1月3日下午2時,一群神色略顯焦急的中年人,陸續(xù)進入諾亞財富上?偛恳婚g會議室,并圍坐在一張臨時拼成的會議桌旁。他們的對面,坐著諾亞財富的工作人員。一場不算太激烈的對話由此開始。
2011年3月,這些中年人通過諾亞財富投資了上海星浩投資有限公司(下稱“星浩資本”)發(fā)起的“星仁”、“星瀚”兩只私募地產(chǎn)基金產(chǎn)品。但投資人稱,基金成立后他們發(fā)現(xiàn),2011年2月,星浩資本已與關(guān)聯(lián)方復(fù)星系簽訂了受讓后者位于大連東港的地產(chǎn)項目部分股權(quán)協(xié)議,并且動用了這兩只基金募集的資金。
多名投資人聲稱,上述交易不但是關(guān)聯(lián)交易,而且存在4億余元的溢價,但當(dāng)時并不具備溢價條件。而按照規(guī)定,作為基金管理人,星浩資本應(yīng)向投資人披露并由投資人相關(guān)決策咨詢機構(gòu)審議,但其并未履行這一程序,而且此后可能存在利益輸送嫌疑。他們就此多次向?qū)Ψ教岢鲆笸嘶匾鐑r款,至今懸而未決。在會議上,他們要求諾亞財富向星浩資本轉(zhuǎn)達其意見。部分情緒激動的投資人甚至表示,將通過投資人大會,提出提前清算、徹底否決交易。
1月5日下午,星浩資本副總裁、新聞發(fā)言人陳卿接受了《第一財經(jīng)日報》采訪,對上述疑問一一回應(yīng),承認項目確實進展不順,并解釋了當(dāng)初溢價交易的由來。
禍起關(guān)聯(lián)交易
投資人與星浩資本矛盾由一項投資決策程序引發(fā)。
官網(wǎng)資料顯示,星浩資本成立于2010年,為復(fù)星國際有限公司孫公司。業(yè)務(wù)涵蓋私募基金、開發(fā)管理、商業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三大業(yè)務(wù)范圍,號稱市場化運作下中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)私募基金之一。其中,首期“星光耀城市綜合體開發(fā)基金Ⅰ期”共募集“星浩”、“星仁”、“星瀚”三只平行基金,募集資金規(guī)?傆37億元。
浙江一名投資人說,星仁、星瀚2011年3月募集到位,但在2011年2月,星浩資本已與關(guān)聯(lián)方簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,受讓上述東港項目部分股權(quán),但在路演及其他正式材料中,均未提及此事,亦未經(jīng)投資人審議通過。
2010年9月28日,復(fù)星地產(chǎn)控股有限公司(下稱“復(fù)星地產(chǎn)”)、上海驛華實業(yè)有限公司(下稱“驛華”)、上海加投實業(yè)有限公司(下稱“加投”)、上海衡壹實業(yè)有限公司(下稱“衡壹”)等七家公司,以36.02億元的價格,通過公開拍賣獲得位于大連市中山區(qū)東港的14.14萬平方米的地塊,競買保證金為18億元。
2011年2月23日,星浩資本與復(fù)星地產(chǎn)、復(fù)星創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司(下稱“復(fù)星創(chuàng)投”)簽訂合作意向書,通過其發(fā)起的星浩基金,以受讓項目公司股權(quán)的方式,取得部分東港項目權(quán)益。2011年4月,星仁基金、星瀚基金加入受讓,按股權(quán)比例出資。由于轉(zhuǎn)讓方只支付了土地競買保證金18億元,且在項目土地出讓手續(xù)辦理完成后轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán),受讓方同意支付9億元以鎖定交易價。
因為上述交易雙方都屬復(fù)星國際有限公司旗下,為關(guān)聯(lián)企業(yè),該交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。而按照合伙協(xié)議,星仁基金、星瀚基金成立咨詢委員會(下稱“咨委會”),由五名投資人組成,職能為審議由普通合伙人提出的存在利益沖突的對外投資、普通合伙人與合伙企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易等。
