近期，受商品房銷售額下降的影響，4月份房地產(chǎn)的營業(yè)稅為443億元，下降了4.2%，而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅為248億元，下降了3.1%。那么，房地產(chǎn)開發(fā)商的苦日子真的要來了嗎?在時(shí)下救市論的聲音背后，到底誰在真正的叫苦?目的又是什么?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
跳多遠(yuǎn)減幾萬，南京近郊一樓盤亮出奇葩促銷術(shù)。樓市成交低迷，4月房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入下降;房企資金是否進(jìn)入枯水期?大潮過后誰被晾在沙灘上?
向松祚：中國的很多經(jīng)濟(jì)問題與房地產(chǎn)的過度膨脹有關(guān)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，我想有兩個(gè)字能準(zhǔn)確的概括目前的狀態(tài)。一個(gè)是降，就是全部都在降，銷售面積在下降，銷售額在下降，營業(yè)稅在下降。現(xiàn)金流下降，利潤在下降，房?jī)r(jià)也確實(shí)開始在降，至少有很多地方在開始打折。第二個(gè)字就是急。確實(shí)急，開發(fā)商當(dāng)然是最急的，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在由于負(fù)債很多，可能出現(xiàn)現(xiàn)金流的問題。那么政府也在急，特別是有些地方政府在急。還有一些就是金融機(jī)構(gòu)，銀行也在著急。這個(gè)一個(gè)降，一個(gè)急，在這么一個(gè)大的背景下，我覺得大家要放平這個(gè)心態(tài)。什么叫放平這個(gè)心態(tài)?過去這些年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在是太火爆了，我們的房產(chǎn)商，至少一部分房地產(chǎn)商，或者絕大多數(shù)的房地產(chǎn)商已經(jīng)賺得太多錢了，我們看到中國的首富，中國首富什么各種富豪的排行榜差不多70%都是房地產(chǎn)，那這說明一個(gè)什么問題?就是說中國的這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離經(jīng)濟(jì)體系的其他的部門它走的太快了，發(fā)展的膨脹的太厲害了，就好像打個(gè)比方來講。
打個(gè)比方，就像一個(gè)人一樣，你的四肢和五官，某一個(gè)器官，或者某一個(gè)肢體部分長的太厲害以后，一定會(huì)讓身體出現(xiàn)非常大的問題。其實(shí)中國的很多經(jīng)濟(jì)問題就與我們房地產(chǎn)過度的膨脹有關(guān)，所以現(xiàn)在開始調(diào)整。開始調(diào)整大家就著急，我覺得這個(gè)急有一點(diǎn)非理性的態(tài)度，大家必須要開始回歸理性。
劉戈：現(xiàn)在整個(gè)預(yù)期發(fā)生了變化 部分開發(fā)商的資金鏈可能斷裂
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在由于整個(gè)預(yù)期發(fā)生了變化，在這個(gè)行業(yè)里的主體的行為也會(huì)發(fā)生變化。比如說有些建筑企業(yè)，在這之前，房地產(chǎn)開發(fā)商欠了很多錢還沒急著要，原本我知道你是五個(gè)鍋三個(gè)鍋蓋在這倒騰著蓋著，現(xiàn)在我要是不趕緊把這個(gè)錢要回來，可能我就要不回來了，所以你不給錢我就停止施工，這個(gè)時(shí)候?qū)τ陂_發(fā)商來說，原來已經(jīng)繃的很緊的資金鏈可能發(fā)生斷裂。
前一段時(shí)間我們說的奉化興潤那家企業(yè)，它實(shí)際上是一個(gè)純區(qū)域性的、10億級(jí)水平的企業(yè)，但是光耀這樣的企業(yè)是百億級(jí)別的，它已經(jīng)變成了一個(gè)全國性的企業(yè)，因?yàn)樗坏诨葜�，在深圳，在長三角，在天津都有項(xiàng)目，他的老板自己總結(jié)自己走過了一個(gè)什么樣的路呢?首先他起步比較晚，由于起步比較晚，他想迅速的獲得市場(chǎng)，所以攤子鋪的特別大，這樣的話資金需求量就特別大。沒這么多資金他怎么辦?上市，所以這個(gè)時(shí)候入股礦產(chǎn)想借殼上市，結(jié)果干兩個(gè)沒干成，錢就打了水漂了，資金就更加緊張。興潤和光耀這兩家公司其實(shí)非常典型，像這樣的公司有很多，現(xiàn)在我們看到那些上市的企業(yè)相對(duì)而言受到的壓力要小一些，但是沒有上市的主要靠一部分銀行貸款，一部分東拼西湊的一些企業(yè)，他們壓力現(xiàn)在非常的大。
向松祚：一些房地產(chǎn)公司要為過去瘋狂的擴(kuò)張付出代價(jià)
