這個(gè)地方有漫長(zhǎng)的海岸線、伊比利亞半島迷人氣候、悠久的歷史文化，還有美食美酒、斗牛、畢加索、球星梅西、C羅等等…這些都是西班牙的關(guān)鍵詞。這幾年，西班牙的經(jīng)濟(jì)不樂(lè)觀，因此他們現(xiàn)在積極的希望國(guó)外的投資者前去買(mǎi)房，甚至打出了置業(yè)移民的招牌，對(duì)于這些，你動(dòng)心嗎？去西班牙買(mǎi)房真的像看上去那么美嗎？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心世界發(fā)展研究所副所長(zhǎng)丁一凡、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員張鴻共同評(píng)論。
紐約、悉尼還是馬德里，哪里的房產(chǎn)最吸引中國(guó)投資者的關(guān)注？投資、移民還是教育，海外房產(chǎn)正在和中國(guó)發(fā)生怎樣的關(guān)聯(lián)？觀念、趨勢(shì)還是風(fēng)險(xiǎn)，怎樣能夠厘清變幻，洞悉市場(chǎng)價(jià)值。
近日，西班牙實(shí)施投資新法規(guī)，包括買(mǎi)房換居留等內(nèi)容，并在歷史上首次以法律形式規(guī)定投資移民概念。不過(guò)，購(gòu)房換居留所獲得的只是居留權(quán)，外國(guó)人并未相應(yīng)獲得工作權(quán)利、免費(fèi)醫(yī)療保險(xiǎn)、高等教育資源、選舉權(quán)等，今后若想獲得西班牙國(guó)籍，還需一系列嚴(yán)苛條件。
李奕鴻（西班牙中國(guó)律師事務(wù)所主任律師）：取得了居留卡以后，就可以就說(shuō)在歐盟、申根公約國(guó)家之內(nèi)，自由進(jìn)入不需要簽證，也就說(shuō)在26個(gè)歐盟的申根國(guó)家之內(nèi)，就你可以自由的旅行，或者就是說(shuō)學(xué)習(xí)都可以，但是沒(méi)有享受醫(yī)療的福利，也就是說(shuō)，西班牙現(xiàn)在全民的醫(yī)療制度啊，對(duì)它是不適用的。
當(dāng)前西班牙失業(yè)率居高不下，銀行手中有大量房產(chǎn)積壓，西班牙政府不得不推出這些旨在盤(pán)活房地產(chǎn)的政策，這幾年，在歐債危機(jī)的沖擊下，在高房?jī)r(jià)泡沫被快速吹大的過(guò)程中，西班牙許多城鎮(zhèn)，成為了人跡罕至的鬼城，這座新建的小城，叫做巴爾德魯茲，位于西班牙首都馬德里五十公里外，幾年前，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商在這里新建的超過(guò)九千套房屋，標(biāo)榜乘坐高速鐵路二十分鐘到巴德里市區(qū)的宣傳，吸引了不少投資者，但計(jì)劃容納三萬(wàn)人的社區(qū)，入住率相當(dāng)?shù)停课蓍_(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾的商鋪用磚墻堵死。
投資買(mǎi)房，是不是看起來(lái)那么美？真的需要您仔細(xì)考量。
丁一凡：在泡沫破裂后 西班牙現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常低
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
去西班牙投資房地產(chǎn)，看你的目的是什么？西班牙環(huán)境特別好，很多人愿意去度假，也就是在這個(gè)基礎(chǔ)上，西班牙的房地產(chǎn)泡沫才會(huì)形成。之所以它后來(lái)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)什么的，都是因?yàn)樗姆康禺a(chǎn)泡沫破裂了。西班牙在2008年之前，它跟美國(guó)一樣，掀起了特別特別大的房地產(chǎn)泡沫，之前西班牙歷史上也有過(guò)，但沒(méi)有這么大，沒(méi)有這么厲害，這次房地產(chǎn)泡沫特別特別大，建了很多的房地產(chǎn)，而且覺(jué)得西班牙環(huán)境好、天氣好，外國(guó)人會(huì)來(lái)買(mǎi)房子，他不是為了滿足本身國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求，而是為了寄希望于外國(guó)人。