星浩資本并不諱言此事。據(jù)其提供的材料,在三只基金中,星浩基金早在2010年12月21日封閉,2011年2月23日取得投資決策委員會同意后,決定投資大連項目,并支付5億元保證金,當(dāng)時星仁、星瀚兩只基金尚未完成募集。按照協(xié)議,已經(jīng)發(fā)生的大連項目,各基金應(yīng)當(dāng)按照募集金額所占比例投資。
《第一財經(jīng)日報》獲得的一份錄音材料顯示,在去年12月28日于大連召開的投資人大會上,星浩資本有高層稱,若不同意交易,此前的協(xié)議能否執(zhí)行將成問題,且已支付保證金,想不投資也基本不可能。
在1月3日致投資人的信中,
星浩資本進一步表示,其在2011年5月26日的投資人大會上,已向三只基金部分投資人披露了上述信息,且整個交易過程合規(guī)合法。
在接受本報記者采訪時,陳卿表示,出現(xiàn)上述分歧,是因為投資人的理解偏差所致!拔覀儾捎玫氖腔鸪胤绞,不是有了項目再去募集資金,而是先募集再投資,因此當(dāng)時并沒說資金一定會用于大連項目,星仁基金、星瀚基金之后才合并進來,存在一個時間差!彼f。
對于上述說法,部分投資人難以認同:“在基金募集之前,已經(jīng)進行了關(guān)聯(lián)交易,但星浩資本既沒有披露,又沒有經(jīng)過咨委會審議,已經(jīng)嚴重損害了投資人的權(quán)利!鄙鲜稣憬顿Y人說,既然星仁基金、星瀚基金募集之前已有項目發(fā)生,就更應(yīng)該進行充分披露,并經(jīng)投資人表決。
北京盈科律師事務(wù)所(武漢)律師吳良濤認為,按照現(xiàn)行規(guī)定,只要動用基金募集資金且有明確約定的情況下,不但要向投資人披露,交易還必須經(jīng)過投資人審議,若未經(jīng)審議即進行交易,則基金管理人負有過錯,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
交易溢價之爭
上述投資人稱,前述交易以溢價方式進行,星浩資本下屬三只基金除了支付9億元的交易對價外,還需付出約4億元的溢價款。
所謂溢價交易,廣東通法正承律師事務(wù)所2013年6月出具的項目初步法律意見書顯示,由于轉(zhuǎn)讓方在項目獲取中投入大量資金和資源,并承擔(dān)巨大投資風(fēng)險,其中包括前期支付資金利息、外匯匯兌損失、前期管理和風(fēng)險補償?shù)裙灿嫾s8.1億元。星浩資本下屬三只基金作為受讓方,為補償轉(zhuǎn)讓方損失,對應(yīng)50%股權(quán)受讓比例,共計承擔(dān)上述費用4.05億元,具體則通過此后在項目應(yīng)得利潤中以不對等分紅方式,讓渡相應(yīng)金額給轉(zhuǎn)讓方。
星浩資本表示,上述交易價格經(jīng)第三方戴德梁行的評估,符合當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌龉蕛r格。而上述浙江投資人認為,“復(fù)星系”當(dāng)時只交了18億元的保證金,且距轉(zhuǎn)讓期只有不到5個月,按4億余元的溢價計算,轉(zhuǎn)讓50%的股權(quán),年化收益超過80%,資本回報率過高。
正是這筆溢價,日后引起了投資人的強烈不滿。多名投資人稱,若拿地價格低于周邊同期項目,對“溢價也認了”,但從當(dāng)時的情況看,大連項目并不具備溢價條件。
大連市國土局土地拍賣信息顯示,2010年全年,東港共公開拍賣土地23幅,住宅、商業(yè)配套、公建式公寓等不同用途的土地樓面成交價位于7000元~7600元/平方米、6000元~6600元/平方米、4500元/平方米,而復(fù)星系的同類單位面積樓面成交價則為6200元/平方米、7200元/平方米、4500元/平方米。
在2010年~2011年間,東港土地拍賣價格一直平穩(wěn),并未出現(xiàn)明顯上漲。2011年11月,東港區(qū)域被業(yè)界普遍看好的編號為大城(2011)—52號的地塊就曾流拍。2012年,該區(qū)域又有三宗土地流拍。