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我給你看一下我所掌握的數(shù)據(jù)，為什么我說現(xiàn)在著急，就是今天剛剛公布的房地產(chǎn)企業(yè)有幾個(gè)數(shù)據(jù)，141家A股的上市公司是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司里面差不多有50%，準(zhǔn)確的說應(yīng)該是48%的負(fù)債率已經(jīng)超過70%。房地產(chǎn)行業(yè)的專家們，或者企業(yè)家通常認(rèn)為70%是一個(gè)比較危險(xiǎn)的線。為什么?因?yàn)橐环矫婺闶秦?fù)債，另外一方面你是資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除了負(fù)債率高以外，還有一個(gè)麻煩問題，跟銀行有點(diǎn)像，就是他是有一個(gè)期限錯(cuò)配，比如說他從銀行借的錢，有的是非常短期的，可能就是一年的，兩年的，很少有三年以上的。但是他把這個(gè)錢拿去買了地，蓋了房子，如果這個(gè)房子不能在三年之內(nèi)，兩年之內(nèi)，或者一年之內(nèi)把它銷售出去，那他必須借新債還舊債，所以這是一個(gè)很麻煩的問題。如果你負(fù)債率超過70%，就意味著當(dāng)房?jī)r(jià)或者土地價(jià)格稍微一下降，你的現(xiàn)金流、你的償債的壓力就會(huì)變得非常的緊張。而金融機(jī)構(gòu)會(huì)馬上開始采取措施要求你來歸還貸款，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)，特別銀行，他非常關(guān)注這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
這里面還有一個(gè)問題，我對(duì)房地產(chǎn)老板做過一些調(diào)查，房地產(chǎn)負(fù)債還有一個(gè)麻煩，就是說我們現(xiàn)在這個(gè)負(fù)債率他沒有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，到底是從哪里的負(fù)債。根據(jù)我的調(diào)查，房地產(chǎn)公司負(fù)債里面可能60%是銀行貸款，另外的40%是來自于其他的社會(huì)融資渠道，個(gè)別或者說有一些房地產(chǎn)公司大量的用理財(cái)產(chǎn)品，什么委托貸款，信托貸款這些東西，這些東西第一，期限更短，第二，收益率更高。然后他會(huì)引發(fā)什么?就是如果他覺得你這個(gè)公司會(huì)出問題，那些投資者可能要求盡快的要贖回。
現(xiàn)在說房地產(chǎn)一些公司著急，我覺得這個(gè)著急就是他們要為過去瘋狂的擴(kuò)張要付出代價(jià)，同時(shí)他現(xiàn)在必須要做好準(zhǔn)備，這不是一個(gè)小事了，為什么他現(xiàn)在有點(diǎn)扛不住了?為什么現(xiàn)在開始降價(jià)?因?yàn)樗仨氁厥召Y金，讓他的債務(wù)能夠盡快的能夠歸還，否則一遭到起訴，那整個(gè)的資產(chǎn)價(jià)值又會(huì)進(jìn)一步的縮水。
劉戈：會(huì)不會(huì)等房企哭到一定程度以后 政府就會(huì)出手
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
今天如果你把比如說拐點(diǎn)、房企、救市這三個(gè)詞輸進(jìn)去以后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)出來的新聞要不是這兩天的，要么就是2008年10月份的，和那個(gè)時(shí)候非常像。
也就是說，由于整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)非常明顯，那么這個(gè)時(shí)候大量的房地產(chǎn)企業(yè)，還有一些學(xué)者，以及這些圈子里面的人現(xiàn)在對(duì)于救市的討論就會(huì)非常的激烈和熱烈。到現(xiàn)在為止，我們還沒看到地方政府的救市多少條，但是在2008年，當(dāng)這樣的聲音發(fā)出一段時(shí)間以后，各個(gè)地方政府救市的24條，26條，28條就開始出來了，所以這個(gè)時(shí)候我們靜觀其變，看看下一步會(huì)不會(huì)由于先是這個(gè)哭，哭到一定程度以后政府就會(huì)出手，現(xiàn)在我不知道。
向松祚：政府無法救市 經(jīng)濟(jì)的調(diào)整不以人的意志為轉(zhuǎn)移
