)定利潤(rùn)的，也就是開發(fā)商本身的利潤(rùn)，不能超過3%，當(dāng)時(shí)有這么一個(gè)規(guī)定。但是我想住過經(jīng)濟(jì)適用房的很多人都知道，有很多的基礎(chǔ)設(shè)施，你住進(jìn)去以后發(fā)現(xiàn)必須換，比如說配水管、地漏、紗窗都要換。
張鴻：行政手段是否真的可以管住價(jià)格？
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
前兩天溫家寶總理也提到了調(diào)控，他說調(diào)控手段要逐步的完善，要逐漸的注重市場(chǎng)和法制的手段。我們看陜西的這個(gè)手段，他到底是更市場(chǎng)化了，更法制了？還是變成了一個(gè)行政的手段？這個(gè)政策大概是以為行政手段是可以管住價(jià)格的。如果這么容易就管住一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格的話，那么CPI什么通脹根本就不用了。我們就規(guī)定說，所有賣東西不能超過4%，那就管理住了，所以這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的一個(gè)思維。我們現(xiàn)在要走法制化的手段、市場(chǎng)化的手段是什么呢？就是說我們更相信，價(jià)格是由什么來決定的，它不完全由企業(yè)的成本來決定，它由供需來決定的。我現(xiàn)在有三套房子，只有一個(gè)人要，那可能價(jià)格就很便宜。但是現(xiàn)在還有預(yù)期，十個(gè)人要，一百個(gè)人要那價(jià)格肯定就是不一樣了。
還有，就是我們?cè)诠芾淼臅r(shí)候，我們要知道邊界在哪里？就是政府在管理市場(chǎng)的時(shí)候，你要知道你的權(quán)限到底能管到什么程度？?jī)r(jià)格能不能管？如果你相信利潤(rùn)率，控制利潤(rùn)率或者是控制企業(yè)的成本，能夠讓房?jī)r(jià)下來的話，那OK，你首先要控制的是自己。比如你的土地賠償金，你的相關(guān)的稅費(fèi)，你把這些先減了，而不是直接的讓企業(yè)控制他的利潤(rùn)率，你雖然控制了利潤(rùn)率，但實(shí)際的價(jià)格并沒有降下來。
馬光遠(yuǎn)：用制度代替調(diào)控是未來的一個(gè)方向
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
實(shí)際上這個(gè)辦法一出來以后，我們前一段時(shí)間管理層曾經(jīng)講過，我們未來的方向是法制的方向，市場(chǎng)的方向。如果是法制的方向，那么我們就要問百分之十的法律依據(jù)是什么？第二，現(xiàn)實(shí)之間是有差距的。第三，市場(chǎng)化的操作能不能完成？要真正的去控制企業(yè)的利潤(rùn)的話，自然對(duì)于政府來講，監(jiān)管的成本是相當(dāng)高的，監(jiān)管的效果又是非常差的。這么多年以來，事實(shí)上我們通過多年的調(diào)控，不斷的出臺(tái)政策，我們唯一的認(rèn)識(shí)是什么樣的？要扭轉(zhuǎn)目前房?jī)r(jià)暴漲的局面，最關(guān)鍵的是什么？是扭轉(zhuǎn)預(yù)期。要扭轉(zhuǎn)預(yù)期最好的辦法是什么？是長(zhǎng)效的治本的辦。長(zhǎng)效的治本的辦法是什么辦法？是給大家信心的，法制化的手段。所以這么多年以來，我們一直說，一定要用制度代替調(diào)控，用法制化的手段來代替行政化的手段，這是未來的一個(gè)方向。
如果我們真的認(rèn)為行政的手段可以控制，比如說10%，我們可以讓陜西的房?jī)r(jià)成為全國(guó)最幸福的房?jī)r(jià)的話，那這個(gè)手段我們可以用。而且不影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。事實(shí)上，我們調(diào)控這個(gè)行業(yè)的目的是什么？是讓這個(gè)行業(yè)健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，未來城鎮(zhèn)化的空間非常大。如果到最后你把利潤(rùn)控制住了，但是沒人蓋房子了，我想這不是我們要的一個(gè)結(jié)果。
楊東朗：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要運(yùn)用市場(chǎng)的手段
�。ㄎ靼步煌ù髮W(xué)公共政策與管理學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控我覺得首先是運(yùn)用市場(chǎng)的手段，這個(gè)方向應(yīng)該是最應(yīng)該堅(jiān)持的，所以從政策來講，我覺得調(diào)控的手段，有三個(gè)方面：有法律的手段，我們要完善有關(guān)的法律，現(xiàn)在我國(guó)的法律對(duì)房地產(chǎn)交易的法律有點(diǎn)粗，我們僅僅有一個(gè)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，我們沒有其他的一些（法律）詳細(xì)的法律跟上，已經(jīng)有了的這些法律，要堅(jiān)決執(zhí)行。第二個(gè)用經(jīng)濟(jì)的手段，交易的主體還是賣方跟買方。政府只是監(jiān)管部門，一定要理順監(jiān)管部門。第三個(gè)方面是用行政的手段。
張鴻：陜西限利令到最后很可能會(huì)不了了之。
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我覺得陜西的這個(gè)政策，第一，可能在法規(guī)上需要找到很明確的說法。第二，在執(zhí)行上，我覺得是很可能像幾年前，很多地方說的要開發(fā)商要成本構(gòu)成一樣，會(huì)不了了之。
馬光遠(yuǎn)：要在已有政策的執(zhí)行上下更大的功夫。
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
在房地產(chǎn)調(diào)控方面，這么多年以來，我們還有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，就是沒有必要搞多大的一個(gè)創(chuàng)新，事實(shí)上只要把我們國(guó)務(wù)院出臺(tái)的一系列政策執(zhí)行到位，不折不扣去執(zhí)行的話，還是應(yīng)該有效果的，沒有必要說，再在哪個(gè)地方去想辦法。與其在政策本身上想辦法，不如在政策的執(zhí)行上下更大的功夫。