土地增值稅征繳亂象:確實(shí)存在一定操作空間
2013-11-26   作者:張昊  來源:中國(guó)證券報(bào)
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  “45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅”引發(fā)廣泛討論,25日房地產(chǎn)板塊寬幅震蕩。一時(shí)間“土地增值稅”這一專用稅務(wù)名詞盡人皆知。雖然眾房企紛紛澄清高喊冤枉,但是中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn),在合規(guī)計(jì)提應(yīng)交未交稅款的背后,土地增值稅征繳的重重亂象也值得關(guān)注。

  缺乏常識(shí)?

  11月24日晚間,央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道稱,2005年至2012年8年間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元,其中45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅。該報(bào)道一出引發(fā)廣泛關(guān)注,眾多房地產(chǎn)人士指出該報(bào)道存在常識(shí)性出入。

  土地增值稅,是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

  就在央視報(bào)道發(fā)布不久,銀河證券分析師侯麗科即發(fā)布研報(bào)指出:房企財(cái)報(bào)年終審計(jì)時(shí),會(huì)計(jì)師從財(cái)務(wù)審計(jì)的基本原則——謹(jǐn)慎性角度出發(fā),按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則,為防止虛增利潤(rùn)和資產(chǎn),都會(huì)在當(dāng)期計(jì)提與項(xiàng)目竣工結(jié)算進(jìn)度相配比的土地增值稅,利潤(rùn)表在“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目,資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)為“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目,但從稅務(wù)實(shí)務(wù)的角度出發(fā),這時(shí)候并不需要清算。只有分期建設(shè)的項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算,才會(huì)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門申請(qǐng)匯算清繳。由于土地增值稅額較大,地方稅務(wù)局在完成當(dāng)年的稅務(wù)指標(biāo)后,并不急于針對(duì)所有的項(xiàng)目匯算清繳,實(shí)務(wù)中在一定程度上延緩了房企繳納稅額的時(shí)間。

  華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的表態(tài)最為引人注目。任志強(qiáng)稱,“企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土增稅時(shí)就必須預(yù)提應(yīng)交未交的土增稅成本并列入公布的科目中說明這些應(yīng)交而未交的稅項(xiàng),但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí),可以不交,并不違背稅法,也非拖欠。開發(fā)商敢將應(yīng)交未交土增稅的數(shù)據(jù)公開,恰恰說明有其未及時(shí)上繳的合法、合理性。符合稅法的結(jié)算規(guī)定!

  房企喊冤

  多家涉事房企紛紛喊冤,并就此事作出澄清。

  11月25日,萬科最先發(fā)出回應(yīng)。萬科稱:“萬科一貫堅(jiān)持守法經(jīng)營(yíng)、照章納稅。近年來萬科每年納稅額都約為凈利潤(rùn)的兩倍。2012年,萬科總納稅額211億元,其中土地增值稅52.8億元。相關(guān)報(bào)道應(yīng)該是源于誤解,是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。其實(shí)這是完全不同的概念,房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅,在此之前,按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則,企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。我們相信,通過充分了解和專業(yè)討論,這一誤解完全可以消除。”

  另一家涉及房企金地集團(tuán)則發(fā)布了澄清公告。金地集團(tuán)在公告中表示,“經(jīng)本公司核實(shí),公司嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定,對(duì)土地增值稅進(jìn)行了合理估計(jì)和預(yù)提,同時(shí),公司嚴(yán)格按照稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅實(shí)行先預(yù)征后清算的管理辦法履行納稅義務(wù)。截至2012年12月31日,公司計(jì)提的土地增值稅余額為25.48億元,并按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定已反映在利潤(rùn)表中。該計(jì)提部分未達(dá)到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件,尚未實(shí)際產(chǎn)生納稅義務(wù)。公司的財(cái)務(wù)報(bào)告公允地反映了公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,公司并無欠繳土地增值稅的情況!

  首開股份、金隅股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、中華企業(yè)、北辰實(shí)業(yè)等公司也紛紛聲明表示,未欠繳土地增值稅,或已按規(guī)預(yù)繳土地增值稅。

  某龍頭房企相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,雖然眾多房企一致表示公司并無欠繳土地增值稅的情況,但是滬深交易所依然知會(huì)了各當(dāng)事公司,表示若有必要可出公告。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,公開披露上市龍頭房企欠土地增值稅巨額“名單”頗為罕見,暗示正式發(fā)出向房企“開刀”的強(qiáng)烈信號(hào)。

  征繳亂象

  而另一方面,即使各房企對(duì)于應(yīng)交未交土地增值稅的會(huì)計(jì)處理并無瑕疵,但是土地增值稅征繳的本身也并非毫無漏洞。

  2012年“兩會(huì)”期間,榮盛發(fā)展董事長(zhǎng)耿建明就對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示,“如果房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利,土地增值稅就是房地產(chǎn)行業(yè)的‘暴利稅’,對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、增加中小戶型產(chǎn)品的供給意義重大!钡枪⒔髡J(rèn)為,目前的土地增值稅并沒有起到應(yīng)有的作用。他介紹,土地增值稅往往采取預(yù)征之后清算的方式,如果開發(fā)商提出賬目不清、成本無法核算等理由,就可以不進(jìn)行清算,導(dǎo)致開發(fā)商更傾向于開發(fā)高利潤(rùn)率的高端產(chǎn)品,從而助推房?jī)r(jià)的上漲。

  謝逸楓也指出,如果按四級(jí)累進(jìn)制從嚴(yán)清算,土地增值稅會(huì)導(dǎo)致房企利潤(rùn)減少15%-20%。但這一稅種的征繳從未嚴(yán)格執(zhí)行,原因可能是地方政府擔(dān)心傷及房企拿地的積極性。謝逸楓介紹,自1995年-2010年財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合或者財(cái)政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合或單獨(dú)共發(fā)出了25個(gè)土地增值稅清算通知。2008年10月,財(cái)政部發(fā)通知“對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅”,后又繼續(xù)征收!巴恋卦鲋刀愂侵袊(guó)房地產(chǎn)稅收體系之中稅法操作最復(fù)雜、繳納方式最特殊、征繳最遲滯、避稅最神秘的一個(gè)稅種。”

  某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士承認(rèn),在土地增值稅征繳的過程中,確實(shí)存在一定的“操作空間”。該人士稱,與大型上市房地產(chǎn)公司相比,大量中小城市的本土開發(fā)商在土地增值稅的繳納上更加消極。因?yàn)檫@些開發(fā)商的土地往往獲得較早,近年土地增值額較大,加之在當(dāng)?shù)亍案鄙詈,確實(shí)存在拖欠和逃避土地增值稅的現(xiàn)象。

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