根據(jù)美國(guó)海外房地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查顯示，英國(guó)倫敦現(xiàn)在成為了2013年全球投資者海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的第一選擇。而不久前，英國(guó)首相卡梅倫訪問(wèn)中國(guó)時(shí)也帶來(lái)了英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列信息，對(duì)中國(guó)投資者寄予很高的期待。那么，在過(guò)去的這一年里，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟熱到了什么程度?當(dāng)中又會(huì)有什么樣的投資機(jī)會(huì)?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
2013，英國(guó)樓市究竟熱成了什么樣?當(dāng)中又有怎樣的投資機(jī)會(huì)?
英國(guó)倫敦的房產(chǎn)頗受中國(guó)投資者的青睞。2012年，中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)了倫敦27%的新建住宅房，占總交易金額的17%，2013年上半年，來(lái)自中國(guó)大陸的買(mǎi)家又購(gòu)買(mǎi)的價(jià)值約1.7億英鎊的倫敦房產(chǎn)。
馬紐薩德維(倫敦柴思房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售主管)：中國(guó)買(mǎi)家都是現(xiàn)金買(mǎi)家，他們喜歡新房，很多還喜歡高層公寓。
王藝(贏克沃茲中國(guó)部總監(jiān))：300萬(wàn)人民幣的一個(gè)投資，在北京可能買(mǎi)的一個(gè)房產(chǎn)，它的租金能達(dá)到3000(元)到4000(元)人民幣，那么如果把這300萬(wàn)人民幣投到倫敦的這樣一個(gè)房產(chǎn)，它的租金能夠合成人民幣應(yīng)該是在15000元左右。
楊珊珊(本臺(tái)記者)：目前正值英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)蘇時(shí)期，很多地段的寫(xiě)字樓租金已攀升至2008年前金融危機(jī)的最高點(diǎn)，因此很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)投資者在投資英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要做出謹(jǐn)慎選擇。
向松祚：二戰(zhàn)以后 倫敦三環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)每十年翻一番
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
倫敦其實(shí)現(xiàn)在還是有投資機(jī)會(huì)的，因?yàn)閺慕鹑谖C(jī)以后，2009年到2012年，這四年倫敦的房?jī)r(jià)一直沒(méi)有漲，一直在下跌，這非常奇怪。其實(shí)在2012年的時(shí)候，包括倫敦當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為，2013年還會(huì)下跌，結(jié)果2013倫敦的房?jī)r(jià)漲了10%，這出乎意料。到2013年9月份，三季度開(kāi)始，就有人講說(shuō)，倫敦的房?jī)r(jià)漲的太快，因?yàn)檎麄�(gè)英國(guó)的房?jī)r(jià)只漲了不到6%，好像是5.1%，但是倫敦漲了10%。倫敦房?jī)r(jià)漲了10%，其實(shí)在全世界相比不算什么，因?yàn)樗?0%的漲幅在主要的大城市里可能排名在30名以后。2013年漲幅第一名就是迪拜，第二名是中國(guó)大陸，第三名是中國(guó)的香港。倫敦10%的漲幅是被遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面的。所以它過(guò)去四年內(nèi)房?jī)r(jià)一直處于一個(gè)下降的態(tài)勢(shì)，2013年突然上漲，多多少少有點(diǎn)出乎大家的意外。
從投資的角度來(lái)講，倫敦的平均房?jī)r(jià)，特別是好房子的房?jī)r(jià)，我看過(guò)一些房子已經(jīng)非常貴了。比如我自己親自去看過(guò)的，一個(gè)海德公園旁邊的房子，是非常古老的一個(gè)房子，位置可能是相當(dāng)于北京的天安門(mén)周?chē)耍５鹿珗@是非常有名的富人區(qū)。倫敦最有名的叫肯辛頓區(qū)，肯辛頓是非常著名的富人區(qū)，房子是非常典雅的，也是非常有文化底蘊(yùn)的房子。我們?nèi)タ吹囊粋�(gè)房子，它有五個(gè)臥室，面積300平米左右，你知道多少錢(qián)嗎?其實(shí)這個(gè)房子的標(biāo)價(jià)已經(jīng)是非常離譜了，是2700萬(wàn)英鎊，差不多就是2.4億人民幣。我講這個(gè)的意思就是，倫敦的房子漲幅不高，但是倫敦的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)非常高了，因?yàn)閺亩?zhàn)以后差不多是這樣，倫敦的房?jī)r(jià)做過(guò)一個(gè)很詳細(xì)的研究，二戰(zhàn)以后它每十年，特別是倫敦，我們講的三環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)每十年就是差不多翻一番，非常穩(wěn)定，當(dāng)然它中間有調(diào)整，但是平均看起來(lái)就是十年就會(huì)翻一番。現(xiàn)在大家在說(shuō)倫敦的房?jī)r(jià)，從2008年金融危機(jī)以后，是不是在這個(gè)十年之內(nèi)新一輪會(huì)不會(huì)再翻一番?
