3月1日,《國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知》發(fā)布。這一政策被稱為“國五條”實施細則。就在2月下旬,國務院常務會議出臺了旨在抑制房價過快上漲、繼續(xù)加強樓市調控的“國五條”。
接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為,“國五條”及實施細則進一步明確了調控從嚴的基調,對市場供應及成交都會產生明顯影響。隨著地方調控細則的陸續(xù)公布,“一路高漲”的房地產市場可能有所降溫。
在抑制房價等方面,盡管“國五條”細則尚未出現立竿見影的效果,但市場預期正在改變,近兩日北京等地二手房市場開始出現“突擊搶房”現象。分析人士認為,搶搭“政策末班車”效應將使二手房市場迎來短暫的交易高峰。
細則 側重抑制投機投資性需求
“國五條”細則指出,“當前房地產市場調控仍處在關鍵時期,房價上漲預期增強,不同地區(qū)房地產市場出現分化”。為繼續(xù)做好今年房地產市場調控工作,要求地方政府從6個方面嚴格落實房地產調控政策。
其中,在“堅決抑制投機投資性購房”方面,稅收政策成為最大亮點。細則中明確,“稅務、住房城鄉(xiāng)建設部門要密切配合,對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征!
鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者,這是首次明確二手房交易中的個人所得稅嚴格按照個人所得的20%征收!按饲氨本┑膫稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收,但實際上多采取全額1%的征收方式。統一成差額的20%后,將會明顯增大交易成本”。
張旭指出,若這項政策得到嚴格實施,二手房市場購買需求及業(yè)主出售意愿都將會受到明顯影響,最終導致成交量的下滑!跋鄬τ谑站o二套房信貸政策而言,個稅新政對市場的影響會更大”。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也指出,依據這項細則,對部分房價上漲過快的城市或地區(qū),以及需要首付30%的客戶而言,“相當于首付款成數升至45%,極大地提高了首次置業(yè)人群的購房成本”。
除此之外,為了全面抑制投機投資性需求,細則中將“限價、限購、限貸”的政策標準和范圍更加嚴格化和具體化。在限購方面,要求地方政府進一步完善現行住房限購措施,限購區(qū)域應覆蓋城市全部行政區(qū)域,限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房;在限貸方面,對房價上漲過快的城市,要求銀行機構根據城市當地住房價格控制目標和政策要求,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
“將二手房交易作為抑制重點,將直接增加投資客轉讓房產的成本!比珖䥇f委員、南開大學經濟學院副院長邱立成說,收緊信貸政策,對以短期買賣為目的的炒房客無疑是“當頭一棒”。
背景 重點城市房價漲勢迅猛
業(yè)界普遍認為,促使“國五條”及實施細則在兩會前夕出臺的重要原因,是因為春節(jié)前后乃至去年下半年以來,全國重點城市房價漲勢迅猛。
在“國五條”實施細則發(fā)布同日,中指院發(fā)布2月住宅市場“百城價格指數”。數據顯示,2013年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為9893元/平方米,環(huán)比1月上漲0.83%,這是自2012年6月連續(xù)第9個月環(huán)比上漲。
100個城市中,有74個城市房價環(huán)比上漲,26個城市環(huán)比下跌。房價環(huán)比上漲的城市比1月增加10個,其中,常熟、福州、金華、揚州等漲幅前10位城市環(huán)比漲幅在2.6%至4.1%之間;房價環(huán)比下跌的城市比1月減少9個,26個城市跌幅居前幾位的依次是溫州、?凇⑷齺,跌幅在2%至4%之間。
值得一提的是,北京、上海等十大城市住宅均價為16596元/平方米,環(huán)比1月上漲1.09%。其中,深圳、廣州環(huán)比漲幅均超過2%。
中指院的住宅“百城價格指數”和統計局的“70大中城市住宅價格變動情況”相互印證。22日,在“國五條”出臺后兩天,統計局發(fā)布的“1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,70個大中城市住宅價格環(huán)比、同比分別有53個城市上漲,最大漲幅分別接近于2.2%和4.7%。
中指院指出,2月100個城市的住宅平均價格自2012年6月以來連續(xù)第9個月環(huán)比上漲,但漲幅縮小至0.83%;同比連續(xù)第三個月上漲,漲幅繼續(xù)擴大。據分析,去年年底以來,住建部政策明確支持合理的改善性需求,新增貸款增長顯著,使得企業(yè)市場預期樂觀,市場量價穩(wěn)中有漲。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉表示,全國主要城市樓市依然延續(xù)2012年下半年整體上行的趨勢。他認為,目前市場的漲幅更多體現在一線城市的二手房市場中,而這部分市場往往是投機投資性需求活躍區(qū)域。
影響 多地出現“突擊搶房”
“國五條”及實施細則先后出臺,盡管在抑制房價等方面尚未出現立竿見影的效果,但北京等地二手房市場近日開始出現“突擊搶房”現象。
我愛我家多家門店的一位負責人告訴《經濟參考報》記者,從3月1日傍晚政策出臺后開始,整個周末許多經紀人的手機就響個不停,有不少客戶、業(yè)主或者店面周邊的小區(qū)居民到門店咨詢新政事宜,其中有近90%的咨詢都是關于“二手房交易個稅按差額的20%征收”的相關話題。
這位負責人說,消費者問的最多的兩個問題是:“政策具體什么時間開始執(zhí)行”、“我的房子是不是要按20%的差額繳稅”。與此同時,馬上就要簽合同的交易雙方,都有盡快簽訂合同辦理過戶的意愿;剛剛簽訂購房合同的交易雙方,則期盼房子盡快網簽過戶;此外,近期有購房計劃,或出售意愿較為迫切的業(yè)主,希望及早達成交易的意愿也更加強烈。
據我愛我家統計,新政出臺后,僅3月2日單日的新增買房客戶需求委托量環(huán)比前一日增長了近三成;新增房源委托量則增長了近四成。
“我們的咨詢熱線一直處于超負荷運轉狀態(tài),為了滿足交易雙方希望迫切達成交易的心態(tài),我們已經啟動了在資質核驗、成交網簽、貸款審批等各個交易環(huán)節(jié)的應急預案”。這位負責人說。
中原地產的統計數據也顯示,僅3月2日,該機構二手房網簽量突破千套,達到1059套,創(chuàng)下休息日最高交易記錄。張大偉說,由于“國五條”實施細則出臺突然,力度超過預期,這幾日二手房市場網簽數量將持續(xù)走高。
不僅僅是北京市場,受“國五條”細則中“交易二手房計征20%個稅”的影響,上海、南京、武漢等地也先后出現了二手房交易量猛增、購房者排隊過戶的現象。
胡景暉亦分析指出,“國五條”執(zhí)行細則在各地落地之前,受搶搭政策末班車效應影響,二手房交易勢必將迎來一波高峰。但在各地執(zhí)行細則正式出臺后,二手房交易量才可能進入低谷,并帶來價格方面短暫的滯漲期。
上海易居房地產研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍認為,此次政策出臺由于側重于提高交易稅費,因此,不可避免地會波及部分買家。“賣家將成本轉嫁后使購房者購房成本增加;另外,部分買房人可能會暫緩購買計劃而繼續(xù)租房,可能推高租賃市場價格!
全國政協委員、中海地產董事局主席孔慶平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,“國五條”及細則出臺之后,房價有望趨于平穩(wěn)。他認為,從行業(yè)角度看,各地將房價年增幅控制在5%至8%是一種比較理性的狀態(tài)。