嚴(yán)厲調(diào)控難以遏制土地市場的火爆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國３００多個(gè)城市的土地出讓金比去年高出六成，一些熱點(diǎn)城市半年賣地收入已接近去年全年。企業(yè)不差錢，政府急需錢，兩相“互補(bǔ)”，土地市場不火都難�！巴恋刎�(cái)政”沉疴不解，樓市調(diào)控或?qū)㈦y以走出“調(diào)、漲”怪圈。
土地出讓金半年增幅超六成
偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前６個(gè)月全國３０６個(gè)城市共交易土地１５４９３宗，土地出讓金達(dá)１．１３萬億元，同比大幅增長６０％。其中北上廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超１７３９億元，接近去年全年的１９３４．９２億元。
�。吩拢橙眨麅傻馗鞒觥暗赝酢�。北京夏家胡同地塊經(jīng)過６２輪激烈競拍，由懋源置業(yè)摘得，總價(jià)１７．７億元，剔除保障房折合樓板價(jià)約每平方米４．１萬元，溢價(jià)率約３５％。浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)一商住地塊經(jīng)過３２３次加價(jià)，被萬科以總價(jià)４８．７億元競得，樓板價(jià)每平方米２１４１５元，溢價(jià)率達(dá)到８８．６％。值得注意的是，一直聲稱不拿“地王”的萬科自６月以來已連續(xù)兩次競得“地王”。
市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，６月全國３０６個(gè)城市成交地塊樓板價(jià)為每平方米１２３５元，環(huán)比、同比分別上漲１４％、４４％；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為每平方米１５７５元，環(huán)比、同比分別上漲７％、４１％。
萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，目前土地市場火爆與土地供應(yīng)長期短缺有關(guān)。而現(xiàn)行的土地招拍掛制度，雖然能夠防范腐敗，但“價(jià)高者得”的邏輯必然推高房價(jià)。
房企搶地地方政府找錢
房企不差錢，政府急需錢，使地市火爆一再上演。
一方面，外圍的“錢荒”并未太多影響到房企尤其是大型房企的資金情況。“對(duì)排名前１００位的房企，銀行態(tài)度沒什么變化。目前銀行對(duì)我們的授信額度、貸款利率和放款條件等保持不變，企業(yè)今年的拿地和開發(fā)計(jì)劃也沒有變化。”一上市房企負(fù)責(zé)人告訴記者，由于去年以來銷售活躍、前期貸款到位等原因，目前企業(yè)資金狀況沒有受到太大影響。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前５個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金４５１１５億元，同比增長３２．０％。
另一方面，債務(wù)纏身的地方政府急于“以地?fù)Q錢”。審計(jì)署日前發(fā)布的地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果公告顯示，３６個(gè)地區(qū)２０１２年底債務(wù)余額共計(jì)３．８５萬億元。其中，超過半數(shù)地方政府指望賣地還錢，２１個(gè)地方政府承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額有７７４６．９７億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的５４．６４％。
“地方政府很差錢，急需土地出讓金，所以部分城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。
江蘇住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位官員表示，目前地方政府沒有其他可以替代的財(cái)政收入來源，短期內(nèi)仍然要靠土地出讓金支持一些項(xiàng)目，“在地方政府償債及保障房開發(fā)支出等多重壓力下，要求限制地價(jià)很難奏效”。
樓市調(diào)控面臨關(guān)鍵抉擇
財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前５月，全國公共財(cái)政收入５６２１４億元，同比增長６．６％，增幅回落６．１個(gè)百分點(diǎn)。至５月份，全國公共財(cái)政收入增速連續(xù)第三個(gè)月停留在６％左右的低位。兩相對(duì)比，不難想象“點(diǎn)土成金”的賣地行為對(duì)地方政府的誘惑有多大。
發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)能夠保持長時(shí)期高速增長，除去低勞動(dòng)力成本等因素外，廉價(jià)的土地成本是最為重要的原因。地方政府依靠土地紅利，補(bǔ)貼了低價(jià)提供的城市公共用品，支撐了大量非農(nóng)就業(yè)，這正是土地財(cái)政發(fā)揮的積極作用所在。
但一些專家擔(dān)心，地方政府已經(jīng)過慣了“土地財(cái)政”的好日子，沒有耐心再通過發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)慢慢積累財(cái)源。如果這樣，“土地財(cái)政”之路將越走越艱難，越走越危險(xiǎn)。從２０１０年起，中央明確要求地方政府通過“土地財(cái)政”獲利的收入，重點(diǎn)用于改善民生和償還政府債務(wù)，用于保障房建設(shè)、教育投入等。但是實(shí)際情況并不樂觀。地方政府的土地獲利，更多是繼續(xù)與擴(kuò)大政府負(fù)債相“配套”，進(jìn)行城市建設(shè)與改造、甚至大拆大建。
而對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控來說，不解決“土地財(cái)政”，限購、限價(jià)等行政手段只能是權(quán)宜之計(jì)。“只要地方政府對(duì)‘土地財(cái)政’的依賴度不變，即使增加再多的土地供應(yīng)，也阻止不了地價(jià)、房價(jià)的上漲�！睆�(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。
業(yè)內(nèi)人士稱，房價(jià)問題與住房需求、財(cái)稅關(guān)系、“土地財(cái)政”等多方面問題相關(guān)。目前房地產(chǎn)調(diào)控面臨諸多關(guān)鍵抉擇，必須統(tǒng)籌考量、堅(jiān)定決心，形成完備的制度設(shè)計(jì)。