從漲的趨勢(shì)來(lái)講，它應(yīng)該來(lái)講是一個(gè)好的時(shí)機(jī)，但是倫敦的房地產(chǎn)市場(chǎng)第一個(gè)是房?jī)r(jià)本身的水平很高，第二個(gè)，倫敦基本上是二手房，基本上沒(méi)有新房，新房占的比例已經(jīng)非常非常小。
張鴻：英國(guó)也有買(mǎi)不起房的啃老族
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
它沒(méi)有那么多工地，也沒(méi)有蓋那么多新房子，像海德公園那塊，你什么時(shí)候投資都是長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，它不是說(shuō)今年就能暴漲什么的，但是那個(gè)地方永遠(yuǎn)有富人，全世界富人的理想可能都是在海德公園旁邊擁有一套自己的住房。我們最近做海外投資房地產(chǎn)系列，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，幸福的上漲其實(shí)都是相似的。英國(guó)我們回過(guò)頭來(lái)看，去年之所以上漲，首先它的經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，本來(lái)預(yù)計(jì)沒(méi)有那么好，突然復(fù)蘇，帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的上漲，然后收入水平的上升，失業(yè)率開(kāi)始下降，然后政府的補(bǔ)貼。因?yàn)檎谇皟赡晗碌臅r(shí)候，政府為了救市，出了大量的補(bǔ)貼購(gòu)房的政策，包括買(mǎi)首套房的時(shí)候房?jī)r(jià)的20%，政府會(huì)給你補(bǔ)貼，你想想這個(gè)力度多厲害。然后吸引外來(lái)投資者，，資本利得稅是免的。
當(dāng)然，現(xiàn)在可能說(shuō)漲上來(lái)要調(diào)控。因?yàn)樗渤霈F(xiàn)啃老族，買(mǎi)不起房。還有一個(gè)，我看到一個(gè)數(shù)據(jù)是供需方面的，就是2013年購(gòu)房需求上漲了25%，但是待售房屋的供應(yīng)12年來(lái)新低，只增長(zhǎng)了6%。
向松祚：有很多中國(guó)人是為了小孩讀書(shū)在英國(guó)買(mǎi)房投資
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
有幾個(gè)情況，我經(jīng)常去英國(guó)，因?yàn)楹芏鄼C(jī)構(gòu)在英國(guó)都有分支機(jī)構(gòu)，特別是中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)，包括銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司，很多都準(zhǔn)備去倫敦，因?yàn)閭惗厥鞘澜缟蠑?shù)一數(shù)二的金融中心。它們有很多買(mǎi)寫(xiě)字樓主要也是圍繞在所謂的倫敦金融城附近，中國(guó)有很多公司買(mǎi)了這附近的樓，那么他們買(mǎi)這個(gè)樓主要為了自用，并不是為了投資。當(dāng)然，未來(lái)也可能有投資的價(jià)值。我去看過(guò)他們買(mǎi)的這些樓，這些樓以前也都是比如說(shuō)英國(guó)公司、歐洲公司、美國(guó)公司他們?cè)瓉?lái)的樓，現(xiàn)在看到中國(guó)愿意出一個(gè)很高的價(jià)錢(qián)，就賣(mài)給了中國(guó)的公司。我覺(jué)得這是一個(gè)大的趨勢(shì)，它作為一個(gè)重要的金融中心，它的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫(xiě)字樓，確實(shí)有很好的價(jià)值，尤其是一些非常具有歷史意義的重要建筑。
我再說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)，倫敦的需求來(lái)自哪里?2013年整個(gè)倫敦新買(mǎi)房的人有49%是外國(guó)人，這個(gè)數(shù)字是非常準(zhǔn)確的，這49%的外國(guó)人里面亞洲占到差不多60%，在60%的亞洲人里面中國(guó)人占到差不多一半還要多一點(diǎn)，那是什么需求刺激亞洲人或者中國(guó)人過(guò)去的?首先是商業(yè)的需求，就是很多的公司企業(yè)想到國(guó)際大都市，金融中心，商業(yè)中心有他們的點(diǎn)，有他們的布局，由此就會(huì)帶來(lái)一些本身的住宅的需求，比如說(shuō)很多海外的CEO，這些老板可能要在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)一個(gè)住宅，買(mǎi)一個(gè)公寓，甚至買(mǎi)一個(gè)別墅。
另外還有一個(gè)很吸引人的，就是我們發(fā)現(xiàn)每年英國(guó)的大學(xué)，中學(xué)，現(xiàn)在甚至小學(xué)，包括幼兒園都到中國(guó)來(lái)做推廣，就是英國(guó)人已經(jīng)把他的教育當(dāng)作一個(gè)非常重要的吸引外資的產(chǎn)業(yè)，它當(dāng)成一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)，很多中國(guó)的小孩都在英國(guó)念書(shū)。我認(rèn)識(shí)的朋友中有三個(gè)是因?yàn)樾『⒃谀亲x書(shū)，就為小孩在那買(mǎi)了房子，所以這個(gè)需求是多種多樣的，它不是說(shuō)完全是為了投資。
