全國住房供地計(jì)劃連續(xù)兩年減少 土地市場恐陷低迷
2013-04-17   作者:張敏  來源:中國證券報(bào)
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  一線城市略增 區(qū)域“分類指導(dǎo)”將成常態(tài)

  國土資源部16日公布2013年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃顯示,今年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃,是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍,但從計(jì)劃額度角度計(jì)算,已經(jīng)連續(xù)兩年減少(2011年為21.8萬公頃,2012年為15.93萬公頃)。其中,一線城市(北、上、廣、深)計(jì)劃供應(yīng)量同比增加2.8%。
  近些年土地供應(yīng)呈現(xiàn)出差異化特征:一線城市和部分熱點(diǎn)城市供地相對不足,二三線城市土地供應(yīng)規(guī)模較大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年供地計(jì)劃的制定,已針對區(qū)域分化進(jìn)行調(diào)整。但隨著樓市調(diào)控政策的落地,土地市場降溫預(yù)期明顯,或?qū)⒂绊懙浇衲甑耐恋赜行Ч⿷?yīng)。

  計(jì)劃額為近三年新低

  國土部16日表示,據(jù)各地上報(bào)匯總,2013年全國住房用地計(jì)劃供應(yīng)15.08萬公頃,其中“三類住房”(保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房)用地計(jì)劃占住房用地計(jì)劃總量的79.4%,符合調(diào)控政策要求。
  具體來看,保障性安居工程用地計(jì)劃供應(yīng)4.15萬公頃,能夠充分滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地應(yīng)保盡保的要求。
  按照國土部的說法,今年的供地計(jì)劃是過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量(9.77萬公頃)的1.5倍。但從計(jì)劃額度來看,我國土地供應(yīng)計(jì)劃已逐年減少,數(shù)據(jù)顯示,2011年為21.8萬公頃,2012年為15.93萬公頃。
  對于出現(xiàn)這種情況的原因,一位不具名的專家表示,出于對“土地財(cái)政”的依賴,不少城市此前幾年大量供地,擠壓了后續(xù)的供地空間。此外,拆遷等土地一級開發(fā)成本的提高,也給政府部門的土地儲備增加了難度。
  他還認(rèn)為,上述情況的存在,將會(huì)影響到今后幾年的土地供應(yīng)規(guī)模,并促使土地供應(yīng)更多依靠盤活“存量”,而非開發(fā)“增量”。
  國土部公布的數(shù)據(jù)還顯示,今年商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)10.92萬公頃,占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的72.4%,其中中小套普通商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)7.82萬公頃,占商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃的71.6%。
  為做好2013年住房供地計(jì)劃實(shí)施工作,國土部還要求各級國土資源主管部門采取有效措施,對今年“新開工630萬套”保障性安居工程用地實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場形勢分析,穩(wěn)步推進(jìn)商品住房用地供應(yīng),對房價(jià)較高、上漲較快的地區(qū),適當(dāng)增加并優(yōu)先供應(yīng)中小套型普通商品住房用地。
  另悉,今年7月,國土部將根據(jù)市場運(yùn)行狀況,組織各地調(diào)整住房用地供應(yīng)計(jì)劃并向社會(huì)公布。知情人士透露,由于地方上報(bào)供地計(jì)劃存在“虛報(bào)”成分,使得調(diào)整后的供地計(jì)劃往往有所下降。

  “分類指導(dǎo)”將成常態(tài)

