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青海省西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的信息顯示，2013年一季度，西寧市商品房銷售平均價格為5177元，同比上漲24%。圖為青海省西寧市一處新建的商品房小區(qū)。記者
張宏祥 攝 |
“國五條”正式執(zhí)行雖還未滿兩個月，但多地樓市成交量已出現(xiàn)小幅下滑。但值得注意的是，下滑的成交量卻難擋投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱情。
對房地產(chǎn)行業(yè)投資預(yù)期明顯向好
“近期房地產(chǎn)行業(yè)形勢著實(shí)令人激動。”一位投行人員向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)控期，但與2012年相比，對房地產(chǎn)行業(yè)的投資預(yù)期已經(jīng)明顯向好，甚至燃起多方對房地產(chǎn)感興趣的人的激情。
從日前中國信托行業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度房地產(chǎn)信托新增1532億元，同比增長247%，接近2012年全年新增的50%，超過2011年與2012年兩年第一季度總和。甚至在最近的一周內(nèi)，房地產(chǎn)信托規(guī)模增速繼續(xù)攀升。萬得數(shù)據(jù)顯示，5月13日至19日的一周內(nèi)，信托業(yè)共發(fā)行信托產(chǎn)品45只，規(guī)模合計87.7億元，其中房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模為22.68億元，占全行業(yè)比重也由前一周的15.07%繼續(xù)大幅攀升至25.9%。
而造成這樣的原因，便是房地產(chǎn)業(yè)好轉(zhuǎn)帶來的房地產(chǎn)信托收益率大大高出其他信托產(chǎn)品。在5月13日到19日的一周內(nèi)到期清算的75只集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托到期規(guī)模位居前列為25.27億元，平均年收益率達(dá)9.42%，大大高于其他信托類產(chǎn)品。數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施信托、其他領(lǐng)域信托收益分別為8.8%、8.15%，金融信托收益則僅為5.99%。
投資者熱情促進(jìn)地產(chǎn)業(yè)投資增長
房地產(chǎn)行業(yè)向好帶動投資者投資熱情，而投資者的熱情反過來繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)投資的增長。
的確，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資近月來也多項指標(biāo)出現(xiàn)不同程度增長。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前4個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19180億元，同比名義增長21.1%，增速比1-3月提高0.9個百分點(diǎn)。其中，住宅投資13121億元，增長21.3%，增速提高0.2個百分點(diǎn)。
此外，作為房地產(chǎn)行業(yè)先行指標(biāo)的房屋新開工面積等指標(biāo)也呈現(xiàn)增長態(tài)勢。1-4月，房屋新開工面積55506萬平方米，增長1.9%，增速較1-3月提高4.6個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積41330萬平方米，增長1.8%。
土地購置面積降幅大幅收窄。1-4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8825萬平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月收窄13.4個百分點(diǎn)；土地成交價款2020億元，增長10.6%，而1-3月為下降10.2%。
“現(xiàn)階段與2012年同期相比房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出現(xiàn)了極大的反差。”住建部政策研究中心主任秦虹在日前召開的“2013年SAIF中美房地產(chǎn)金融高峰論壇”上表示，2012年第一季度的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是，開發(fā)企業(yè)集體悲觀，購房者集體觀望，造成當(dāng)年一季度成交額、成交面積全部負(fù)增長，促使開發(fā)企業(yè)不得不以價換量，打折促銷。但是到了今天僅僅是一年時間，我們看到的卻是全國銷售面積和銷售增長額的增速達(dá)到房地產(chǎn)行業(yè)近10年以來的歷史高位。
而對出現(xiàn)這樣的原因，秦虹認(rèn)為，一方面是中國住房需求總量仍然處于較大的發(fā)展階段，另一方面，當(dāng)前的房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境，尤其是貨幣環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展較為有利，房地產(chǎn)企業(yè)資金充足。
秦虹介紹到，雖然中國房地產(chǎn)市場發(fā)現(xiàn)迅速，但與美國相比，美國住房需求已接近負(fù)荷，93%住房靠二手房市場經(jīng)營滿足，而我國卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個程度�！爸档米⒁獾氖牵覈F(xiàn)階段中小城市人口向大城市集聚的速度較為明顯，因此，一線城市、部分二線城市以及部分小城市總需求量仍然較大。這也意味著，未來在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的大背景下，對于住房的需求也會進(jìn)一步增加。”
貨幣環(huán)境對市場發(fā)展十分有利
從房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境來看，房地產(chǎn)所面臨的外部環(huán)境，特別是貨幣環(huán)境對房地產(chǎn)市場發(fā)展十分有利。“2012年，中國貨幣政策取向?yàn)榉�(wěn)健的貨幣政策，實(shí)際執(zhí)行中為穩(wěn)中偏松的貨幣政策，兩次降息，兩次降準(zhǔn)都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生有利影響。”秦虹說。
她指出，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額與融資額兩個數(shù)據(jù)比較可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段房企資金可以說是近10年來最好水平，從定金增長速度和個人按揭貸款的增長速度來看，67%的按揭增長速度，也是除了2009年初之外的第二歷史新高。
的確，從上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的“2013第一季度全國房企資金報告”顯示，2013年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)(其中2010年三四季度為偏緊狀態(tài)，2011年至2012年八個季度均為緊張狀態(tài))步入“偏松”區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉表示，多項指標(biāo)利好一季度房企資金改善�！半m然第一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯復(fù)蘇，但是企業(yè)資金來源增速超過開發(fā)投資增速，這也使房企資金鏈緊張的狀況逐步改善。
與此同時，企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，其被動自籌資金的狀況也有所改善。數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度，企業(yè)自籌資金在本年資金來源中所占比重為37.5%，比去年同期下降5.2個百分點(diǎn)，比去年全年下降3個百分點(diǎn)，而企業(yè)自籌資金比重自去年二季度開始呈現(xiàn)逐季下降趨勢。這也意味著，在成交使房企資金大量回籠外，房企融資能力也在增強(qiáng)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至22日，10大標(biāo)桿房企國內(nèi)外融資額已經(jīng)超過88億人民幣，較2012年平均水平上漲了160%。這意味著，2013年以來，10大標(biāo)桿房企融資額度也已經(jīng)達(dá)到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比2012年下半年的融資額151.6億上漲了150%。
此外，非標(biāo)桿房企融資量也明顯上漲，接近30家房企年內(nèi)總?cè)谫Y額度已經(jīng)接近800億，融資總額已經(jīng)超過2012年的全年融資30%左右。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)結(jié)束了一個低迷期，從今年開始已經(jīng)進(jìn)入了新的發(fā)展期，恰恰走出了五年增長兩年低落，走完了第四個周期進(jìn)入了第五個周期。”匯力基金董事長、原中房集團(tuán)及幸福人壽董事長孟曉蘇就對后期房地產(chǎn)行業(yè)走勢極為看好，他認(rèn)為在城鎮(zhèn)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪發(fā)展。
但值得注意的是，新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒在接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，有投資就意味著有風(fēng)險，而回報越高，風(fēng)險就越高。“現(xiàn)階段雖有調(diào)控新政但房地產(chǎn)市場仍向好的主要原因是地方對于新政執(zhí)行不到位，因此，若房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度反彈，中央政府必然會加大對地方執(zhí)行政策的力度。所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)投資仍應(yīng)慎重，以免造成不可挽回的損失�！