二手房稅收新政窗口漸近 剛需或迎房價“小谷底”
2013-03-17   作者:張敏  來源:中國證券報
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  涉及到買房的問題,最近王偉(化名)與女友的意見有些不一致。因為擔心稅費成本提高,王偉打算再“等一等”。女友卻希望趕在政策落地之前盡早買房,然后安心籌備兩人的婚事。隨著政策細則落地日期漸近,兩人急需盡快做出決定。
  按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,盡管有爭議,二手房交易個稅新政仍將執(zhí)行。這也意味著,二手房交易成本的提高已近在眼前,購房者的負擔無疑將會增加。但與此同時,近期部分二手房業(yè)主因急于出手而降低報價,價格“小谷底”隱現(xiàn)。在樓市調(diào)控最后一只“靴子”懸而未決之時,越來越多的購房者正面臨兩難選擇:買,還是不買?

  “3·20”或是最后期限

  今年3月以來,王偉和女友先后在北京的北苑、劉家窯、常營等多個區(qū)域陸續(xù)看房。由于春節(jié)后新盤供應(yīng)量較小,且兩人需要一套能夠盡快使用的婚房,因此交通便利、配套齊全的二手房成為他們的主要目標。
  近期北京的二手房源釋放量較大,并不乏優(yōu)質(zhì)房源。但王偉發(fā)現(xiàn),好房源的報價不僅高于區(qū)域平均水平,而且經(jīng)常遭遇搶購。幾番猶豫之下,王偉錯過了一些選擇,加之二手房交易稅收新政的臨近,他產(chǎn)生了暫緩買房的想法。
  看到王偉猶豫不決,不僅女友著急,中介也頻頻催促,建議他在政策落地前盡快出手。其中一家中介機構(gòu)甚至明確地指出最后的大限——3月20日。在該日期之后簽約的購房者,將可能承受高額的稅賦。
  中介的邏輯簡單明了:按照住建部官員在今年“兩會”期間的說法,從3月底開始,“地方版”樓市調(diào)控細則將陸續(xù)出臺。買賣雙方只有在這個期限前完成網(wǎng)簽,才有可能避開高額的交易成本。
  按照正常的交易流程,如果購房者選擇商業(yè)貸款,從雙方簽訂購房合同,到完成資質(zhì)審核,再到完成網(wǎng)簽,大約需要7、8個工作日。算上周末,二手房的平均交易周期約為10天。按照這個周期計算,簽訂購房合同的時間必須提前至本月中旬。
  業(yè)內(nèi)人士向記者表示,做完網(wǎng)簽通常意味著交易的完成。盡管此后還需經(jīng)歷批貸、交稅、過戶等流程,但只要在政策落地前完成網(wǎng)簽,交易雙方就不必再承受高額的稅收成本,除非新政有特殊規(guī)定。

  “時間差”下的小算盤

  考慮到房屋是生活中的大宗消費品,所以王偉并不想在剩余的幾天中倉促出手。但此時,他的女友算的卻是另外一筆賬。
  按照王偉要買一套價值200萬元的房屋計算,若5年前這套房屋的價值為120萬元,根據(jù)“差價20%”的個稅新政,這筆交易需要交納的個人所得稅為16萬元。但按照“總價1%-3%”的現(xiàn)有政策,雙方需要交納的個稅最多為6萬元,最少僅為2萬元。兩者相比,相差了十幾萬之多。
  對于多數(shù)支付能力不強的剛需購房者來說,為了十幾萬的交易成本,來追趕不到一周的時間差,顯然是筆劃得來的買賣。
  與此同時,隨著細則出臺時間的臨近,另一個利好消息出現(xiàn)。不少中介機構(gòu)告訴王偉,一些房主為急于出手,近期開始降低報價,部分房源的報價下降了十幾萬之多。中介還額外提示,降價現(xiàn)象不會持久,一旦政策細則落地,價格將迅速回升。
  鏈家地產(chǎn)的一份報告證實了這種現(xiàn)象。報告稱此前看漲樓市、高價掛牌的業(yè)主紛紛調(diào)低價格,以便順利出售。雖然價格并非低于市場價,但也能夠看出市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變。
  在近期中介機構(gòu)新推出的房源中,很多被掛上“急售”標簽。鏈家地產(chǎn)劉家窯門店的業(yè)務(wù)員小李表示,這類房源的報價通常比前期有所下調(diào),且還有議價余地。他還強調(diào),樓市調(diào)控細則出臺后,議價范圍已逐漸從此前的3萬元以內(nèi),逐漸提高到接近10萬元。
  按照王偉女友的想法,最好的機會就在近幾天內(nèi),如果能趕在細則落地前買下一套大小合適、價位不太高的房子,也算是抄了一個小小的底。

  轉(zhuǎn)瞬即逝的決策機會

  事實上,梳理近期以來北京二手房價格的變動情況,會發(fā)現(xiàn)上述想法不無道理。
  一位資深從業(yè)人員向記者表示,春節(jié)前夕,隨著交易量的增加,二手房價格已有小幅上漲。春節(jié)過后,樓市新政出臺預(yù)期強烈,不少業(yè)主大幅提高報價。但隨著“新國五條”及細則的出臺,市場成交量迅速擴大,房價并未明顯上漲。直到近期,政策落地時間漸近,部分業(yè)主才開始降低報價。
  上述人士稱,這期間的房價走向,呈現(xiàn)出一個缺少右半邊的“幾”字型。其反映出的現(xiàn)象是:房價維持平穩(wěn)或微降,但仍處于高位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,除大興區(qū)的部分區(qū)域外,當前北京五環(huán)內(nèi)二手房的單價,已經(jīng)突破3萬元大關(guān)。
  在大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,即便將來樓市調(diào)控細則落地,恐怕也難以改變房價上漲的預(yù)期。鏈家地產(chǎn)的觀點認為,一方面,剛性需求規(guī)模大,且缺乏疏導(dǎo)渠道;另一方面,房屋持有成本低,無法促使房源釋放。因此長期看,決定價格的市場供需矛盾問題仍未解決。
  雖然即將出臺的政策細則可能會有“差別化”考量,如保護剛需等因素。但基于上述判斷,看漲房價的觀點仍占大多數(shù)。其中,細則出臺后引致的交易成本增加,也將成為推動房價上漲的重要原因。
  多數(shù)機構(gòu)建議購房者,在綜合對價格、質(zhì)量、付款方式、升級置業(yè)空間等多因素的考察后,遇有合適時機需迅速出手。對于剛性需求來說,置業(yè)選擇更需果斷。
  對于業(yè)主而言,房價上漲也并不全屬利好。隨著調(diào)控細則的落地,未來的二手房市場或迅速降溫,屆時,不少房源可能面臨有價無市的尷尬局面。偉業(yè)我愛我家的建議是,業(yè)主要審慎衡量出售房產(chǎn)的價值,避免因一味追求高價而錯失出售最佳時機。尤其是著急出售的業(yè)主,不妨通過適當降價的方法,換取快速成交。

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