張鴻：不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn) 英國(guó)政府都?xì)g迎
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
平安人壽買(mǎi)的叫勞合社的大樓，是倫敦金融城的一個(gè)地標(biāo)性建筑，它不光是在金融標(biāo)志性建筑，據(jù)說(shuō)在建筑領(lǐng)域也是一個(gè)標(biāo)志性建筑。而且現(xiàn)在平安說(shuō)，樓里面的物業(yè)都已經(jīng)出租出去了，所以現(xiàn)在中國(guó)人壽、太平人壽都排著隊(duì)說(shuō)也要去到那去。而且卡梅倫到中國(guó)來(lái)其實(shí)是招商引資，在這之前其實(shí)倫敦市長(zhǎng)也來(lái)過(guò)，公開(kāi)說(shuō)歡迎萬(wàn)達(dá)去，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)在那兒成立了公司，開(kāi)始投資酒店項(xiàng)目了。所以他們現(xiàn)在其實(shí)都看重了不管是普通投資者，還是機(jī)構(gòu)投資者，不管是到那邊投的是普通房產(chǎn)，包括綠地，12億英鎊已經(jīng)開(kāi)始弄，那是一系列的有點(diǎn)類(lèi)似我們棚戶(hù)區(qū)改造的項(xiàng)目，也有公寓什么的。這些其實(shí)都是大項(xiàng)目，不管是投資住宅還是商業(yè)地產(chǎn)，他在這個(gè)時(shí)候都鼓勵(lì)你過(guò)去。
向松祚：QE推出英國(guó)是受益國(guó) 英國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲一段時(shí)間
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
倫敦這個(gè)市場(chǎng)比較特殊，特別是倫敦中心區(qū)，它跟紐約曼哈頓很相似，原因在哪里?有人說(shuō)全世界可能有三到五個(gè)地方的房?jī)r(jià)似乎是永遠(yuǎn)只漲不跌的，就是從長(zhǎng)期趨勢(shì)永遠(yuǎn)是漲的，那么這里面肯定包括倫敦，包括紐約的曼哈頓。無(wú)論經(jīng)濟(jì)危機(jī)再?lài)?yán)重，長(zhǎng)期來(lái)看曼哈頓的房?jī)r(jià)還是在漲，它原因很簡(jiǎn)單，就是這個(gè)地方它太特殊，它是一個(gè)金融中心，金融中心總有人要去，倫敦也是一樣�，F(xiàn)在有個(gè)預(yù)測(cè)，就是到2025年，整個(gè)倫敦，就是我們所謂的市中心到2025年，還要增加100萬(wàn)人口，這100萬(wàn)人口主要是外來(lái)的人，就是外來(lái)的一些比較高收入的人群，那這些人群當(dāng)然住房需求就比較高了，所以這是一個(gè)核心的概念，就是他人口的需求，特別是高財(cái)富的人，高素質(zhì)的人群涌到倫敦去，而很多都有買(mǎi)房實(shí)力，這些人一定會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。更重要的是，英國(guó)現(xiàn)在的貨幣政策是非常寬松的，它的貨幣政策實(shí)際上量化寬松比美聯(lián)儲(chǔ)搞的還早，而且它長(zhǎng)期實(shí)行是0.5以下的基準(zhǔn)利率，那么它現(xiàn)在住房長(zhǎng)期的按揭利率，30年，20年期的，其實(shí)連3%都不到，所以它是非常便宜的。再加上財(cái)政上面它有很多優(yōu)惠的政策，特別是對(duì)一些比較窮的人買(mǎi)房，比如說(shuō)各種補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠，所以貨幣政策和財(cái)政政策兩個(gè)政策，都是有助于房地產(chǎn)復(fù)蘇的，因?yàn)樘貏e是卡梅倫上臺(tái)以后，他把房地產(chǎn)的復(fù)蘇作為他刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的一個(gè)殺手锏使出來(lái)的，所以這是一個(gè)非常核心的因素。
