房價漲不動了，房子賣不動了，最近國內(nèi)的房地產(chǎn)市場可以說是一片愁云慘霧。然而，就在很多地方發(fā)愁房子賣不出去，甚至出現(xiàn)大面積打折促銷的時候，北京周邊的房地產(chǎn)市場卻是一枝獨秀，房價幾乎是一天一漲，甚至一天一個價。在一些地方，甚至出現(xiàn)了搶房子像搶白菜一樣的情形，這到底是怎么回事?這樣的上漲可持續(xù)嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院體改所主任史煒、著名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

　　規(guī)劃未動，房價先行，是誰炒熱了北京周邊房價?京津冀一體化怎能變成房價一體化?

　　保定樓市的狂熱從3月19日開始，當(dāng)天一家媒體的報道稱，保定將要承接北京部分行政功能轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。消息一出，這座在大多數(shù)人眼里看起來并不起眼的城市，很快就上演了一場搶房大戲。距北京僅隔一條永定河的固安樓市同樣火爆，保定、固安的樓市一夜之間火爆起來，緣于近期被熱炒的京津冀一體化概念。而在解讀這個概念的時候，各個城市顯然都把自己放到了主角的位置上。

　　京津冀一體化，北京周邊的城市都希望能藉此搶到發(fā)展的機會。但從眼下來看，除了房價之外，究竟誰能搶到真正的先機呢?

　　房價到底降沒降?交易是不是真的在萎縮?中國指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，北京、上海、廣州、深圳等一線城市尤為突出。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國10大城市和30大城市的樣本統(tǒng)計，成交量也有34%和21%的下跌。

　　在一片愁云慘霧的數(shù)據(jù)面前，樓市顯然需要尋找新的概念和看點，這會不會是正在風(fēng)頭上的京津冀一體化呢?

　　張鴻：保定的房價再這么猛漲下去 可能就該限購了

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺得如果你定位他們是投資者的話，那他們按照一個利好消息的來操作，你很難說他是盲目的，那他到底是不是投資者呢?今天的保定日報有一個新聞是，保定市政府召開會議分析研判房地產(chǎn)市場形勢，我給大家念幾段，要求確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。我們回憶一下，特別像幾年前房價暴漲的時候的新聞通稿，全是這個路子，然后這里面參與的房企說，購房者大多是市區(qū)及周邊縣的剛需人群。

　　如果是剛需，那這就稍微有點盲目，因為你提前20天買就會便宜多了，所以這剛需有點追高了。所以基本上我的判斷是彈性十足。為什么你那么剛的需求，你怎么就這兩三天差別就開始買了呢?可能周邊的人多，但是周邊的人可能也是奔著投資或者投機的這個角度來的，所以接下來很可能保定的這個地方，包括周邊的這幾個上漲的比較猛的地方，說不定再這么猛漲下去，就該限購什么的了，一線城市的這些措施可能就得上了，因為確實是投資的需求太強烈了。

　　史煒：未來保定及周邊地區(qū)的房價會隨著城市化的建設(shè)而趨穩(wěn)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　因為大家都覺得中國的產(chǎn)品是稀缺的，特別是房子認(rèn)為是稀缺的，尤其現(xiàn)在的輿論，地產(chǎn)商都在說中國的土地供應(yīng)沒有了，房價還會漲很多年，所以在輿論上本身就給很多老百姓造成了很多的誤區(qū)。其實老百姓的視野再稍微看的更大一些，我們看到很多地方，比如當(dāng)年的武漢，搞東西湖開發(fā)區(qū)的時候，當(dāng)時土地3000多塊錢，認(rèn)為東西湖區(qū)一旦建起來以后土地能漲的很高，結(jié)果我們現(xiàn)在回過頭來看一看。除了武漢，其實中國有很多的地方，當(dāng)然開辟新區(qū)，包括我們說的天津的濱海新區(qū)房價也不高，那么為什么不高?當(dāng)年作為老百姓的心里認(rèn)為，當(dāng)政府有一個導(dǎo)向，國家會有很大的投資，即便國家有很大的投資也建了一個現(xiàn)代城市，但是現(xiàn)代城市它不是空的，不是說有樓，有道路，它一定有很多的配套設(shè)施，吃，喝，醫(yī)療，教育，那么實際上這是一個漫長的過程，那么在這個過程當(dāng)中，你一個新區(qū)，當(dāng)你的配套設(shè)施在健全的時候，你原來的老城區(qū)的疏解功能也在逐漸的化解，所以這個過程，它是一個資源代替的過程。

