地方政府賣地收入越來越多 "土地財(cái)政"越走越險(xiǎn)
2013-07-08   作者:葉鋒 魏宗凱  來源:新華網(wǎng)
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  嚴(yán)厲調(diào)控難以遏制土地市場的火爆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年全國300多個(gè)城市的土地出讓金比去年高出六成,一些熱點(diǎn)城市半年賣地收入已接近去年全年。企業(yè)不差錢,政府急需錢,兩相“互補(bǔ)”,土地市場不火都難!巴恋刎(cái)政”沉疴不解,樓市調(diào)控或?qū)㈦y以走出“調(diào)、漲”怪圈。

  土地出讓金半年增幅超六成

  偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前6個(gè)月全國306個(gè)城市共交易土地15493宗,土地出讓金達(dá)1.13萬億元,同比大幅增長60%。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億元,接近去年全年的1934.92億元。
 。吩拢橙眨麅傻馗鞒觥暗赝酢。北京夏家胡同地塊經(jīng)過62輪激烈競拍,由懋源置業(yè)摘得,總價(jià)17.7億元,剔除保障房折合樓板價(jià)約每平方米4.1萬元,溢價(jià)率約35%。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過323次加價(jià),被萬科以總價(jià)48.7億元競得,樓板價(jià)每平方米21415元,溢價(jià)率達(dá)到88.6%。值得注意的是,一直聲稱不拿“地王”的萬科自6月以來已連續(xù)兩次競得“地王”。
  市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月全國306個(gè)城市成交地塊樓板價(jià)為每平方米1235元,環(huán)比、同比分別上漲14%、44%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為每平方米1575元,環(huán)比、同比分別上漲7%、41%。
  萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為,目前土地市場火爆與土地供應(yīng)長期短缺有關(guān)。而現(xiàn)行的土地招拍掛制度,雖然能夠防范腐敗,但“價(jià)高者得”的邏輯必然推高房價(jià)。

  房企搶地地方政府找錢

  房企不差錢,政府急需錢,使地市火爆一再上演。
  一方面,外圍的“錢荒”并未太多影響到房企尤其是大型房企的資金情況。“對(duì)排名前100位的房企,銀行態(tài)度沒什么變化。目前銀行對(duì)我們的授信額度、貸款利率和放款條件等保持不變,企業(yè)今年的拿地和開發(fā)計(jì)劃也沒有變化。”一上市房企負(fù)責(zé)人告訴記者,由于去年以來銷售活躍、前期貸款到位等原因,目前企業(yè)資金狀況沒有受到太大影響。
  統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元,同比增長32.0%。
  另一方面,債務(wù)纏身的地方政府急于“以地?fù)Q錢”。審計(jì)署日前發(fā)布的地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告顯示,36個(gè)地區(qū)2012年底債務(wù)余額共計(jì)3.85萬億元。其中,超過半數(shù)地方政府指望賣地還錢,21個(gè)地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額有7746.97億元,占這些地區(qū)債務(wù)余額的54.64%。
  “地方政府很差錢,急需土地出讓金,所以部分城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊!鄙虾R拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
  江蘇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示,目前地方政府沒有其他可以替代的財(cái)政收入來源,短期內(nèi)仍然要靠土地出讓金支持一些項(xiàng)目,“在地方政府償債及保障房開發(fā)支出等多重壓力下,要求限制地價(jià)很難奏效”。

   樓市調(diào)控面臨關(guān)鍵抉擇

  財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示,今年前5月,全國公共財(cái)政收入56214億元,同比增長6.6%,增幅回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。至5月份,全國公共財(cái)政收入增速連續(xù)第三個(gè)月停留在6%左右的低位。兩相對(duì)比,不難想象“點(diǎn)土成金”的賣地行為對(duì)地方政府的誘惑有多大。
  發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)能夠保持長時(shí)期高速增長,除去低勞動(dòng)力成本等因素外,廉價(jià)的土地成本是最為重要的原因。地方政府依靠土地紅利,補(bǔ)貼了低價(jià)提供的城市公共用品,支撐了大量非農(nóng)就業(yè),這正是土地財(cái)政發(fā)揮的積極作用所在。
  但一些專家擔(dān)心,地方政府已經(jīng)過慣了“土地財(cái)政”的好日子,沒有耐心再通過發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)慢慢積累財(cái)源。如果這樣,“土地財(cái)政”之路將越走越艱難,越走越危險(xiǎn)。從2010年起,中央明確要求地方政府通過“土地財(cái)政”獲利的收入,重點(diǎn)用于改善民生和償還政府債務(wù),用于保障房建設(shè)、教育投入等。但是實(shí)際情況并不樂觀。地方政府的土地獲利,更多是繼續(xù)與擴(kuò)大政府負(fù)債相“配套”,進(jìn)行城市建設(shè)與改造、甚至大拆大建。
  而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控來說,不解決“土地財(cái)政”,限購、限價(jià)等行政手段只能是權(quán)宜之計(jì)。“只要地方政府對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴度不變,即使增加再多的土地供應(yīng),也阻止不了地價(jià)、房價(jià)的上漲!睆(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。
  業(yè)內(nèi)人士稱,房價(jià)問題與住房需求、財(cái)稅關(guān)系、“土地財(cái)政”等多方面問題相關(guān)。目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多關(guān)鍵抉擇,必須統(tǒng)籌考量、堅(jiān)定決心,形成完備的制度設(shè)計(jì)。

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