“剪刀差”割裂樓市 大范圍降價(jià)言之尚早
2014-02-25   作者:  來源:中國證券報(bào)
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  在杭州個(gè)別樓盤降價(jià)及興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的消息影響下,周一地產(chǎn)股大幅下挫。對于習(xí)慣了追漲的購房者和資本市場來說,這兩則利空消息可謂當(dāng)頭棒喝。盡管消息源并非出自核心城市,但其傳遞出的一個(gè)重要信號:房價(jià)上漲乏力。
  房價(jià)大范圍下跌的現(xiàn)象會出現(xiàn)嗎?分析人士指出,在整體流動(dòng)性溫和可控、房企資金并不緊張的情況下,價(jià)格異動(dòng)只是區(qū)域市場的自我調(diào)整。停貸也是個(gè)別銀行的風(fēng)控行為,很難出現(xiàn)大規(guī)模蔓延。但這些信號也同時(shí)表明,部分城市和區(qū)域的房地產(chǎn)投資已接近飽和,房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入低增速的發(fā)展階段,不同地區(qū)的房價(jià)水平將表現(xiàn)出“剪刀差”的分化格局。

  大范圍降價(jià)言之尚早

  2014年以來,剛經(jīng)歷了豐收年的房地產(chǎn)市場十分不平靜。年初,大量三四線城市房屋過剩的現(xiàn)象被媒體集中曝光。隨后,香港樓市又曝出樓盤降價(jià)現(xiàn)象,聯(lián)想到李嘉誠將資金撤離內(nèi)地樓市的舉動(dòng),以及王石對今年樓市“非常不妙”的表態(tài),房地產(chǎn)市場正彌漫在一股悲觀情緒中。
  近期杭州、常州部分項(xiàng)目降價(jià),以及興業(yè)銀行停貸風(fēng)波,被看做是第二波調(diào)整的跡象。在連續(xù)兩波利空消息襲來后,業(yè)界越來越擔(dān)心,這些零星的降價(jià)會否演變成全行業(yè)的大規(guī)模調(diào)整?
  中金公司發(fā)布的報(bào)告對過去十年歷次大范圍降價(jià)進(jìn)行了梳理。報(bào)告稱,過去十年間,行業(yè)層面的大范圍降價(jià)共發(fā)生過三次:第一次在2005年,以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開帷幕,這次降價(jià)導(dǎo)致6個(gè)月內(nèi)中原上海二手房價(jià)指數(shù)下調(diào)13%;第二次是2008年初,萬科率先喊出打折降價(jià)的口號;第三次在2011年5、6月份,降價(jià)肇始于北京通州的部分項(xiàng)目,雖有蔓延,但行業(yè)的整體降幅并不大。
  上述報(bào)告表示,過去三次大范圍降價(jià)的時(shí)點(diǎn)都是通脹上行、流動(dòng)性收緊的末期,開發(fā)商面臨資金壓力而調(diào)整價(jià)格。相比之下,當(dāng)前并不具備房價(jià)大規(guī)模調(diào)整的條件。
  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,這次杭州出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整,背景雖有市場利率上升的因素,但在大環(huán)境上,通脹指標(biāo)、整體流動(dòng)性還是溫和可控的,開發(fā)商資金面也并非極端緊張。因此,本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場供應(yīng)端出現(xiàn)問題的結(jié)果,短期難以擴(kuò)散。這種觀點(diǎn)也是各家機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)。
  事實(shí)上,除溫州等個(gè)別城市外,當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)仍處在上漲通道中,一線城市甚至具備強(qiáng)勁的上漲動(dòng)力。就在杭州出現(xiàn)“打砸售樓處”前一天的2月20日,位于北京豐臺區(qū)西局村的一宗地塊入市交易,拋開配建部分,商品房土地的樓面價(jià)格超過5萬元/平方米,再現(xiàn)“面粉貴過面包”的局面。同時(shí),位于北京東南五環(huán)外的萬科公園里項(xiàng)目,擬開盤價(jià)格將超過3萬元/平方米,房價(jià)維持在較高水平。
  華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)表示,僅1月購地的成倍支出和天價(jià),也證明尚不存在行業(yè)缺錢的問題,更不可能出現(xiàn)需求一日消失的現(xiàn)象。他還強(qiáng)調(diào),去年土地供給增加會短期改變市場供求關(guān)系,但并未改變預(yù)售遠(yuǎn)大于竣工的比例關(guān)系。當(dāng)前市場仍處于供不應(yīng)求的局面。

