兩會(huì)召開(kāi)在即，參加全國(guó)政協(xié)十二屆二次會(huì)議的全國(guó)政協(xié)委員陸續(xù)抵達(dá)駐地。針對(duì)近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的復(fù)雜景象，２０１４年中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及樓市走向亦成為委員們熱議的話題之一。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行外部監(jiān)事梅興保帶來(lái)一份調(diào)研報(bào)告，這是他參與繪制的一幅全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“完整畫(huà)面”。
梅興保去年參加了全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)房地產(chǎn)專(zhuān)題調(diào)研，前后歷時(shí)４個(gè)月，走訪了北京、廣州等一線城市，也去了鄂爾多斯、中山等三四線城市。
近期杭州、常州等地的樓盤(pán)降價(jià)引起了市場(chǎng)對(duì)中國(guó)樓市未來(lái)會(huì)否“坐上滑梯，一滑到底”的恐慌。此間接受采訪的全國(guó)政協(xié)委員認(rèn)為，在中國(guó)依然處于城鎮(zhèn)化中的大背景下，２０１４年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)，但增幅將有較大幅度縮小，并出現(xiàn)分化趨勢(shì)。
“一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于‘熱態(tài)’，發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市問(wèn)題也不大。而熱門(mén)城市的遠(yuǎn)郊縣和中西部某些三四線城市確實(shí)存在供大于求的現(xiàn)象。”梅興保說(shuō)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，在７０個(gè)大中城市中，北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格去年上漲均超過(guò)２０％，南京、廈門(mén)、徐州、桂林等２０多個(gè)二三線城市房?jī)r(jià)漲幅也高于１０％，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢(shì)相對(duì)平緩。
杭州市區(qū)和郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化正折射出全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)。
“降價(jià)樓盤(pán)主要還是在偏僻地段，距離遠(yuǎn)，也缺乏成熟的配套，價(jià)格本來(lái)就是虛高。還有些要降價(jià)的樓盤(pán)對(duì)應(yīng)郊區(qū)戶(hù)口，為了在杭州落戶(hù)的年輕人也不會(huì)輕易買(mǎi)�！焙贾菔忻穸收嬲f(shuō)。
一方面是一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地王不斷出現(xiàn)，一方面是一些三四線城市房?jī)r(jià)較大幅度下滑，給中國(guó)政府樓市調(diào)控政策提出很大挑戰(zhàn)。
一年前出臺(tái)的“新國(guó)五條”在限購(gòu)、限貸和個(gè)稅征集方面可謂相當(dāng)嚴(yán)苛，但一線城市房?jī)r(jià)仍舊快速上漲。
受土地供應(yīng)等因素影響，近年來(lái)一些開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊區(qū)或者三四線城市，短時(shí)間內(nèi)大量供給制造了新的問(wèn)題，雖對(duì)全局無(wú)顛覆性影響，但也增加了調(diào)控的難度。
受訪的政協(xié)委員認(rèn)為，市場(chǎng)化手段調(diào)節(jié)、住房保障軌和市場(chǎng)軌雙軌共同發(fā)展應(yīng)是未來(lái)調(diào)控的主線，通過(guò)差異化政策逐步為一二線城市降溫，并消化三四線城市的庫(kù)存壓力。
梅興保建議，在房地產(chǎn)出現(xiàn)供大于求的地區(qū)，地方政府應(yīng)根據(jù)本地優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，夯實(shí)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)，并建設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施，使房地產(chǎn)業(yè)自然而然、水到渠成地發(fā)展起來(lái)。而開(kāi)發(fā)商則要設(shè)定合理利潤(rùn)，把開(kāi)工項(xiàng)目及時(shí)做完，攤子不要太大。
“隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前進(jìn)，三四線城市的庫(kù)存會(huì)慢慢消化，情況會(huì)穩(wěn)定下來(lái)�！�
中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化必須從中國(guó)社會(huì)主義初級(jí)階段基本國(guó)情出發(fā)，遵循規(guī)律，因勢(shì)利導(dǎo)，使城鎮(zhèn)化成為一個(gè)順勢(shì)而為、水到渠成的發(fā)展過(guò)程。
政協(xié)委員們認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化的思路下，地方政府大拆大建的情況有望得到遏制，這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康建議，要加快房地產(chǎn)稅改革。
他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅不僅僅指在上海、重慶兩地已經(jīng)進(jìn)行試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，還涉及在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有全鏈條中各個(gè)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，要通盤(pán)考慮。
“保有環(huán)節(jié)的稅制建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持“調(diào)節(jié)高端”的原則，不能簡(jiǎn)單照搬美國(guó)‘普遍征收’模式�！辟Z康說(shuō)。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)（海南）改革發(fā)展研究院院長(zhǎng)遲福林預(yù)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求依然旺盛，未來(lái)要把滿(mǎn)足保障型、改善型需求做為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)。
“政府的主要作用是做好保障型住房建設(shè)，同時(shí)對(duì)改善型住房需求進(jìn)行鼓勵(lì)，并通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)抑制投資性需求。該歸政府的歸政府管，該歸市場(chǎng)的歸市場(chǎng)管，采取簡(jiǎn)單個(gè)別政策的方法難以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題�！