確實(shí)在危機(jī)之前，也有很多很多的外國(guó)資金進(jìn)去，支撐西班牙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，結(jié)果2007年美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先出事，2008年整個(gè)的美國(guó)金融體系危機(jī)，然后這些金融機(jī)構(gòu)資金突然回流美國(guó)，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)就癱了。今天，西班牙的房地產(chǎn)已經(jīng)走到了低谷，從某種程度上講，西班牙的房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)非常低了，跟當(dāng)年最高的時(shí)候相比，現(xiàn)在它有的地方跌了40%以上。在這種情況下，他又開(kāi)始吸引別的人來(lái)投資，實(shí)際上是吸引更多的現(xiàn)金來(lái)進(jìn)去。因?yàn)檫^(guò)去西班牙的這些東西有外來(lái)資金支撐，也有很多程度上是西班牙的銀行給房地產(chǎn)泡沫籌了很多資，然后現(xiàn)在它們是被套牢在里頭。所以你要把這個(gè)把房子賣(mài)出去的話，對(duì)于他們的銀行體系來(lái)說(shuō)是一大源頭。
再有，因?yàn)槲靼嘌佬略龅姆慨a(chǎn)和原來(lái)的房產(chǎn)是不一樣，就是新增房產(chǎn)里邊，外國(guó)人投資的很多，大概最少是10%以上。希望能夠吸引這些富人來(lái)，富人來(lái)就有消費(fèi)，就可以對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)做出很多貢獻(xiàn)。但是抄底投資，它也有一個(gè)所謂反彈與不反彈的問(wèn)題，我覺(jué)得歐洲的市場(chǎng)，如果想恢復(fù)危機(jī)前的水平，可能需要很多年。
張鴻：在西班牙買(mǎi)房提供居留權(quán) 但不搭上養(yǎng)老醫(yī)療的福利
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
西班牙有一些鬼城，還有大量的空置房賣(mài)不掉�，F(xiàn)在西班牙有援助銀行計(jì)劃，他們出臺(tái)了很多政策來(lái)鼓勵(lì)外面的投資者進(jìn)去。傳統(tǒng)上，北歐國(guó)家特別喜歡在那兒買(mǎi)房子，還有俄羅斯的土豪，西班牙有很大的比例是海外的投資人。就像我們很多城市里邊蓋的那些樓盤(pán)，他瞄準(zhǔn)的就是外來(lái)的新移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在開(kāi)始限制了，但是人家那兒現(xiàn)在是希望你去，因?yàn)樗y行已經(jīng)套在里邊了。
西班牙最初的時(shí)候，提出的方案是16萬(wàn)歐元就可以買(mǎi)房，然后給你居住權(quán)，但是后來(lái)他們又要精準(zhǔn)一點(diǎn)，因?yàn)樗麄儾粌H需要人來(lái)，還需要高端的富人來(lái)，不希望窮人去買(mǎi)了房以后，到那又工作，人家本來(lái)失業(yè)率就高，你又去擠占人家的工作機(jī)會(huì)，然后你又要醫(yī)療和養(yǎng)老的福利。人家就只賣(mài)藝不賣(mài)身，只賣(mài)房，不賣(mài)福利。希望你只花錢(qián)，不用他掏錢(qián)。
張鴻：如果純粹為了簽證方便 去西班牙投資買(mǎi)房是個(gè)不錯(cuò)的選擇
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