  從區(qū)域分布來看,供地計(jì)劃更多地向熱點(diǎn)城市傾斜。國土部公布的數(shù)據(jù)顯示,與整體供應(yīng)計(jì)劃的核減不同,今年一線城市(北、上、廣、深)的住房用地供應(yīng)計(jì)劃同比增加2.8%。
  近幾年來,一線城市的供地計(jì)劃完成不甚理想,并導(dǎo)致房屋市場出現(xiàn)嚴(yán)重供需失衡的局面。為此,今年年初,國土部曾在內(nèi)部文件中,專門要求一線城市增加住房用地供應(yīng)。
  相比之下,隨著一線城市土地門檻的提高,以及房企進(jìn)軍二三線城市的大潮興起,近幾年廣大二三線城市的土地供應(yīng)規(guī)模較大,給部分區(qū)域的房屋市場帶來庫存壓力。因此,這些城市今年減少供地規(guī)模也在意料之中。公開數(shù)據(jù)顯示,今年佛山、沈陽、濟(jì)南等地均縮減了供地計(jì)劃。
  據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),從2009年到2012年上半年,武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米,遠(yuǎn)高于其他城市,重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上,土地供應(yīng)規(guī)模突出。相比之下,北、上、廣、深四城市住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右,僅相當(dāng)于武漢一個(gè)城市的成交量。其中,北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,廣州不到2200萬平方米,深圳則只有650萬平方米左右。
  按照住建部政策研究中心主任秦虹的觀點(diǎn),當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量處于一個(gè)較高的水平,市場的最大問題在于住房占有量不平衡,不同人群、不同家庭之間,人均住房面積差距較大。不同區(qū)域市場之間,同樣有著較大的差別。
  具體而言,由于土地供應(yīng)情況的差別,未來一段時(shí)間內(nèi),一線城市樓市將繼續(xù)面臨供不應(yīng)求的局面,房價(jià)上漲壓力也將持續(xù)存在。部分二三線城市則面臨庫存壓力,區(qū)域房價(jià)將維持平穩(wěn)。
  知情人士向中國證券報(bào)透露,針對區(qū)域市場形態(tài)的不同,未來國土部在供地環(huán)節(jié)將采用更多的分類指導(dǎo)。其中,一線城市將被要求增加土地供應(yīng)規(guī)模,并采取有關(guān)措施平抑地價(jià)。廣大二三線城市未來將以消化存量用地為主,供地規(guī)模難有大幅提升。

  土地市場恐陷低迷

  與供地計(jì)劃的連年核減相比,土地有效供應(yīng)更為外界所關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示,2012年全國住宅用地實(shí)際供應(yīng)總量僅為11.08萬公頃,完成供地計(jì)劃的比例不足7成。2011年,這一比例更低。
  土地實(shí)際供應(yīng)量更多取決于市場形勢。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析,隨著“新國五條”的落地,房企的拿地?zé)崆槭艿接绊懀驅(qū)?dǎo)致整體土地市場陷入暫時(shí)低迷。來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積6134萬平方米,同比下降22.0%。
  “如今土地成本明顯提高,一些區(qū)域市場的房價(jià)走勢存在很多不確定因素,為保證利潤,我們只得暫時(shí)放緩拿地節(jié)奏!北本┠成鲜蟹科筘(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示。去年下半年,該企業(yè)曾頻繁出手拿地,但今年以來尚無拿地記錄。
  這種擔(dān)心頗能反映當(dāng)前的市場情緒。據(jù)介紹,在企業(yè)進(jìn)軍區(qū)域市場的過程中,除經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口凈流入等指標(biāo)外,土地供應(yīng)量也是重要考量因素。后者將決定區(qū)域市場的競爭態(tài)勢和房價(jià)上漲空間。
  業(yè)內(nèi)人士表示,對于一些此前供地規(guī)模較大的城市,可以預(yù)期未來市場競爭激烈,房價(jià)上漲空間和利潤空間有限,多數(shù)房企不愿意在這些城市獲取新增土地。再加之樓市調(diào)控政策的影響,可以預(yù)見,二三線城市的土地市場將陷入一定程度的低迷。
  相比之下,一線城市已出現(xiàn)另一種局面。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù),自“北京版”調(diào)控細(xì)則出臺至今的半個(gè)月間,北京共成交6宗經(jīng)營性用地,交易節(jié)奏可謂密集。但其中有兩宗土地的溢價(jià)率超過100%,其余土地也均以高價(jià)成交,土地市場“量價(jià)齊升”態(tài)勢明顯。
  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,由于供需嚴(yán)重失衡,企業(yè)普遍預(yù)期北京房價(jià)走高,因此在拿地時(shí)也不惜成本。事實(shí)上,由于不少二三線城市市場接近飽和,大型房企已有向一線城市回潮之勢,但這種勢頭能持續(xù)多久尚存疑問。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,受調(diào)控政策落地的影響,整體土地市場或?qū)⑾萑攵唐诘兔。受此影響,今年的供地?jì)劃完成情況恐不容樂觀。

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