房地產投資高增長恐難以為繼
2014-02-24   作者:張敏  來源:中國證券報
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  近期“空城”、“公務員賣房”等消息的不斷傳出,揭示出一個現(xiàn)實:三四線城市房地產投資已近飽和。隨著大型房企向市場容量有限的一二線城市回歸,房地產市場正從高速增長階段邁向平穩(wěn)發(fā)展時期。在著力調結構、經濟增速放緩背景下,房地產投資高增長恐難以為繼。

  房地產投資包括房屋建設工程、土地開發(fā)工程投資,以及公益性建筑、土地購置費投資等,其增速被看作是市場信心風向標。當房地產投資維持高增速時,往往意味著業(yè)界對市場信心飽滿,后期市場供應能得到保證。反之,當房地產投資增速較低,或維持負增長時,則意味著市場信心相對低迷,后市供應可能面臨不足的風險。

  自2007年有統(tǒng)計以來的7年間,我國房地產投資經歷兩個遞減周期:從2007年到2009年,房地產投資增速從30.2%逐步降至16.1%,降幅接近50%;從2010年至2012年,上述增速則從33.2%降至16.2%,降幅同樣接近一半。2013年,全國房地產投資增速回升到19.8%的水平,但與30%的高點相差甚遠。

  房地產投資增速變化受多重因素綜合影響,但有兩個因素最為關鍵。一是宏觀經濟形勢,在上述兩個“三年周期”中,房地產投資增速變化與GDP增速變化趨勢相一致;二是房地產政策環(huán)境,重大調控政策出臺,不僅會影響銷售,也會影響投資熱情。2013年,雖然GDP增速繼續(xù)下滑,但市場化調控思路確立為市場帶來信心,也使房地產投資增速有所回升。

  不過,在經濟結構調整、經濟增速放緩過程中,房地產投資恐難一枝獨秀。一方面,不少三四線城市被曝出“空城”現(xiàn)象,凸顯了這些區(qū)域房地產投資飽和的局面;另一方面,十八屆三中全會提出“嚴格控制特大城市人口規(guī)!钡乃悸,決定了一二線城市的市場空間也較有限。

  綜合看,房地產市場“黃金十年”面臨終結的說法并非空穴來風。在這種背景下,指望房地產投資回到30%高增速時代,恐是癡人說夢。

  當然,種種因素也決定了房地產投資增速并不會迅速降至冰點,而是維持在相對穩(wěn)定的中間水平。其一是隨著去年市場熱銷以及融資環(huán)境寬松,當前房地產企業(yè)資金狀況處于游刃有余的充裕狀態(tài)。二是土地價格提高助推房地產投資總成本。三是在住宅業(yè)態(tài)之外,房地產企業(yè)正加大商業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產等其他業(yè)態(tài)投資比重。

  作為固定資產投資重要組成部分,房地產投資高增速時代很可能就此終結。房地產因素弱化,恰恰可打破地方發(fā)展過度依賴“房地產經濟”的窠臼,對經濟結構調整起到有效的倒逼作用。這很可能是個充滿陣痛的過程,但對于處在轉變經濟增長方式階段的中國來說,絕不是壞消息。

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