地價與房價“齊飛” 中國樓市上半年高燒未退
2013-06-29   作者:  來源:中國新聞網(wǎng)
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  國家統(tǒng)計局官網(wǎng)日前公布的數(shù)據(jù)顯示,5月份在統(tǒng)計的70個大中城市中,房價出現(xiàn)環(huán)比上漲的城市有65個,同比上漲的城市有69個。2013年已過半,回顧上半年樓市,盡管有新“國五條”政策沉重打擊,樓市經(jīng)歷了3月成交井噴和4月的低潮,但樓市“高燒”依舊未退。房價不斷攀升,土地市場地王頻出,樓市真的陷入“越調(diào)越漲怪圈”?答案我們現(xiàn)在無從知曉,但目前的房價數(shù)據(jù)仍顯示,未來房價上漲的壓力依然嚴(yán)峻。

  政策篇新國五條重磅出擊

  2013年伊始,昆山、東莞、金華等城市先后出臺了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知,這部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊,而這也引發(fā)市場對樓市調(diào)控加碼的種種猜測。
  2月20日,國務(wù)院部署樓市調(diào)控五大措施全文發(fā)布,“新國五條”重磅出爐。其要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo),建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
  一季度末,是“國五條”細(xì)則中給出的地方執(zhí)行細(xì)則出臺時間的大限。
  大限的倒數(shù)第二天,北京落實“國五條”的地方細(xì)則出臺。這個被稱為“國五條”細(xì)則升級版的地方新政明確規(guī)定,自3月31日起,京籍單身人士限購一套房,出售非唯一住房征收20%個稅。
  與此同時,北京公積金“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行。據(jù)悉,北京市管公積金以3月25日為節(jié)點,國管公積金以3月26日為節(jié)點,從此時間節(jié)點起,如果購房人賣掉貸款購買的唯一住房,再申請公積金,按2套計算。
  然而除了北京之外,其他城市新政細(xì)則被疑有“兌水”之嫌。廣州、深圳等多個城市都公布了房價控制目標(biāo),但新政細(xì)則并未提備受關(guān)注的20%個人所得稅征收細(xì)節(jié)。
  相比嚴(yán)格征收20%個稅的政策,房價控制目標(biāo)留給地方的博弈空間更小,但有效執(zhí)行的難度更高。有業(yè)內(nèi)人士指出,如果考核和問責(zé)機(jī)制不建立落實,房價調(diào)控目標(biāo)仍然沒有太大的意義。
  華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)近日在某論壇上表示,“從各種已經(jīng)出臺細(xì)則的情況看,基本上就是軟磨硬泡。”

  市場篇樓市成交跌宕起伏房價漲勢難擋

  從2012年年底,一輪樓市暖冬行情逐漸襲來,進(jìn)入2013年1月,盡管歷來是樓市淡季,但這并未妨礙房價繼續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示,1月份70個大中城市中,新房和二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均超過七成,且同比結(jié)束連續(xù)10個月的下跌轉(zhuǎn)升。多家大型房企在2012年再創(chuàng)銷售業(yè)績新高,并對2013年樓市表現(xiàn)出樂觀預(yù)期。
  此背景下,調(diào)控新政出手。2月20日國務(wù)院公布的新“國五條”開啟了2013年房地產(chǎn)調(diào)控的大門,在各地尚未出臺相應(yīng)落實細(xì)則的情況下,相當(dāng)一些地方二手房市場出現(xiàn)“搶搭末班車”效應(yīng),交易量出現(xiàn)“井噴”。 伴隨“國五條”細(xì)則的出臺大批購房人在“二手房轉(zhuǎn)讓按差額計征20%個稅”的政策推動下,新房市場也開啟了熱賣狀態(tài)。
  21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為,3月樓市成交持續(xù)向好,除了此前樓市熱銷的慣性使然,政策主導(dǎo)下的恐慌需求集中釋放,無疑是助推樓市頻創(chuàng)高位的主要因素。
  隨著3月的結(jié)束,全國樓市此前一段成交量的狂飆突進(jìn)也如期告一段落。但市場僅僅在政策初期承受短暫打擊,之后迅速走出觀望情緒。
  以上海為例,相比3月份由“末班車效應(yīng)”造成的成交天量,上海4、5月兩月新房月成交量幾乎都遭“腰斬”,但在均價方面,房價漲勢難擋,4月上海新房成交量同比仍漲4成。
  多項數(shù)據(jù)表明,近幾月全國房價依舊上升,但漲幅有所緩解。
  但值得注意的是,北京、廣州、深圳等各地頻繁出現(xiàn)地王抬頭跡象,樓市似乎已對傳統(tǒng)調(diào)控手段有了免疫力。
  根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù),今年5月,上海共計出讓經(jīng)營性地塊21幅,相比上月增加10幅,成交金額170億元,環(huán)比上漲41.2%,創(chuàng)今年以來的新高,相當(dāng)于去年同期的72倍。
  上海年內(nèi)總價“地王”紀(jì)錄再被刷新。6月27日,青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3(02-01)餐飲商辦地塊以總價47.21億元被綠地與福建泰坤貿(mào)易有限公司聯(lián)合拍下,折合樓板價8539元每平米,溢價率6.7%。
  北京土地市場也頗為熱鬧。僅5月20日和22日兩天的時間,北京便成交了5宗地塊,總價超過50億元。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗經(jīng)營性用地實現(xiàn)成交。其中,住宅用地共成交30宗,30宗住宅土地出讓金累計達(dá)到417.88億,趕超去年全年的395億元。
  對于土地市場如此火熱的原因,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)對后市的預(yù)期樂觀,同時手上并不缺錢。
  房價的不斷上漲和開發(fā)商熾熱的拿地?zé)崆,業(yè)內(nèi)人士也更為關(guān)心下半年的樓市走勢。6月20日,亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓在微博上預(yù)測稱:“下半年樓市總體面,高位盤整,穩(wěn)中有升,價量齊漲。土地總體面,火中加熱。調(diào)控總體面,不加碼不放松,穩(wěn)中微調(diào),調(diào)中收緊。”
  同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,目前國內(nèi)的流動性總體較充裕。即使下半年市場流動性稍微收緊,下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價換量”的“降價潮”。

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