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我完全沒有劉戈這么樂觀，所謂救市之聲，確實(shí)現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商，甚至包括有一些媒體，一些所謂的專家也在呼吁，但是我必須要講的是，此一時(shí)彼一時(shí)也。就是說今天，我想救市怎么救?我現(xiàn)在想問所有的房地產(chǎn)老板，想問我們有一些所謂的專家怎么救?印鈔票嗎?鈔票印了給誰呢?然后政府要給我們每一個(gè)人發(fā)100萬，讓我們?nèi)ベI房子嗎?還是政府自己去買房子嗎?還是人民銀行降息降準(zhǔn)嗎?這些措施其實(shí)恰好就是我們過去這些年搞的太猛以后，造成了我們這些行業(yè)出現(xiàn)了問題，不僅僅是房地產(chǎn)，我們很多行業(yè)都出現(xiàn)這樣的問題，這樣的問題政府怎么救?
經(jīng)濟(jì)的調(diào)整它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，那么為什么會(huì)出現(xiàn)救市?這個(gè)救市里面其實(shí)背后有兩個(gè)論，我覺得這兩個(gè)論有一點(diǎn)道理，但是基本上也是錯(cuò)的，一個(gè)論就是所謂綁架論，很多人說為什么政府要救?說因?yàn)橹袊?jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)綁架了，你不救房地產(chǎn)，我們?nèi)恳甑埃袊?jīng)濟(jì)就要完蛋，什么居民收入也要完蛋。其實(shí)根本沒有這么嚴(yán)重，我們正好是因?yàn)榉康禺a(chǎn)過度的擴(kuò)張，拖累了中國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，弄的我們所有的制造業(yè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)。鋼鐵也去搞房地產(chǎn)，高科技也去搞房地產(chǎn)，所以我們這樣怎么搞得下去呢?
向松祚：現(xiàn)在沒有手段可以救市了 難道地方政府直接去買房子?
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
如果說我們這一次又開始重蹈覆轍，或者說我們搞一點(diǎn)刺激措施，甚至強(qiáng)刺激的措施，只會(huì)讓我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題變得更加的麻煩，積重難返，它最終調(diào)整的困難和難度，或者說負(fù)面影響要比我們現(xiàn)在要大的多得多，所以我非常贊同克強(qiáng)總理在多次場(chǎng)合講的一句話，就是說我們要保持定力，我們不要再出臺(tái)所謂的強(qiáng)刺激，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題是一個(gè)根本的結(jié)構(gòu)問題，不是靠強(qiáng)刺激可以解決的。
第二個(gè)我想強(qiáng)調(diào)的，現(xiàn)在其實(shí)也沒有手段去救市了，怎么救?地方政府去買房子嗎?地方政府去直接買房子，當(dāng)然現(xiàn)在開始有些地方政府已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的微刺激措施，什么取消限購，但是這個(gè)東西我們知道，過去這幾年需求已經(jīng)早就釋放掉了。我們有一個(gè)說法，連房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的人都承認(rèn)，我們這幾年房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，有一個(gè)就是叫做需求的透支，就是需求透支什么?幾代人的錢已經(jīng)買了房子，還怎么去買?所以我想救市這個(gè)呼聲是沒有任何道理的。
劉戈：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一次市場(chǎng)教育 需要經(jīng)過優(yōu)勝劣汰
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一次市場(chǎng)教育，因?yàn)閷?shí)際上從中國房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)真正開發(fā)起來以來，中國的房地產(chǎn)企業(yè)沒有經(jīng)歷過一次大的波折。在2007年，2008年的時(shí)候，本來要經(jīng)歷過這樣一次洗牌的過程，但是沒有經(jīng)歷，所以很多企業(yè)最后還越做越好了，那么在這里面，好的企業(yè)和垃圾企業(yè)，有一些企業(yè)在做投資的時(shí)候，應(yīng)該說他資金也不雄厚，也沒有技術(shù)，也沒有人才，但是憑著膽子大，最后都賺了錢，那么這樣對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來說，它不是一個(gè)正向的引導(dǎo)。