按照協(xié)議,作為受讓方,星浩資本下屬三只基金須在協(xié)議簽訂后6個月內(nèi)完成4.05億元履約保證金,而這與“大城”地塊流拍時隔不久。
投資人認為,在項目當(dāng)時尚未產(chǎn)生效益,且存在相當(dāng)風(fēng)險的情況下,復(fù)星系方面提前取得分紅,是非常不合理的做法。在大連年會上,星浩資本方面雖然對此進行了解釋,但投資人仍然難以信服。
“按照這個規(guī)定,即使項目不賺錢,復(fù)星仍然有錢賺,我們投資人還要貼錢給他,哪有這樣的道理?”一名江蘇投資人說。
在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時,陳卿解釋稱,當(dāng)時溢價交易實有苦衷。在受讓上述項目時,Ⅰ期基金發(fā)行前,本已準備了幾個項目,但隨著談判逐步深入,發(fā)現(xiàn)難以低價拿地,最后只能放棄,而當(dāng)時主基金26億元資金已經(jīng)募集到位,處于有錢無地的尷尬境地。而復(fù)星當(dāng)時剛拿到了上述地塊,需要有人接盤。
“雙方都有需求,復(fù)星自然希望能賣個好價錢,我們也需要盡快拿到項目,東港那塊地位置很好,土地也很完整,可以說是一塊寶地!标惽湔f,當(dāng)時市場處于高位,而且經(jīng)戴德梁行評估之后,才最終確定交易價格!霸诋(dāng)時3萬多的銷售價格基礎(chǔ)上,一兩千塊錢的價格變動微乎其微。”
內(nèi)控機制缺失
與其他私募股權(quán)基金不同,因具備項目開發(fā)管理能力,在運作上,星浩資本采取的是集基金管理人、項目運營方于一體的模式,加上受讓項目來自關(guān)聯(lián)方,已實際構(gòu)成交易對手、
基金管理人、項目運營方“三位一體”的運作模式。而正是這種缺乏足夠監(jiān)督的模式,為雙方日后的沖突埋下了伏筆。
上述投資人說,2011年7月,三只基金的持股公司上海星譯投資管理有限公司(下稱“星譯投資”)向上海星粵投資管理有限公司劃轉(zhuǎn)56820萬元,隨后又于8月退回,目前上海星粵投資管理有限公司已注銷。
“這個錢轉(zhuǎn)過去之后,用途是什么我們到現(xiàn)在都不知道,查賬也不讓我們查,差不多就是任他們用!币幻顿Y人說。
而陳卿對此斷然否認。他稱,資金的具體用途不便透露,但可以保證是用于項目開發(fā)。
深圳一家PE高層對《第一財經(jīng)日報》表示,除了成立咨詢委員會外,PE一般很少設(shè)立其他內(nèi)控和監(jiān)督機構(gòu),這也是行業(yè)普遍現(xiàn)象。而在地產(chǎn)PE領(lǐng)域,基金管理方同時也是項目操盤方的做法更為常見,但每個企業(yè)之間的情況差異很大,要根據(jù)投資人和管理人之間的約定及關(guān)系而定。
資料顯示,復(fù)星地產(chǎn)等七家公司拍得東港土地后,成立了大連復(fù)城置業(yè)、復(fù)百置業(yè)、復(fù)年置業(yè)三個項目公司,并將土地置入其名下,作為項目競得人。
而經(jīng)過幾番復(fù)雜的股權(quán)倒騰之后,項目公司、星浩資本與復(fù)星國際有限公司之間形成了多達9層的股權(quán)結(jié)構(gòu)。
上述法律意見書認為,雖然從股權(quán)結(jié)構(gòu)圖來看,星瀚股權(quán)投資企業(yè)間接持有大連項目公司復(fù)城、復(fù)百、復(fù)年的股權(quán),間接控制大連項目。但實際上由于復(fù)城、復(fù)百、復(fù)年三家公司由驛華、加投、衡壹三家公司交叉持股,驛華、加投、衡壹三家公司由星譯投資與復(fù)星創(chuàng)投各持50%股權(quán),而星瀚基金持有星譯投資14.03%的股權(quán),因此星瀚基金與大連項目公司之間存在多重阻隔,星瀚基金實際上已失去對大連項目的控制,無法監(jiān)控大連項目的運作以及投資資金的去向。
“整個東港項目的關(guān)系非常復(fù)雜,這樣設(shè)計可能是有意的,經(jīng)過層層持股,我們想要干涉項目的運營非常困難!鄙鲜鼋K投資人說。