　　我相信像保定地區(qū)、周邊地區(qū)，如果它在現(xiàn)階段的房價是沒有泡沫的話，那么可能會未來會隨著城市化的建設(shè)房價會趨穩(wěn)，穩(wěn)中可能在一些個別的區(qū)域會有升，但指望這個區(qū)域的房子上漲，我覺得其實非常盲目。因為我們都知道，整個中國的房地產(chǎn)經(jīng)過這十多年的發(fā)展已經(jīng)到了一個階段性的飽和期，通過很簡單的數(shù)據(jù)就能夠推算出來，這一定不是情感化的，像地產(chǎn)商說的。

　　張鴻：保定買房是心急吃不了熱豆腐 且買且珍惜

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們既然把保定或者廊坊的房子當(dāng)作一個投資品來看待，你就得按照投資品的屬性，就是消息出來的時候往往會過度，甚至未來，即使京津冀一體化的規(guī)劃落地了，可能現(xiàn)在的這個消息已經(jīng)透支了原來的最終的那個結(jié)果。2009年的時候，曾經(jīng)有一段時間北京的房價出現(xiàn)了不漲，滯脹，但是有一個地區(qū)的房價出現(xiàn)了下跌，就是通州，它就是提前預(yù)支了。

　　現(xiàn)在就是說，你如果真的把這個地方作為投資品，而且最近幾天，很多媒體已經(jīng)開始把它當(dāng)股評了，就是你所應(yīng)該了解的保定那些事，保定到底離北京多遠(yuǎn)?和北京、天津什么關(guān)系?現(xiàn)在的政策是什么?是不是限購?大家知道它是限貸不限購，就是外地人到那可以全款買房，但是當(dāng)?shù)劂y行不給你貸款。還有就是當(dāng)?shù)睾椭苓叺姆績r，現(xiàn)在有高鐵過去，有火車站，那保定地區(qū)的規(guī)劃，哪些地方會受益等等，基本上和我們做股評節(jié)目是一樣的�，F(xiàn)在如果你是這撥人的話，保定前些年還有一個電影叫《心急吃不了熱豆腐》，就是你可能現(xiàn)在搶到了，豆腐放嘴了，但是你也要小心，可能會被燙著，所以咱們套用一句網(wǎng)絡(luò)的話，就是且買且珍惜吧。

　　史煒：我們今天談京津冀一體化時 很多東西在輿論導(dǎo)向上走偏了

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　中國老百姓其實現(xiàn)在沒有更多的投資渠道，我們在銀行的存款利率沒有市場化之前，老百姓實際上是被綁定的，那么這是一點。在貸款上，我們現(xiàn)在是限購限貸也好，老百姓同樣是被綁定，那股市那更是一個迷霧，實際上我們中國老百姓，沒錢的老百姓干脆我就當(dāng)一個剛需，什么叫剛需?就是我永遠(yuǎn)買不起東西叫剛需，所以我根本就不同意現(xiàn)在這些剛需的解釋。所以大家就特別期望有一個很好的消息，這很代表其實中國老百姓的心情，這沒有錯誤。

　　實際上，我們今天談京津冀一體化的時候，我們很多的東西在輿論導(dǎo)向上走偏了，就是京津冀一體化會帶來房價的變化，比如說我們把北京的功能向河北去釋放，那么釋放必然會帶來周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，北京的產(chǎn)業(yè)不管是出去還是不出去，它周邊的土地供應(yīng)，它的性質(zhì)會變，原來就是閑置的土地，純粹的農(nóng)田，或者純粹的鄉(xiāng)村，它只要有流動性，有新的資源進(jìn)來，它才可能變成一種新的生產(chǎn)力。從這個角度講，可能不僅僅是房價會漲，可能工業(yè)用房，商業(yè)用房，或者包括未來的可能保定，包括它周邊沿著太行山的旅游、醫(yī)療都會有可能發(fā)生一些變化，那么這個是它大的趨勢。

