近日，北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊被中糧地產(chǎn)子公司以23.6億元競得，在扣除3.3萬平方米配建公租房后，該地塊的實(shí)際樓面價(jià)接近5萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄。
雖然頭頂“罕見低密宅地”的光環(huán)，未來定價(jià)空間可觀，不過，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，此舉更凸顯出中糧地產(chǎn)土地儲(chǔ)備匱乏的窘境，另外，未來宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)的不確定性、龍湖泰禾等強(qiáng)大對手的壓力以及中糧自身頂級豪宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不足，都將為中糧的此次豪賭，打上重重問號。
最高地價(jià)再創(chuàng)新高
7月23日，北京市國土局又一次人山人海，這一次眾房企逐鹿的對象，是有“北京唯一成規(guī)模低密度居住組團(tuán)”之稱的孫河地塊。在現(xiàn)場競價(jià)開始前，這宗容積率僅為1.08的HIJ地塊便已接到11次網(wǎng)上報(bào)價(jià)，掛牌起始價(jià)也由15.8億元升至16.6億元�！斑@注定是一場競爭激烈的爭奪戰(zhàn)”，多位業(yè)內(nèi)人士稱。
在最終的競價(jià)現(xiàn)場，該地塊共吸引了萬科、中鐵建等11家開發(fā)商爭奪，舉牌僅10分鐘左右，該宗地的報(bào)價(jià)就達(dá)到了設(shè)定的價(jià)格上限23.6億元，溢價(jià)率49.37%。在接下來的公租房競報(bào)環(huán)節(jié)，場上再度出現(xiàn)廝殺，而在上半場僅舉牌3次的中糧，下半場也同樣表現(xiàn)低調(diào)，僅舉牌4次，但在每次關(guān)鍵環(huán)節(jié)尤其是決定得主的最后4輪競報(bào)中，中糧卻表現(xiàn)出“必得”此地的氣勢。盡管主持人一直提醒要謹(jǐn)慎報(bào)價(jià)，但中糧最終仍以總價(jià)23.6億元、配建3.3萬平方米公租房的“天價(jià)”，將該地塊收入旗下。
據(jù)測算，在扣除公租房后，該地塊的樓面實(shí)際價(jià)格，最低達(dá)4.4萬元/平方米、最高達(dá)5.2萬元/平方米，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后售價(jià)至少8萬元/平方米才能盈利，而目前區(qū)域在售的龍湖雙瓏原著平均售價(jià)在45000-60000元/平方米。
中糧為何有如此底氣敢拿下孫河天價(jià)地？在北京市場并無頂級住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，中糧最終能交出什么樣的作品？
中糧缺“糧”
“我們對這個(gè)地塊不做回應(yīng)”，在拿地次日，中糧地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者如此表示。讓中糧難以回復(fù)的不僅僅是孫河地塊。進(jìn)入2013年，中糧在全國市場拿得的土地，均為高價(jià)地。
6月27日，經(jīng)過48輪競拍，中糧地產(chǎn)南京公司以23.4億元奪下南京江寧上坊一居住用地，建筑面積31.89萬平方米，折合樓面價(jià)約7338元/平方米，成為江寧區(qū)域地王。
7月23日，拿下孫河地塊，刷新北京土地單價(jià)紀(jì)錄。
7月31日，中糧再以7920元/平方米、58%高溢價(jià)率再奪成都成華區(qū)一宗宅地，成交總價(jià)14.4億元，亦為區(qū)域高價(jià)。
而在此之前，根據(jù)中糧地產(chǎn)此前發(fā)布的公告，在2012年一整年內(nèi)，中糧在土地市場上“顆粒無收”。
一個(gè)月中糧地產(chǎn)連拿三地，每宗均為高價(jià)，值得注意的是，這一個(gè)月，正是全國土地溢價(jià)率下降的開始，萬科等龍頭企業(yè)開始謹(jǐn)慎拿地。
“這樣激烈的反彈，充分顯示了中糧現(xiàn)有儲(chǔ)備的不足”，某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，而對市場判斷的失誤，也讓中糧不得不承擔(dān)高地價(jià)的后果。
瑞銀證券分析人士亦表示，中糧在2012年土地市場低迷時(shí)未能購入新項(xiàng)目，而2013年土地市場高漲時(shí)購入高價(jià)地塊，凸顯出公司土地儲(chǔ)備不足的困境，也反映出公司把握市場節(jié)奏的能力較差。中糧的地產(chǎn)業(yè)務(wù)位于多個(gè)一二線城市，這些城市已被萬科、中海、龍湖等一線房企主導(dǎo)，公司無開發(fā)能力優(yōu)勢，恐難拿到低成本的項(xiàng)目。
