上市房企披露的業(yè)績顯示,以萬科、保利、招商地產(chǎn)為代表的龍頭房企已經(jīng)率先接近或完成了全年的銷售目標。與此同時,根據(jù)市場機構的統(tǒng)計,11月全國主要城市的房地產(chǎn)成交再次出現(xiàn)了“供銷兩旺”的熱鬧場面。2012年收官在即,盡管經(jīng)歷了幾年來最冷清的“金九銀十”,但在不少業(yè)內(nèi)人士看來,隨著成交量價雙雙走高,全年房地產(chǎn)或將在“暖冬”中畫上句號。
標桿房企提前完成全年目標 業(yè)績分化日益明顯
盡管2012年樓市的“金九銀十”成色不足,但11月初陸續(xù)公布的上市房企的業(yè)績狀況還是讓人眼前一亮。
根據(jù)公開披露的信息,萬科前10個月累計實現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米,銷售金額突破千億元,達到了1100.2億元,同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量,預計萬科今年銷售額有望超過去年。
同樣突破千億元銷售金額大關的還有中海地產(chǎn),由于實行降價跑量策略,中海地產(chǎn)前10月實現(xiàn)銷售額1006.8億港元,同比增長28.9%,提前完成全年1000億港元的銷售目標。
保利地產(chǎn)今年也收獲豐厚,保利前10月實現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元,同比增長32.91%,超額完成年初制定的800億元銷售目標。
而招商地產(chǎn)前9個月實現(xiàn)簽約銷售額247.08億元,也已經(jīng)實現(xiàn)全年210億元的銷售目標。
中原集團研究中心發(fā)布的報告稱,從幾家公布年度銷售計劃的標桿房企情況來看,平均銷售計劃完成率達到99%,明顯好于預期。華潤、招商、中海均已超出年度銷售計劃。
不過,就在標桿房企高奏凱歌的同時,一些中小房企賣地求存的情況也屢屢出現(xiàn)。北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示,大品牌房企可以通過“以價換量”快速回籠資金,而中小房企在儲地有限、項目有限的狀態(tài)下,壓力則愈加明顯。
11月成交再創(chuàng)新高 樓市迎來“暖冬”
標桿房企亮眼的業(yè)績可謂是全年房地產(chǎn)市場回暖的一個注腳,與之相比,各主要城市樓市成交量的回升則更加直接地反映出市場的現(xiàn)狀。
根據(jù)市場機構的監(jiān)測統(tǒng)計,11月,各地新房市場可謂供求兩旺。供應方面,中原集團研究中心監(jiān)測的22個城市11月(11.1-11.25)的供應量已經(jīng)超過整個10月。而成交方面,54個城市新房成交量更是超越了今年7月的最高位,成為2012年的月度新高。
同樣,來自上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù),截至11月30日,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅庫存總量為8312萬平方米。11月去庫存化速度環(huán)比明顯加快。
中原集團研究中心表示,調控政策預期平穩(wěn),以及新增供應顯著增加是促成11月新房成交量創(chuàng)新高的主要原因,預計年末住宅市場成交量有望維持平穩(wěn)態(tài)勢。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為,壓抑后抬頭的購房需求是11月份助推去庫存化的最基本動力。在樓市調控繼續(xù)深入的情況下,購房者真實購房需求的釋放,仍將主導年末的去庫存化效果。
“全國樓市在11月、12月或將迎接一個‘暖冬’。”張大偉認為。
事實上,在房企業(yè)績回升、11月成交回暖之前,2012年房價的數(shù)據(jù)變化就已經(jīng)在暗示著樓市回暖的開始。
回顧全年,根據(jù)國家統(tǒng)計局每月發(fā)布的70個城市房價數(shù)據(jù),其中反映房價實時變化的月度新建住宅價格指數(shù)從年初的微跌0.15已經(jīng)變?yōu)?0月的微漲0.06,環(huán)比價格指數(shù)在6月份由跌轉升后,雖然漲幅有所起落,但目前已經(jīng)連續(xù)5個月保持漲勢,最近兩個月的漲幅更是出現(xiàn)了小幅反彈。全年房價低開高走的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。
盡管調控政策在2012年依舊嚴厲,在年中市場出現(xiàn)反彈之時,調控的力度甚至出現(xiàn)了更嚴的趨勢,但年末成交和房價的“穩(wěn)中有升”依然讓低調的樓市展露出復蘇的態(tài)勢。
鏈家地產(chǎn)市場研究部的張絮表示,全國70個大中城市新建商品住宅和二手房平均指數(shù)10月再一次出現(xiàn)上漲苗頭,在一定程度上會影響市場走勢:樓市整體依舊維持向上的走勢,為年內(nèi)市場增加了一定的不確定性。同時,雖然宏觀調控并未放松,但如果沒有新的政策信號釋放,目前觀望的部分需求可能會在年內(nèi)入市,這也在一定程度上加劇了房價反彈的風險。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來,目前樓市整體價格繼續(xù)微漲已經(jīng)成為定論,在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下,開發(fā)商的定價也會水漲船高。不過,鑒于調控政策的穩(wěn)定存在和仍處高位的市場庫存,樓市反彈的空間并不大。
“雖然各城市的住宅銷量,同比均呈現(xiàn)明顯的回暖跡象,但由于存量仍在高位,庫存消化速度有限,房企的拿地規(guī)模和開工速度并未出現(xiàn)同比例的提升。”張大偉認為,這反映出開發(fā)商在目前的經(jīng)濟和政策環(huán)境下,對未來市場走勢的判斷仍保持了相對謹慎的態(tài)度。