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11月1日拍攝的濟(jì)南城區(qū)一處在建商品房項(xiàng)目。記者 朱崢 攝 |
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2012年,對不少中國的商品房購房者來說是一個特殊的時間節(jié)點(diǎn)。本世紀(jì)初到2003年前后,中國的商品房市場迎來了第一波住房按揭貸款熱潮,大批工薪階層通過貸款實(shí)現(xiàn)安居夢。時至今日,第一批貸款購房者將為房貸畫上句號。從最初幾萬、十幾萬,到今天幾十萬、上百萬甚至數(shù)百萬元房貸,十幾年來“房奴”的變化折射出中國商品房市場的變遷與進(jìn)化。
房價10年:讓“負(fù)翁”變“富翁”
2003年,北京西北四環(huán)的世紀(jì)城被評為當(dāng)年京城的10大熱銷樓盤,每平方米5000多元的房價對于當(dāng)時的北京市民而言依舊奢侈。就在那一年,25歲的孟為貸款30萬元在世紀(jì)城買下了自己的第一套房子。
“當(dāng)時每個月的收入也就四五千元,我?guī)缀趺刻於荚谒,要用多少年才能還清所有的貸款!泵蠟檎f。
孟為的擔(dān)心在那一代貸款買房者當(dāng)中十分普遍。不過,隨著時間的推移和房地產(chǎn)業(yè)的大繁榮,第一代購房人很快就從第一批“負(fù)翁”變成了“先富起來”的人。
2012年,世紀(jì)城一期二手房的均價已經(jīng)達(dá)到每平方米47000元,比10年前漲了10倍。從負(fù)債累累到坐擁百萬,第一代貸款購房者早就不再為月供的問題擔(dān)驚受怕。
房價10年變遷,讓第一批貸款買房者變成了真正的幸運(yùn)兒。中原地產(chǎn)市場研究部抽樣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:在北京等城市,目前上市的二手房,房本年齡5年以上的普通住宅,超過8成已經(jīng)全款付清;而房本在2005年之前,也就是購買超過8年的,基本上已經(jīng)沒有貸款。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究院張絮告訴記者,10年前買房的有很多早就利用巨大的房價差換房,變相提前結(jié)束了“房奴”生活。可以說,2003年左右是我國最近10年買房的最佳時期。房價低,政策好,走勢佳!八麄兪亲畈幌瘛颗囊慌J款購房者。”
房貸10年:從“不敢貸”到“怕沒貸”
住房按揭貸款的歷史其實(shí)遠(yuǎn)比10年長得多——早在20年前,中國建設(shè)銀行上海分行就貸出了全國第一筆個人房屋貸款。
不過,雖然房貸業(yè)務(wù)已有20年,但房貸真正的發(fā)展期卻是從1997年開始的。這一年,央行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》,規(guī)定貸款比例最高限額是房價的70%,貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始,商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓。
“開始我們是不敢貸款的!苯衲暌呀(jīng)56歲的陳衛(wèi)國告訴記者,10年前他每月的工資只有3000多元,積蓄不過幾萬元,想買個大點(diǎn)的房子除了貸款別無他法。對于不少第一批貸款購房者而言,向銀行借錢與其說是實(shí)現(xiàn)安居夢的捷徑,不如說是萬般無奈下的選擇。
然而,隨著房價不斷上漲,商品住房所具備的再也不僅僅是簡單的居住價值,更多的則是保值增值功能。對房屋升值的追逐和對房價高漲的恐懼,讓越來越多的人義無反顧地投入到貸款買房的大軍中。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,2003年在北京購置一套90平方米的住房平均只需約40.5萬元,貸款20萬到30萬元,月供僅需1400元左右。而今天,貸款買房者月供過萬元已經(jīng)十分普遍。月供比10年前漲了10倍,人們對住房貸款的渴望卻更加強(qiáng)烈。隨著去年以來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)發(fā)力,差別化信貸政策逐漸深入,個人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔(dān)心的不再是是否還得起月供,而是能否從銀行貸到足夠的資金。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,1997年全國房地產(chǎn)個人貸款余額不到200億元。2001年底,全國房地產(chǎn)個人貸款達(dá)6600多億元,是1997年的35倍。而到了2012年,全國主要金融機(jī)構(gòu)上半年的個人住房貸款余額就達(dá)到了6.9萬億元,是1997年底的363倍。
未來10年:今天的“房奴”何時解套?
10年前的所謂“房奴”其實(shí)早已不存在解套的問題,2012年這個時間節(jié)點(diǎn),對于第一批貸款購房人而言,更多的是一種象征。而對于近3年來的購房者而言,房貸依舊是結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)壓在頭頂?shù)囊蛔笊健?BR> 在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來,“我國房價上漲幅度最大的是在2009年到2010年之間,這幾年來的購房者承受了高房價的壓力,是真正意義上的‘房奴’!
“房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該有更大的視野,要盡快提高居民收入的上漲速度,使其與房價的上漲幅度相匹配。對貸款買房的普通購房者要定向減稅,擴(kuò)大保障房的保障面,減低剛性需求購房者的購房壓力。”張大偉說。
不少專家認(rèn)為,與10年前的購房者相比,現(xiàn)在那些窮盡了幾代人積蓄、背負(fù)著幾百萬元債務(wù)的購房者無疑更需要關(guān)注;那些被高房價擋在大都市外的年輕人更需要關(guān)心。而這些,恰恰是目前正在進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控所要著力解決的問題,也是未來10年甚至更久的時間內(nèi),中國房地產(chǎn)市場能否健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。