我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，就是說(shuō)可能世界上很多國(guó)家的貨幣政策都會(huì)受到美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松退出的影響，就是說(shuō)退出以后資金會(huì)流到外面去，恰恰倫敦相反，因?yàn)閭惗乇旧砭褪且粋�(gè)非常龐大的美元市場(chǎng)，所以美聯(lián)儲(chǔ)的量化寬松退出了，很多錢(qián)還會(huì)流到倫敦去，倫敦是最大的美元市場(chǎng)，也是最大的歐元市場(chǎng)之一。它是受益國(guó)，所以往往這個(gè)金融危機(jī)以后，倫敦的金融市場(chǎng)反而更加活躍，它跟紐約很相似，紐約當(dāng)然是最大的美元市場(chǎng)，倫敦是紐約之外的最大的美元市場(chǎng)，也是最大的歐元市場(chǎng)。所以從新興市場(chǎng)撤出這些錢(qián)，有相當(dāng)一部分都到了倫敦，所以它的量化寬松貨幣政策還有條件繼續(xù)搞下去，它現(xiàn)在那個(gè)央行的行長(zhǎng)，從加拿大去的卡尼已經(jīng)說(shuō)了，說(shuō)我們現(xiàn)在是非常明確的目標(biāo)，我們的失業(yè)率要降到多少，我們的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要多少。他是非常明確的，他比美國(guó)的貨幣政策還要激進(jìn)，所以這也是推動(dòng)它的房?jī)r(jià)還會(huì)漲一段時(shí)間的一個(gè)核心的力量。
張鴻：房地產(chǎn)市場(chǎng)從某種程度上來(lái)說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
無(wú)論是什么貨幣政策，其實(shí)都是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)來(lái)制定的。這一輪金融危機(jī)，房地產(chǎn)先倒下了，房地產(chǎn)帶來(lái)了危機(jī)，現(xiàn)在復(fù)蘇了，房地產(chǎn)在往前走，所以房地產(chǎn)某種程度上來(lái)說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。我們的金融政策開(kāi)始寬松了，它就走好。
現(xiàn)在單純說(shuō)英國(guó)，現(xiàn)在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家是看好的。因?yàn)閺?013年下半年開(kāi)始突然走好，然后英國(guó)政府突然從上個(gè)月開(kāi)始，預(yù)計(jì)他們的2013年走勢(shì)的時(shí)候，他原來(lái)預(yù)計(jì)的是增速0.6， 2013年調(diào)整到1.4，然后對(duì)2014年的增速調(diào)整從1.8調(diào)整到了2.4，這是他們幾乎有史以來(lái)調(diào)整幅度最大的，就是他們突然變得樂(lè)觀了。金融時(shí)報(bào)對(duì)100個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家也做了一個(gè)調(diào)查，說(shuō)也是2.4的增速，就是說(shuō)起碼未來(lái)一年，英國(guó)的經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)在復(fù)蘇當(dāng)中，所以這其實(shí)給它的樓市奠定了一個(gè)基礎(chǔ)，失業(yè)率還會(huì)下降，經(jīng)濟(jì)還會(huì)上升。
向松祚：房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)嚴(yán)重影響城市發(fā)展 英國(guó)官員已釋放泡沫警告
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
什么事都是雙刃劍，我到英國(guó)財(cái)政部，他們財(cái)政部的官員也講過(guò)，他們其實(shí)不太希望倫敦的房?jī)r(jià)漲的太快。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲太快，去年有一半的是外國(guó)人買(mǎi)的，外國(guó)人都是有錢(qián)人去了，他把房?jī)r(jià)抬的老高，實(shí)際上對(duì)本地人不利，本地人現(xiàn)在失業(yè)率就高，很多人沒(méi)有收入，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了以后，它租金也會(huì)漲，那就使得倫敦的生活成本上升，生活成本會(huì)上升對(duì)于那些沒(méi)有工作的人，或者低收入人群就會(huì)非常困難。
實(shí)際上這個(gè)房?jī)r(jià)，我們講一個(gè)城市的房?jī)r(jià)快速上漲，它不一定就是好事，它一定是有兩面性的。比如說(shuō)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲的太高了，當(dāng)然對(duì)已經(jīng)有房子的人，對(duì)于買(mǎi)了好幾套房子的人是有好處。或者說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)商那是好的，或者說(shuō)對(duì)于想賣(mài)土地的政府是好的，但是對(duì)于大多數(shù)老百姓不是一件好事，因?yàn)樗纳畛杀旧仙�，那么生活成本上升�?huì)嚴(yán)重的影響城市的發(fā)展。所以現(xiàn)在包括財(cái)政部的官員也在警告說(shuō)，英國(guó)的房子可能又開(kāi)始出現(xiàn)泡沫了，其實(shí)已經(jīng)釋放了這個(gè)信號(hào)，也就是說(shuō)大家要小心，沒(méi)準(zhǔn)我又會(huì)把那些政策收回去。