　　我們今天要判斷的，就是說從經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們不是從房地產(chǎn)的角度，而且講房地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展當(dāng)中，它會發(fā)生什么樣的變化。我們不能把房地產(chǎn)僅僅限定在是住宅，住宅應(yīng)該嚴(yán)格的說，中國的住宅房已經(jīng)飽和了，我們可以算得出結(jié)構(gòu)，那么住宅房飽和并不等于房地產(chǎn)就飽和了。所以在這個過程當(dāng)中，包括地方政府要算一算，我未來的整個地產(chǎn)業(yè)如何由傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)向新興的地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化?如何在北京城市功能在疏解的時候，京津冀一體，它如何實現(xiàn)一種統(tǒng)一土地資源的利用?這是今天要解決的一個大問題。

　　張鴻：很難說在樓市中一枝獨秀的保定能金雞獨立多久

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現(xiàn)在很難說，但是多空派基本上是這樣，從這里面能夠看到多派的觀點是這樣的，保定光有一個概念就漲起來了，廊坊光有一個概念房價就漲起來，這說明北京這個一線城市，它房價的支撐意愿有多強。就是北京這個概念剛出去，那個地方就漲，那你在北京本地，你想想它的支撐力多強，這是多派;但是現(xiàn)在我越來越多的聽到看空的越來越堅定，雖然也有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，只要有錢，現(xiàn)在就應(yīng)該買房子。

　　為什么呢?因為我們可以看到一個是成交量，一個是房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托的量現(xiàn)在也在萎縮。還有一個最關(guān)鍵的是銀行的貸款，你不管是個人，還是房地產(chǎn)企業(yè)，你到銀行去貸款試試，你會發(fā)現(xiàn)有多難。還有一個數(shù)據(jù)是，已經(jīng)有眾多的房地產(chǎn)上市公司公布年報了，利潤率也出現(xiàn)了下滑。當(dāng)然我個人沒法對未來走勢有一個判斷，因為中國房地產(chǎn)市場其實是個政策市，比如說經(jīng)濟(jì)增速不夠的時候，很可能又出現(xiàn)財政政策，貨幣政策可能又會流到房地產(chǎn)市場，所以其實出現(xiàn)的這種隱憂是什么?就是我們越來越應(yīng)該在宏觀政策上提高我們對房地產(chǎn)可能下跌的風(fēng)險的一個預(yù)判，或者是一個準(zhǔn)備，因為這個風(fēng)險是越來越大的。所以，包括一枝獨秀的保定市現(xiàn)在也在想辦法，一枝獨秀的這樣一個市場，在這里面到底，你金雞獨立能多久?你能夠在這樣一個大環(huán)境當(dāng)中維持多久?其實是很難說的。

　　史煒：有多少人會為了住宅而流動到保定、廊坊、涿州等地?

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這個能熱多久，現(xiàn)在不取決于房地產(chǎn)，取決于我們銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，信托的質(zhì)量。我今年跟信托界，包括銀行界講課，跟他們接觸很多，實際上現(xiàn)在大家都在想辦法把這個包袱給減輕，倒不敢甩掉，因為這里有很多國家的責(zé)任在里頭。我想作為北京的周邊地區(qū)，這些年實際上它的銀行，它的政府投資，在很多情況下被房地產(chǎn)土地給捆綁了。那么京津冀一體化這個概念，我覺得倒是有一個很好的刺激，就是說借助這樣一個概念，包括整個城市群體，交通基礎(chǔ)設(shè)施的這么大的范圍的建設(shè)，可能對盤活土地存量，消化市場的供給有好處，從這一點的話，我認(rèn)為從大戰(zhàn)略上是對的，這里不需要考慮別的因素。