現(xiàn)在如果沒有一次這樣的洗牌，沒有一次讓那些真正的質(zhì)量低劣的，管理水平低的，資金實(shí)力不雄厚的這樣一些企業(yè)退出市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)一定是一個(gè)雜亂的市場(chǎng)，所以現(xiàn)在是到這個(gè)時(shí)候了，那么在這樣的一個(gè)過程當(dāng)中，本來是已經(jīng)在任何的一個(gè)正常的市場(chǎng)里面都不應(yīng)該生存的公司，它退出肯定是正常的。
如果很多的企業(yè)達(dá)成了一個(gè)共識(shí)，也就是說房?jī)r(jià)這么撐是撐不下去的，那他自然會(huì)降。其實(shí)過去兩三年來，實(shí)際上很多城市里面，樓市已經(jīng)進(jìn)入到這樣一個(gè)狀態(tài)，不是到今天，或者說這幾個(gè)月才進(jìn)入到這個(gè)狀態(tài)的，實(shí)際上交易量已經(jīng)是在逐漸萎縮，很多房子看起來在賣，賣不出去，大家一直在觀望，在等。等什么?等好時(shí)機(jī)，然后等的到了一定程度了以后，由于房地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的綁架，所以政府必然會(huì)出手，那么現(xiàn)在他等不到了以后，他自然會(huì)按照一個(gè)…如果這個(gè)企業(yè)本身的管理能力、資金實(shí)力夠，那他能夠承擔(dān)降價(jià)來銷售一部分房子的損失，那么那些承擔(dān)不起的一些企業(yè)，就讓市場(chǎng)自然把它淘汰。
向松祚：樓市要回歸理性 在調(diào)整過程中會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的洗牌
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
當(dāng)然，我們今天講房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)調(diào)整，甚至出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)，并不是意味著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒有發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還非常大，我們現(xiàn)在講的是要回歸理性，什么叫回歸理性?就是說過去地方政府過度依賴土地財(cái)政的這個(gè)時(shí)代應(yīng)該結(jié)束了，過去無數(shù)的企業(yè)，包括無數(shù)的制造業(yè)企業(yè)，高科技企業(yè)都去搞房地產(chǎn)，靠房地產(chǎn)補(bǔ)利潤賺錢的日子應(yīng)該結(jié)束了。所有的老百姓都指著買房子賺錢的時(shí)代應(yīng)該結(jié)束了，中國的經(jīng)濟(jì)應(yīng)該轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)向真正的用科技，用服務(wù)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這才是我們需要的模式。
在這個(gè)大的背景下，房地產(chǎn)商怎么樣?我們有無數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，有些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是不應(yīng)該存在的，所以在這個(gè)調(diào)整過程中一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大規(guī)模的洗牌，比較理性的、比較穩(wěn)健的這些房地產(chǎn)公司一定會(huì)有很好的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)里面已經(jīng)開始有一些房地產(chǎn)公司開始在做革命性的轉(zhuǎn)型。我一定把他稱為革命性轉(zhuǎn)型，什么叫革命性的轉(zhuǎn)型?就是我不再專注于是造新房子，我專注于提升服務(wù)，我專注于把現(xiàn)有的房子，比如說你沒有管理好的，我把你買過來，或者我把你接收過來翻新，我把它管理好，提升價(jià)值。中國的房地產(chǎn)在很多地方都已經(jīng)供給過剩了，我們不能再去大規(guī)模建房子，而且怎么把現(xiàn)有的房子，無論是寫字樓，還是住宅樓，我們?cè)趺茨軌蛱嵘钠焚|(zhì)和服務(wù)?這就是一個(gè)根本性的轉(zhuǎn)型，從建造轉(zhuǎn)向服務(wù)，這個(gè)轉(zhuǎn)型過程里面，那誰走到前面?未來房地產(chǎn)就能夠基業(yè)常青，其他的一些靠短期的拿塊土地賺一筆錢，賺一把就走的房地產(chǎn)公司肯定有一批會(huì)被市場(chǎng)洗牌掉的。