最近幾年，我每一年的春季和秋季的北京房產(chǎn)會(huì)都會(huì)去，我眼睜睜地看著北京的房地產(chǎn)交易展覽會(huì)變成了全世界的投資移民介紹和洽談會(huì)。我記得前年還是去年，兩天的房產(chǎn)會(huì)有68場(chǎng)投資移民講座。而且移民，原來(lái)大家都覺(jué)得去美國(guó)、英國(guó)這些，但現(xiàn)在你會(huì)發(fā)現(xiàn)爆發(fā)出看很多不知名的小島。你說(shuō)幾年前塞浦路斯在哪兒？多少中國(guó)人知道？但是現(xiàn)在你弄一個(gè)塞浦路斯的移民講座，一堆人在那兒聽(tīng)。
我接觸一些有錢(qián)人，就是為了簽證方便，然后去投資買(mǎi)房。這就回到一個(gè)話題，就是你為什么買(mǎi)房？你買(mǎi)一個(gè)不知名小島上的房子，可能那個(gè)房子的回報(bào)率不是那么高，你也無(wú)所謂，你就為了到時(shí)候去申根國(guó)家不用簽證，那這就很好用。
丁一凡：西班牙出臺(tái)的這些條件是一種誘餌 希望吸引更多的投資者
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
現(xiàn)在去海外買(mǎi)房投資的有各種各樣的人，因?yàn)橹袊?guó)人整體來(lái)說(shuō)財(cái)富比原來(lái)多多了，所以尤其是當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)很大變化的時(shí)候，過(guò)去因?yàn)樨泿艆R率的問(wèn)題，我們都覺(jué)得外面的資產(chǎn)跟中國(guó)比非常貴，中國(guó)當(dāng)時(shí)價(jià)位又非常低，但現(xiàn)在反過(guò)來(lái)了，像北京、上海這些地方房地產(chǎn)這么貴，然后人民幣又升值了好多，相比起來(lái)，你就覺(jué)得在外面買(mǎi)一些這樣的資產(chǎn)，要比國(guó)內(nèi)這些大城市要便宜很多，所以很多人其實(shí)并不那么富有，但是他有一定的資產(chǎn)和資金的時(shí)候，就動(dòng)心了。
實(shí)際上西班牙出臺(tái)的這些條件也是一種誘餌，他希望吸引更多的投資者，希望更多的投資者買(mǎi)房子，最起碼要把這些已經(jīng)建好的房子消耗掉的時(shí)候，那他就要想出各種招兒。其中之一就是拿移民或者說(shuō)拿簽證的方便來(lái)吸引各種各樣的人，尤其像歐元區(qū)的人，歐元區(qū)的國(guó)家都是申根國(guó)家。申根國(guó)家在歐洲有二十幾個(gè)國(guó)家可以隨便跑，而且有很多國(guó)家是我們認(rèn)為教育非常發(fā)達(dá)，衛(wèi)生體系非常發(fā)達(dá)的國(guó)家。尤其是富有的中國(guó)人以后，希望把子女送出去學(xué)習(xí)，如果有這么一個(gè)跳板的話，將來(lái)辦這些事情要方便的多。
就實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，它肯定會(huì)有，比如說(shuō)有一個(gè)申根國(guó)家的長(zhǎng)期的旅游簽證。如果你在西班牙買(mǎi)房，他給你一個(gè)長(zhǎng)期居留，你就等于有一個(gè)申根國(guó)家的長(zhǎng)期的簽證，你就可以到其他的申根國(guó)家去，這是可行的，問(wèn)題是你拿著你的西班牙房產(chǎn)干什么？如果西班牙的房產(chǎn)租不出去，只能你自己去消費(fèi)的時(shí)候，你不可能同時(shí)住在西班牙，而你去要到什么法國(guó)、德國(guó)學(xué)習(xí)、教育，或者去找工作的機(jī)會(huì)
丁一凡：如果有閑錢(qián)又沒(méi)負(fù)擔(dān) 投資移民西班牙是個(gè)挺好的機(jī)會(huì)
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