　　再反過來說，就是說任何的市場，強行的政府干預(yù)是不可能達(dá)到最終效果的，他一定解決供需的問題，我們可以算一個很簡單的帳，不算保定，我們就算算北京的密云，如果現(xiàn)在密云給一個非常好的政策，比如密云要開一個很重要的分會場，那么如果說我從密云去市區(qū)上班，他要如果開車往返60塊錢，然后這個車如果是一個百公里耗10個油的車，他每天的油錢是多少錢?我推算，如果一個家庭，夫妻倆都要上班，開兩輛車每天的成本是300塊錢，一個月是9000塊錢，這還沒算車的損耗，還不算在高速路上開車的風(fēng)險，實際上加上風(fēng)險系數(shù)一個月一萬多塊錢，那么一萬多塊錢，今天你在北京的四環(huán)路以內(nèi)，可以租一個非常好的三居室。

　　實際上我們再算算保定，我們再算算廊坊，三河呢?實際上當(dāng)每一個人真正到那居住的時候，今天雙城計，在廊坊住的人，他就知道他的生活成本是多少。我為什么要談這一點?也就是說，我們今天在判斷未來的房地產(chǎn)，如果僅僅定位在住宅的話，我們可以想象有多少人為了住宅而流動到保定，或者繼續(xù)流動到三河，廊坊，涿州?其實這個已經(jīng)到頭了。那么剩下的一定是內(nèi)部結(jié)構(gòu)的盤活，那么盤活取決于保定也好，滄州也好，他自己的產(chǎn)業(yè)變化是不是能夠帶動他的全新的流動性，那么這種流動性我就多次在講，就是常住人口的流動性占本地人口的比例，而不是一般的流動性，所以今天我們可以判斷，從這個角度去判斷，我們就能夠找到答案了。

　　聶梅生：保定等地區(qū)房價的上漲是一種非常態(tài)的漲價

　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　靠近北京的這幾個河北的地區(qū)一直在做這些規(guī)劃，實際上就是希望能夠跟北京發(fā)展能夠接近，北京確實這幾年也在往西南方向擴(kuò)，京津冀的這個規(guī)劃一出來以后，原來蓄勢待發(fā)的這股力量就爆發(fā)出來了，這一次漲得比較多的，保定、涿州，或者說它們原來在房價上面還是有一定的余地，或者說是個洼地。

　　另外，我也不認(rèn)為這個風(fēng)可以一直這樣刮下去，這個市場短期波動都是和預(yù)期有關(guān)系，當(dāng)這個預(yù)期落空的時候它就不波動了，甚至于還往回調(diào)，這都是有可能的。所以我覺得這件事情是一種非常態(tài)的漲價，但是并不等于說現(xiàn)在拿這個價位買的房子將來就會割肉，就會賠，那倒不一定，看你能不能耗得住，你耗到一定的情況，比如到了規(guī)劃落實了以后，說不定這個房價和現(xiàn)在就正好合適，那你就等著吧，這個和整個的經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展和它的增量有關(guān)系，就是你預(yù)計的這個增量和它將來的這個增量不一定能那么匹配。

　　史煒：真正的一體化是從百姓的層面出發(fā) 實現(xiàn)落地的政策

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺得各地都在做努力，什么叫一體化?現(xiàn)在大家一想一體化，就是城市連在一起叫一體化，工業(yè)產(chǎn)業(yè)連在一起叫一體化，其實不是。就像我們?nèi)艘粯�，我們主動脈是連著的，但是如果你的靜脈都堵塞的話，人照樣會血栓，所以京津唐一體化，或者說京津冀一體化，其實要真正實現(xiàn)落地的政策，應(yīng)該是從老百姓最基本的層面去出發(fā)。比如特別希望比如說保定、滄州或者到天津我們共享010的電話號碼，北京的地鐵的價格，天津也能夠降到這么低的價格，通過首都財政或者天津財政的補貼讓北京人到天津，感覺是一樣的……