法律意見書還表示,郭廣昌
、梁信軍、汪群斌、范偉均為復(fù)星國際有限公司派駐上海復(fù)星高科技(集團)有限公司的董事長及董事,負責(zé)經(jīng)營管理上海復(fù)星高科技(集團)有限公司,同時范偉是星瀚基金普通合伙人、合伙事務(wù)執(zhí)行人上海星仁股權(quán)投資管理有限公司的法定代表人,與汪群斌同是星瀚基金決策委員會的成員。因此,范偉、汪群斌可能構(gòu)成利用職務(wù)之便侵害星瀚基金合法權(quán)益。此外,大連項目的轉(zhuǎn)讓實際就是范偉、汪群斌等人經(jīng)營管理的上海復(fù)星高科技(集團)有限公司與范偉、汪群斌等人經(jīng)營管理的星瀚基金之間的交易,與星瀚基金的普通合伙事務(wù)執(zhí)行人上海星仁股權(quán)投資管理有限公司之間構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易,該交易構(gòu)成利益沖突。
“不但是我們在嚴格控制,投資人也在關(guān)注,搞利益輸送對我們沒有一點好處!标惽湔f,私募股權(quán)基金是新興事物,在治理結(jié)構(gòu)方面,很難有樣本參考,是一個不斷完善的過程,目前正在不斷努力中。
策略激進 項目偏離預(yù)期
上述江蘇投資人說,在路演時,星浩資本方面曾表示,預(yù)計項目結(jié)束后,投資人可得到年化35%的收益,但從目前的情況來看,可能連一半都達不到,而且本金回收可能也存在風(fēng)險!半m然承諾今年底返還大部分本金,但我們覺得,現(xiàn)在這個銷售情況,兌現(xiàn)可能有些困難!
對此,星浩資本在致投資人的公開信中表示,Ⅰ期基金存續(xù)期僅3年左右,距“5+1”年的期限僅過去一半,估值和回報水平尚處于動態(tài)變化階段,目前預(yù)測年化收益率約為16%!爸饕卿N售不太好,沒有充足的現(xiàn)金流,不能盡快返本也是正常的!
上述深圳PE人士亦稱,預(yù)測收益只是一個參考,由于項目運營本身存在不確定性,收益本身就是一個動態(tài)變化過程。
1月3日,在投資人自行召集的會議上,諾亞財富一名高層表示,在東港項目投資上,星浩資本過于激進,以致有今日之失。
陳卿說,東港項目由五個地塊組成,總建筑面積為58萬平方米左右,除酒店等建筑外,其余全部為住宅,當(dāng)時周邊只有萬達開發(fā)的一個項目可做參考,預(yù)計項目全部銷售完后總銷售額可達到120億~150億元。
而事后證明,這樣的估計過于樂觀。據(jù)陳卿提供的數(shù)據(jù),截至去年底,累計銷售額不到20億元,其中2013年完成銷售11億元,目前剩余可售面積尚有30萬平方米左右。
陳卿說,基于當(dāng)時周邊物業(yè)的成交價格、所處片區(qū)的高成長性和2010年前房地產(chǎn)市場等因素,其對項目投資收益做出了樂觀的預(yù)期,而此后宏觀環(huán)境以及區(qū)域市場都發(fā)生了變化。
陳卿也承認,在投資策略上,確實存在失誤。當(dāng)時對北方市場,尤其是大連市場的判斷出現(xiàn)了偏差,在當(dāng)?shù)刭徺I能力有限的情況下,將產(chǎn)品定位大連最高端項目。而事后證明,當(dāng)?shù)刭彿空邔Ψ课菘們r非常敏感。
星浩資本也公開表示,盡管大連項目經(jīng)營目前受到市場阻力,但從Ⅰ期基金的整盤角度來看投資人的收益狀況依然有保障。為了解決這一問題,已多次調(diào)整戶型,并專門成立了大客戶部,負責(zé)辦公物業(yè)的銷售。從去年的情況看,項目銷售已出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。
從2011年5月起,投資人已多次向星浩資本提出要求返還溢價款,并約見其CEO趙漢忠。在去年12月28日和今年1月3日的會議上,投資人再次提出這一要求,并提出另外兩種方案:通過提請清算退出、由投資人表決徹底否決交易并更換基金管理人。諾亞財富高層為此約見趙漢忠,并轉(zhuǎn)達上述要求,但遭到拒絕。昨日,諾亞財富召開電話會議,向投資人轉(zhuǎn)達了星浩資本方面的決定和態(tài)度,即拒絕退回溢價款和提前清算。