實(shí)際上，不光是在歐洲，在美國(guó)，在這些發(fā)達(dá)國(guó)家，你持有一套房產(chǎn)的話，一般都要付最起碼兩種稅，一個(gè)是土地稅，一個(gè)是房地產(chǎn)稅，就是資產(chǎn)稅，每年你都要交，兩個(gè)稅加在一起要超過(guò)一個(gè)月的房租，有的時(shí)候會(huì)要將近超過(guò)兩個(gè)月的房租，這是你交給政府的，是政府的錢(qián)。除了交給政府的錢(qián)，如果你要買(mǎi)這種共有的財(cái)產(chǎn)，如果不是一個(gè)單獨(dú)的房子，你是買(mǎi)共用的財(cái)產(chǎn)，比如說(shuō)買(mǎi)一個(gè)居民區(qū)里的某一個(gè)單元房，你還要分物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槭怯泄窘o你打掃、管理，有時(shí)候一年的物業(yè)費(fèi)也將近一個(gè)月的房租了。
現(xiàn)在一個(gè)是中國(guó)人特別多，一個(gè)是當(dāng)?shù)貙W(xué)漢字的人也越來(lái)越多。過(guò)去我們中國(guó)人經(jīng)常在街上說(shuō)點(diǎn)別人壞話什么，拿漢語(yǔ)去戳人家脊梁骨，說(shuō)人壞話，沒(méi)人聽(tīng)得懂，現(xiàn)在你可不敢了，是因?yàn)槟汶S時(shí)可能在歐洲或者美國(guó)的大街上，你剛說(shuō)兩句漢語(yǔ)，馬上會(huì)有人跟你搭腔，而且是當(dāng)?shù)厝烁愦钋弧?/P>
如果你是想安度晚年，或者是想圖個(gè)舒服，求一個(gè)比較好的環(huán)境，然后你又有閑錢(qián)，又沒(méi)什么負(fù)擔(dān)，我覺(jué)得這是個(gè)挺好的機(jī)會(huì)。如果不是，如果遇上產(chǎn)權(quán)不清楚，或者是最后你簽的合同里邊有些暗藏的條款鬧不清楚，在或者是一旦將來(lái)和租戶發(fā)生糾紛時(shí)，誰(shuí)來(lái)解決？
張鴻：投資海外房產(chǎn)除了持有成本 還有信息不對(duì)稱的成本。
�。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
西班牙，包括塞浦路斯等等這些地方，它是最近這些年，一些歐洲國(guó)家的土豪愿意去的地方，大概就相當(dāng)于我們的三亞，就是說(shuō)北邊太冷了，一到春節(jié)了，大家都到那個(gè)地方去，所以東北很多大爺大媽，包括北京很多大爺大媽，都在三亞買(mǎi)房。其實(shí)這個(gè)時(shí)候就牽涉到你到底買(mǎi)房需要什么？如果你僅僅想要那個(gè)地方有風(fēng)景，又比較暖和，能在海灘上曬曬太陽(yáng)，生活節(jié)奏又比較慢，那你就拿點(diǎn)閑錢(qián)去投資。
原來(lái)英國(guó)是大款、土豪，后來(lái)俄羅斯是土豪、大款，西班牙、塞浦路斯都是他們會(huì)去的地方�，F(xiàn)在中國(guó)人是土豪，就到那兒去。但是首先你不能指望，你那個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，來(lái)和中國(guó)的回報(bào)率對(duì)比，那幾乎是不大可能的。買(mǎi)海外的房產(chǎn)，除了各種稅，還有信息不對(duì)稱的成本。而且一般來(lái)說(shuō)，如果我們有錢(qián)在那買(mǎi)一套房子的話，中介的費(fèi)用其實(shí)也不低，你必須得委托人家。
我一定要提醒大家，我在各種展會(huì)上遇到的這些，我覺(jué)得有靠譜的，有不靠譜的，本來(lái)在這些相對(duì)比較發(fā)達(dá)的、法制比較完善的地方，你可能買(mǎi)房擔(dān)心的要少，因?yàn)榇蠹乙膊桓腋蓧氖�，但是現(xiàn)在出現(xiàn)了一些專門(mén)針對(duì)中國(guó)人的中介，你就要多一個(gè)心眼兒，這個(gè)當(dāng)中會(huì)有一些麻煩。我看過(guò)一個(gè)案例，他最初是和銀行簽了一個(gè)抵押，抵押了以后，銀行說(shuō)這個(gè)錢(qián)我只能給你貸出幾千歐元來(lái)，他就買(mǎi)不起那個(gè)樓了，然后在退的時(shí)候，人說(shuō)我不能退，那沒(méi)法退了。