中國(guó)樓市再增新的離場(chǎng)者。4月26日，高富諾基金的首席執(zhí)行長(zhǎng)雷納透露，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資已停止擬推出的規(guī)模5億美元、投資幣種為美元的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資中國(guó)綜合回報(bào)基金的募資，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資正轉(zhuǎn)為將中國(guó)資金投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　此前，李嘉誠(chéng)父子在2013年下半年以來(lái)持續(xù)拋售內(nèi)地物業(yè)，累計(jì)超200億元曾引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　公開(kāi)信息顯示，成立于2012年的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資是嘉實(shí)基金管理公司聯(lián)手英國(guó)高富諾基金組建的專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)，其所管理的資產(chǎn)規(guī)模曾一度高達(dá)28億元。

　　嘉實(shí)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)只是眾多國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金近期密集下注美國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)例子。

　　由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控形成的悲觀預(yù)期和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，部分高端投資者開(kāi)始通過(guò)私募基金的方式淘金美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基金受到了市場(chǎng)的熱捧。

　　事實(shí)上，中國(guó)人已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要買家之一。咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　值得注意的是，上世紀(jì)80年代日本資本去美國(guó)買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長(zhǎng)、流動(dòng)性不好，加上當(dāng)時(shí)日本對(duì)美國(guó)的法律制度等不了解，最終大部分在美國(guó)買樓的日本投資者都損失慘重�！半m然現(xiàn)在去美國(guó)買樓的中國(guó)資本大多有專業(yè)的美國(guó)投資顧問(wèn)，但這些專業(yè)的投資顧問(wèn)對(duì)美國(guó)的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　密集下注

　　作為專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)，嘉實(shí)房地產(chǎn)的股東方之一—總部位于倫敦的高富諾基金首席執(zhí)行長(zhǎng)雷納在4月26日稱嘉實(shí)房地產(chǎn)將暫停投資中國(guó)樓市轉(zhuǎn)而投資美國(guó)市場(chǎng)。這是繼炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的李嘉誠(chéng)父子拋售內(nèi)地物業(yè)后海外資金撤離的又一個(gè)標(biāo)志性事件。

　　與嘉實(shí)房地產(chǎn)高調(diào)宣稱轉(zhuǎn)向美國(guó)市場(chǎng)不同的是，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，至少包括中金公司和平安信托等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)早已"偷偷"地行動(dòng)起來(lái)，近期可能已經(jīng)向高端客戶完成募集開(kāi)始下注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得一份中金保德信美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，中金公司將聯(lián)手美國(guó)保德信房地產(chǎn)投資管理公司共同發(fā)起一款美國(guó)房地產(chǎn)直接投資基金的私募產(chǎn)品，該基金目標(biāo)規(guī)模是3億美元，最高上限3.5億美元，最長(zhǎng)存續(xù)期為8年，基金預(yù)期的內(nèi)部收益率為15-20%。投資策略為專注投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)核心類、增值類和機(jī)會(huì)類房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　除中金公司外，平安信托也在近期和美國(guó)NEUBERGER　BERMAN　公司聯(lián)合發(fā)起投資美國(guó)抵押房產(chǎn)貸款產(chǎn)品海盛新博信托計(jì)劃。該產(chǎn)品最長(zhǎng)存續(xù)期為10年，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)為300萬(wàn)人民幣。該基金主要通過(guò)低價(jià)收購(gòu)某些不良住宅抵押貸款及相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取不良資產(chǎn)處置中的回報(bào)。

　　一位中金公司人士透露，中金保德信美國(guó)房地產(chǎn)投資基金目前可能已經(jīng)認(rèn)購(gòu)?fù)戤�。平安信托的一位區(qū)域負(fù)責(zé)人也稱，海盛新博由于認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)不高，同時(shí)對(duì)國(guó)內(nèi)信托產(chǎn)品頻頻出事的不信任，轉(zhuǎn)投這款產(chǎn)品的客戶非常多。

　　事實(shí)上，公開(kāi)信息顯示，嘉實(shí)基金近期推出的“外匯通”業(yè)務(wù)，可幫助國(guó)內(nèi)投資者在海外實(shí)現(xiàn)直接投資，包括購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。該業(yè)務(wù)在倫敦等城市推出的首期房產(chǎn)已售空。