誰來解套
北京土地市場從來不乏“新高”，對于孫河板塊來說，中糧無疑又創(chuàng)造了新的起點(diǎn)。自去年9月以來，孫河板塊共出讓了5宗土地，龍湖、首開、泰禾已經(jīng)相繼入駐。
2012年9月，龍湖摘得該區(qū)域第一幅地塊時(shí)，樓面價(jià)約為2.01萬元/平方米；僅4個(gè)月后，泰禾以2.95萬元/平方米的樓面價(jià)獲得孫河W地塊；一個(gè)月后，首開又以2.59萬及2.63萬元/平方米的樓面價(jià)取得了容積率稍高的G地塊和F地塊。
泰禾2.95萬元的樓面價(jià)，曾讓不少人捏了把汗，但在中糧拿下HIJ地塊后，泰禾曾經(jīng)的“冒進(jìn)”立刻顯得睿智起來。
每一塊地王的解套都需要依賴新的地王，那么誰來給中糧解套？
按照孫河區(qū)域的規(guī)劃，未來該區(qū)域還將有B、C、D、E以及K地塊相繼出讓。只有未來出現(xiàn)更高的樓面價(jià)，那么中糧才能像今天的泰禾一樣被解救。
孫河板塊固然有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢，不過，在區(qū)域地價(jià)頻繁走出新高之后，中糧所創(chuàng)下的最新天價(jià)在一定程度上已經(jīng)被透支。
“預(yù)計(jì)孫河地塊相比之前難以繼續(xù)升溫”，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，雖然多家房企的入駐提高了區(qū)域內(nèi)高端物業(yè)的檔次，也使得孫河區(qū)域的價(jià)值得到提升，但連續(xù)多地塊的高價(jià)出讓，使得各家項(xiàng)目都在加快入市、獲得一定的銷售量以達(dá)到資金平衡，在這種情況下，預(yù)計(jì)未來區(qū)域競爭將進(jìn)一步加劇。
此外，記者獲悉，就在中糧拿下孫河地王之后，其高層已被相關(guān)部門約談。在調(diào)控的敏感階段，頻繁出現(xiàn)的地王或許已經(jīng)給監(jiān)管層敲響了警鐘。
事實(shí)上，整體土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，6月之后出讓地塊的溢價(jià)率明顯下調(diào)。張大偉預(yù)計(jì)，在整體宏觀面有所收緊的情況下，不太可能再延續(xù)之前土地市場全面瘋狂出價(jià)的現(xiàn)象。
低密是唯一選擇
雖然中糧地產(chǎn)對于地塊未來的規(guī)劃始終沒有做出回應(yīng)，不過業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為，在現(xiàn)有地價(jià)基礎(chǔ)上，低密頂級豪宅將是該地塊的不二選擇。
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，中糧地產(chǎn)沒有明顯的品牌優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，要做出這樣的低密頂級豪宅，就只能從產(chǎn)品上下功夫，這是中糧唯一的出路。
總部位于深圳的中糧地產(chǎn)，旗下項(xiàng)目分布于北京、上海、天津、南京等多個(gè)一二線城市，但在北京，中糧地產(chǎn)僅開發(fā)了中糧·祥云國際生活區(qū)一個(gè)較為高端的住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于順義后沙峪地區(qū)，目前在售均價(jià)為22000元/平方米。
“雖然中糧在其他城市做過一些高端住宅項(xiàng)目，其中單價(jià)不乏10萬元，但不同區(qū)域產(chǎn)品有別”，宋延慶說，在高端項(xiàng)目眾多的孫河區(qū)域，如何做出有鮮明特色、升級換代的高端產(chǎn)品，是中糧擺脫市場質(zhì)疑的途徑。
“在這塊地上做出低容積率的項(xiàng)目，有一定的市場接受度和操作空間，對于中糧來說，其資金成本要比民營企業(yè)低得多，這是中糧的優(yōu)勢所在”，一位參與了此次競標(biāo)的房企負(fù)責(zé)人對記者說，不過，其風(fēng)險(xiǎn)在于，中糧的直接競爭對手——龍湖和泰禾，兩家企業(yè)已經(jīng)有被認(rèn)可和驗(yàn)證的代表作，這對中糧來說將是不小的壓力。
為了避免區(qū)域內(nèi)越來越激烈的競爭，宋延慶預(yù)計(jì)，中糧很可能在一年左右時(shí)間內(nèi)將新產(chǎn)品推出面市。
但是，短短一個(gè)月斥巨資拿下三塊高價(jià)地的中糧，能否在今明兩年走出“缺糧”的困境，卻還得讓時(shí)間、讓市場來檢測。