  開發(fā)貸尚未全面收緊

  金融機(jī)構(gòu)往往對市場環(huán)境的變化較為敏感。興業(yè)銀行對房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整,最容易引發(fā)信貸政策收緊的聯(lián)想。由于銀行是房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源之一,若房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款等被中斷,無異于對房地產(chǎn)業(yè)“釜底抽薪”。
  在對興業(yè)銀行調(diào)整房貸業(yè)務(wù)的解讀中,多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,此次調(diào)整的心理影響要大于實(shí)質(zhì)意義。瑞銀證券的報(bào)告表示,上述銀行目前僅暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù),開發(fā)貸、住房按揭貸款并未受到影響。由于銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來源,因此上述調(diào)整對大部分開發(fā)商的資金鏈影響有限。
  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2013年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元,同比增長26.5%,增速比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)!按蟛糠制髽I(yè)都不缺錢!北本┠成鲜蟹科筘(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示。
  除興業(yè)銀行外,目前尚未發(fā)現(xiàn)有其他銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸的消息。多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為,包括銀行信貸在內(nèi),房地產(chǎn)融資環(huán)境不會驟然收緊。其理由在于,增加供應(yīng)是未來的樓市政策著力點(diǎn),而供應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面——土地供應(yīng)和信貸供應(yīng)。
  一位接近國土部的專家向中國證券報(bào)記者表示,市場主導(dǎo)配置資源是未來政策的主流方向。除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化,否則信貸政策不會有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。他表示,個(gè)別銀行對信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估和管控,并不意味著整體行業(yè)也采取同樣的辦法。
  事實(shí)上,從去年下半年開始,房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境一直在放松。除IPO開閘之外,從去年年底開始,萬科、恒大、越秀地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)又陸續(xù)進(jìn)駐銀行業(yè),進(jìn)一步夯實(shí)了其資金基礎(chǔ)。此外,REITS等房地產(chǎn)融資渠道開閘預(yù)期強(qiáng)烈,并可能在近期真正獲得松綁。
  上述專家表示,以抑制需求為目的、行政色彩濃厚的限購手段雖引發(fā)不少爭議,但按照主管部門的定調(diào),在市場供應(yīng)真正補(bǔ)位之前,這些手段無退出的可能。因此,如果此時(shí)收緊開發(fā)貸等信貸政策,勢必會影響市場供應(yīng)的增加,同時(shí)也使多年限購的努力變成“無用功”。

  降速料成今年關(guān)鍵詞

  歷史的某些細(xì)節(jié)總是呈現(xiàn)出驚人的相似。在此前的幾輪房價(jià)大跌之后,房價(jià)很快就進(jìn)入報(bào)復(fù)性上漲周期。針對此次個(gè)別樓盤降價(jià)風(fēng)波,多數(shù)受訪者表示,樓盤價(jià)格下跌的個(gè)案不會蔓延,但零星的降價(jià)行為仍折射出未來的發(fā)展趨勢。
  中金公司的報(bào)告認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已過去,行業(yè)蛋糕無法再做大,市場將分化。在“需求供應(yīng)雙促、少調(diào)控”的政策環(huán)境下,未來三五年,行業(yè)將實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
  近期,不少三四線城市曝出“空城”現(xiàn)象,凸顯了這些區(qū)域房地產(chǎn)投資飽和的局面。與此同時(shí),十八屆三中全會提出“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)!钡乃悸,決定了一二線城市的市場空間也較有限。在這種情況下,房地產(chǎn)行業(yè)的高增長時(shí)代無疑將結(jié)束。中金公司的上述報(bào)告指出,2014年行業(yè)的主題詞是降速。
  任志強(qiáng)近期對行業(yè)的提醒同樣指向上述問題。他表示,根據(jù)去年的數(shù)據(jù)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨勢,在現(xiàn)有政策條件不變的情況下,銷售、價(jià)格、投資三個(gè)增幅都會下降。據(jù)悉,在制定今年投資計(jì)劃時(shí),不少房地產(chǎn)企業(yè)已較為謹(jǐn)慎。
  在“蛋糕無法做大”的同時(shí),區(qū)域分配不均的局面將加劇。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,經(jīng)歷了過去十年的粗放且迅猛的發(fā)展,如今一、二、三線城市分化特征明顯,一二線城市仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài),三四線城市的過剩風(fēng)險(xiǎn)則持續(xù)累積。
  他表示,杭州等地項(xiàng)目價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整,也預(yù)示著2014年樓市分化將愈加劇烈,房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大,特別是庫存嚴(yán)重、人口增長放緩或負(fù)增長的城市都有可能再次出現(xiàn)降價(jià),房價(jià)走勢將出現(xiàn)“剪刀差”的分化格局。

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