　　此外，近期也有消息稱，為了滿足客戶資產(chǎn)配置的需求，平安銀行私人銀行也正謀劃聯(lián)合其他機(jī)構(gòu)推出投資美國(guó)市場(chǎng)的地產(chǎn)基金。

　　投資者熱捧美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)源于其預(yù)期的高收益。平安信托和中金公司對(duì)應(yīng)的推介產(chǎn)品的數(shù)據(jù)顯示：截至去年11月30日，海盛新博產(chǎn)品的境外管理機(jī)構(gòu)——美國(guó) NEU-BERGER　BERMAN　公司去年在抵押房產(chǎn)貸款領(lǐng)域的投資策略已產(chǎn)生23.01%的年化收益率(扣除相應(yīng)費(fèi)用前)；中金保德信基金的境外資產(chǎn)管理方——美國(guó)保德信房地產(chǎn)投資管理公司旗下PRISA　III　基金成立以來(lái)年化回報(bào)率達(dá)到了12.91%。

　　由于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，公募基金發(fā)行的投資美國(guó)上市交易的房地產(chǎn)信托憑證、房地產(chǎn)信托憑證的交易型開(kāi)放式指數(shù)基金以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票等的QDII業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了大幅上升。海通證券數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金今年以來(lái)收益率達(dá)到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。

　　機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

　　除私募基金服務(wù)的高端客戶投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)外，大型企業(yè)去美國(guó)買樓也成為新的潮流。公開(kāi)信息顯示，2013年下半年以來(lái)，就已經(jīng)先后有SOHO中國(guó)14億美元購(gòu)買美國(guó)通用汽車大樓40%的權(quán)益；復(fù)星7.25億美元購(gòu)買 One　Chase　Manhattan　Plaza等。

　　中國(guó)人已經(jīng)成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要買家之一。中金保德信美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，2012年，中國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)花費(fèi)90億美元。在美國(guó)置業(yè)的海外投資者中，有11%來(lái)自中國(guó)。

　　根據(jù)咨詢公司RhodiumGroup的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜認(rèn)為，房地產(chǎn)證券的走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的趨勢(shì)不可能長(zhǎng)期背離，相比危機(jī)中的政府開(kāi)支及危機(jī)后的個(gè)人消費(fèi)，私營(yíng)機(jī)構(gòu)的資本支出將是下一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)，新增雇員、設(shè)備、庫(kù)存、成品等都需要物理空間來(lái)安置，房地產(chǎn)能很好地反映這一需求變化。和美國(guó)以往的房地產(chǎn)危機(jī)比較，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)間上和復(fù)蘇過(guò)程上均處于中期，“我們預(yù)期未來(lái)數(shù)年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有良好的表現(xiàn)”。

　　瑞銀證券財(cái)富管理研究部主管高挺日前也表示，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲應(yīng)該是可持續(xù)的。當(dāng)前美國(guó)房?jī)r(jià)并沒(méi)有達(dá)到最近數(shù)年的最高值區(qū)間，美國(guó)住房按揭利率處于較低水平，美國(guó)新屋銷售和新開(kāi)工數(shù)據(jù)向好，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還有不小的上升空間。

　　不過(guò)淘金美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)當(dāng)中也存在風(fēng)險(xiǎn)。“今天中國(guó)資本去美國(guó)買樓的情形和上世紀(jì)80年代日本資本去去美國(guó)買樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長(zhǎng)、流動(dòng)性不好，加上當(dāng)時(shí)日本對(duì)美國(guó)的法律制度等不了解，最終大部分在美國(guó)買樓的日本投資者都損失慘重。雖然現(xiàn)在去美國(guó)買樓的中國(guó)資本大多有專業(yè)的美國(guó)投資顧問(wèn)，但這些專業(yè)的投資顧問(wèn)對(duì)美國(guó)的樓市也是由嚴(yán)重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　事實(shí)上，中金保德信美國(guó)房地產(chǎn)投資基金的推介材料也提示，該基金的投資者也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)、宏觀風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

　　公開(kāi)信息顯示，2014年2月份，因?yàn)椴豢春妹绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)對(duì)沖基金巨頭比爾·阿克曼(Bill　Ack-man) 將商業(yè)地產(chǎn)巨頭 General　Growth股票全部出清。