北京限價(jià)令重挫高端住宅市場
2013-06-07   作者:記者 高偉/北京報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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    北京樓市調(diào)控中的“限價(jià)令”出臺已經(jīng)兩月,在住建委對銷售價(jià)格的嚴(yán)厲監(jiān)管之下,高端住宅項(xiàng)目普遍陷入“被限”的尷尬境地。
  《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者查詢北京市住建委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),自4月份北京落實(shí)調(diào)控政策以來,截至6月5日,共有28個(gè)項(xiàng)目取得了預(yù)售許可證,其中定價(jià)在4萬元/平方米以上的高端項(xiàng)目僅有兩個(gè)入市,其余項(xiàng)目大多處于單價(jià)一萬元至三萬元之間。

  限價(jià)令下高端項(xiàng)目“很受傷”

  此前的3月30日,北京住建委公開2013年的房價(jià)控制目標(biāo),“全市新建商品住房價(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定,進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格,逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。
  在此基礎(chǔ)上,住建委對商品住宅的預(yù)售層面施行嚴(yán)厲管控!叭绻ㄎX得定價(jià)過高,將拿不到預(yù)售證”,一位房企的銷售總監(jiān)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,住建委衡量定價(jià)的一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)是,“同等項(xiàng)目以往的成交價(jià)格,基本不能有漲幅!
  “建委試圖從預(yù)售層面來控制房價(jià)漲幅!彼f,除此之外,“即使定價(jià)沒有問題,很多項(xiàng)目的預(yù)售證都被建委延緩發(fā)放,推遲到下個(gè)季度或者半年之后。”
  來自麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)顯示,4月份高端二手住宅成交量總計(jì)105套,環(huán)比下降88.35%,同比下降40.34%,為2012年3月份以來最低值。麗茲行鄭海燕分析稱,新政落地后,對市場的影響首先反應(yīng)在成交量的下滑。
  鄭海燕告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,4月份高端二手住宅成交價(jià)格指數(shù)為126.45,相比上月下降5.45%。從成交價(jià)格指數(shù)來看,環(huán)比有所下降。鄭海燕說,主要下降原因在于4月份頂級高端住宅成交量下降,同時(shí)由于基數(shù)值小而帶來的被動的價(jià)格下降。“預(yù)計(jì)新政對成交量的后市影響效應(yīng)還將持續(xù)一段時(shí)間,高端市場5、6月份月成交量將在150套左右”。

  被誤傷的剛性需求

  盡管限價(jià)令下高端住宅市場受到抑制,但高端住宅價(jià)值穩(wěn)定、具有長線收益,加上一部分人的改善性需要,所以在財(cái)富階層里的市場需求并未減弱。
  一位房地產(chǎn)企業(yè)人士分析認(rèn)為,以往人們通常將購買需求形容為“金字塔”結(jié)構(gòu),但如今財(cái)富人士比例增加,從中層到塔尖這部分需求人群日漸龐大,已經(jīng)逐漸形成類似“橄欖形”的需求結(jié)構(gòu)。
  隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會結(jié)構(gòu)的日趨變化與財(cái)富的相對集中,高端產(chǎn)品的客戶結(jié)構(gòu)愈發(fā)分明,客戶需求也日趨明朗,客戶群的定位催生了市場及產(chǎn)品的細(xì)分。處于中間階層的城市財(cái)富人群,更加看重項(xiàng)目的地段、價(jià)格與產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的性價(jià)比,相對于頂級豪宅,高端項(xiàng)目以相對較低的資金門檻,成為這部分人群置業(yè)首選。
  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,樓市整體的向好預(yù)期不減、高端項(xiàng)目抗跌保值價(jià)值走強(qiáng)以及資源的稀缺型都成為需求不減的主要原因。
  該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在新政出臺前的3月份,北京在售報(bào)價(jià)超過4萬元/平方米的76個(gè)高端公寓住宅項(xiàng)目中,共有49個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成交,成交金額達(dá)45.1億元。其中,傳統(tǒng)高端住宅熱點(diǎn)CBD區(qū)域的表現(xiàn)更加不俗。
  類似CBD區(qū)的項(xiàng)目由于位置優(yōu)越,項(xiàng)目稀缺,往往成為搶手區(qū)域。但限價(jià)令執(zhí)行后,這些項(xiàng)目已經(jīng)很難取得預(yù)售證。記者查詢住建委數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn),4月份至今入市的項(xiàng)目中,CBD區(qū)域無一入市。
  任啟鑫告訴記者,此輪調(diào)控細(xì)則所加碼的二套房貸利率提高等條款,對于中高端人群來說影響甚微,因此需求基礎(chǔ)仍然存在;而在供應(yīng)方面,受到政府管控影響,未來一段時(shí)間市場供應(yīng)仍不樂觀,今年市場供應(yīng)嚴(yán)重不足將成定局。

  行政手段應(yīng)盡早退出

  任啟鑫同時(shí)指出,雖然京版細(xì)則里明確提出對自住型、改善型商品住房的價(jià)格納入限價(jià)房序列,未來價(jià)格管控有雙軌制的趨勢可循。但目前為止,為盡早平抑整體房價(jià),高端住宅也處于限價(jià)管控之列,“這在一定程度上是與高端產(chǎn)品的基本屬性相悖離”。
  “高端項(xiàng)目因地段、產(chǎn)品及客群的特殊性,產(chǎn)品屬性已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過單純居住的要求,其開發(fā)、營銷模式與普通住宅完全不同,只要占有稀缺資源,隨著時(shí)間的推移,價(jià)值與價(jià)格的上漲是公寓豪宅產(chǎn)品的必然趨勢。”任啟鑫說,而面對價(jià)格的限漲,開發(fā)商利潤縮減,將使城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陷入尷尬境地,在土地市場不利于優(yōu)質(zhì)地塊發(fā)揮出價(jià)值的最大化,在終端市場只能降低開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品升級的動力。
  任啟鑫指出,正視這種差異化存在,早日明確高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的調(diào)控“雙軌制”標(biāo)準(zhǔn),將高端市場放歸市場層面,才是保證高端市場合理化、健康化發(fā)展的關(guān)鍵所在。
  近日,發(fā)改委表示,《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中,已經(jīng)明確擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍,同時(shí)表示“今年會有具體動作”。
  與之相呼應(yīng)的是,業(yè)界已經(jīng)有越來越多的聲音認(rèn)為,住宅市場的限購、限價(jià)等政策在抑制需求、打壓投機(jī)的同時(shí),也影響市場的有效供應(yīng)。這不僅不利于供需關(guān)系改善,更無法從根本上平抑房價(jià)。一旦行政調(diào)控手段效果被消解,市場就會再度陷入供需失衡的困境之中。
  CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,房地產(chǎn)調(diào)控政策采取了諸多壓制需求的政策,無論是提高交易稅費(fèi)還是限貸、限購等政策,都致力于讓能夠買房、買得起房的人越來越少,以達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)的目的,“而作為高房價(jià)的根源——供應(yīng)不足的問題,卻從未被真正落實(shí)”。
  楊晨青認(rèn)為,限購、限價(jià)、限貸等抑制需求的政策只應(yīng)該起到為建立市場機(jī)制爭取時(shí)間的作用,若立足于長期考慮,這些手段應(yīng)該盡在退出市場。

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