昨天，央行在召集15家商業(yè)銀行召開的一場(chǎng)會(huì)議上，針對(duì)部分銀行收緊甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，明確提出，要商業(yè)銀行及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人貸款。那么，央行此舉真的是外界所認(rèn)為的要托市嗎?這會(huì)不會(huì)改變當(dāng)前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
央行放話是要托市嗎?會(huì)否改變當(dāng)前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?
向松祚：千萬(wàn)不要對(duì)央行此舉產(chǎn)生過(guò)度的解讀和聯(lián)想
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)處于神經(jīng)敏感期的時(shí)候，任何一個(gè)政策信號(hào)都會(huì)引起投資者無(wú)限的遐想，甚至是過(guò)分的解讀。我在這里想說(shuō)的第一句話就是千萬(wàn)不要對(duì)央行這個(gè)表述產(chǎn)生過(guò)度的解讀和聯(lián)想。很簡(jiǎn)單，央行講的是兩個(gè)合理，就是要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，合理確定貸款的價(jià)格，但是后面還有一個(gè)更重要的就是高度關(guān)注相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上這些政策，如果我們熟悉這幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策，央行，包括國(guó)務(wù)院一直是堅(jiān)持這個(gè)政策的，什么政策?就是對(duì)老百姓的首套房一定是要優(yōu)先支持的，不僅是支持，要優(yōu)先支持。
首套，自住，普通，怎么叫優(yōu)先支持?優(yōu)先支持第一就是說(shuō)最快的速度，最簡(jiǎn)便的手續(xù)，你就能夠把一套房子貸款放出去，以前也是這么做的;第二個(gè)就在利率上鼓勵(lì)可以提供一些優(yōu)惠。比如最低的時(shí)候七折，八折，九折都有。我覺(jué)得更應(yīng)該思考的問(wèn)題，包括我們所有投資者應(yīng)該關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，既然央行這么多年一直是實(shí)行這個(gè)政策，為什么商業(yè)銀行出現(xiàn)了收緊和暫停房貸的現(xiàn)象?為什么?這才是我們今天最應(yīng)該關(guān)注的事，否則央行也不會(huì)出來(lái)表述這個(gè)事情，因?yàn)楸緛?lái)這個(gè)政策就在這。
劉戈：開發(fā)商現(xiàn)在拿資金的成本越來(lái)越高 所以風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)銀行可能也在擔(dān)心，由于商業(yè)銀行過(guò)度的擔(dān)心自己的資產(chǎn)安全性的問(wèn)題，所以把本來(lái)應(yīng)該按正常的速度放出去的，對(duì)于首套自住普通的商品房這樣的貸款也減緩，的確現(xiàn)在發(fā)生了這樣一些變化。從去年6月份以來(lái)，很多的商業(yè)銀行以前是我們很容易就貸款，而且貸款大概一兩個(gè)星期就下來(lái)了。但是現(xiàn)在發(fā)生了一個(gè)變化，就是說(shuō)你很多去貸，首先他是不愿意貸給你，有的是愿意貸了以后要談條件，說(shuō)能不能我要給你浮動(dòng)10%，要漲價(jià)貸。另外拖延貸，原來(lái)一兩個(gè)星期就可以辦好了，現(xiàn)在需要兩三個(gè)月。那么這樣那樣的一些原因，還有由于就是他的貸款的額度有限，他隨隨便便可以把他的貸款浮動(dòng)30，40，50然后貸出去，那么這個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁匆o你呢?也就是說(shuō)如果他賣一根海參就可以賺150，他為什么要賣一個(gè)包子賺1塊5呢?
現(xiàn)在又增加了另外一種風(fēng)險(xiǎn)，目前相對(duì)而言，對(duì)于個(gè)人的買房的按揭貸款額度放的越來(lái)越小，然后甚至加了一些附加條件。這些省下來(lái)的這部分錢，這個(gè)份額干嘛?就是貸給那些公司了，但是這些公司到底這些錢用在什么地方呢?表面上看可能是用在流通上面，用在建工廠上面，搞服務(wù)業(yè)上面了，但據(jù)我了解，大部分這些錢又會(huì)流向房地產(chǎn)開發(fā)商那個(gè)地方，也就是說(shuō)銀行的很多錢大量的流向開發(fā)商，開發(fā)商這個(gè)地方由于缺錢，他現(xiàn)在從銀行也好，從其他地方拿錢的，拿資金的成本越來(lái)越高，而這面銷售的渠道由于大家受到了信貸的數(shù)額減少的限制，所以只進(jìn)不出。這樣的話，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就像一個(gè)氣球一樣，現(xiàn)在不斷的往里吹氣，那么沒(méi)有放氣的地方會(huì)不會(huì)爆炸?
連平：向普通居民提供住房按揭的融資 價(jià)格可以適當(dāng)?shù)幕芈?/STRONG>
(交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
因?yàn)榇婵钇o，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)資金的成本并沒(méi)有因?yàn)樨泿攀袌?chǎng)資金的價(jià)格的回落而得到明顯的改善，因?yàn)樗麨榱双@得存款需要通過(guò)營(yíng)銷等各種方式，包括發(fā)回報(bào)率比較高的理財(cái)產(chǎn)品等等來(lái)獲取存款，那么這樣存款成本就比較高，這樣就容易對(duì)他的貸款的利率帶來(lái)一定的推動(dòng)，或者說(shuō)有上升的壓力。
在這種情況下，還要解決一個(gè)問(wèn)題就是，銀行存款偏緊的這個(gè)問(wèn)題是不是可以優(yōu)化存貨比，把存款的定義能夠適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大一些，把一些比較穩(wěn)定的同業(yè)存款也計(jì)算在一般性存款中間，這樣可以使得商業(yè)銀行存款作為一個(gè)分母來(lái)說(shuō)可以稍大一些，這樣也有助于銀行減輕資金成本的壓力。向普通居民提供這些住房按揭的這個(gè)融資的話，他的價(jià)格應(yīng)該說(shuō)也可以適當(dāng)?shù)幕芈�，或者說(shuō)處在一個(gè)比較合理的狀態(tài)。
向松祚：現(xiàn)在確實(shí)有一些銀行人士覺(jué)得房子已經(jīng)太貴 這個(gè)水平的房?jī)r(jià)可能持續(xù)不下去
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
市場(chǎng)的人士，包括投資者對(duì)于商業(yè)銀行的行為有一些誤解，其實(shí)我作為一個(gè)在銀行工作的人員，我可以告訴你，銀行，所有的商業(yè)銀行都是特別喜歡發(fā)放按揭貸款的，原因很簡(jiǎn)單，就是這么多年歷史經(jīng)驗(yàn)表明，按揭貸款在所有貸款門類里面應(yīng)該是屬于最安全的貸款門類之一。因?yàn)樗紫仁腔趥�(gè)人的收入，家庭的收入，中國(guó)的老百姓是非�？蓯�(ài)的，中國(guó)的老百姓絕大多數(shù)都是非常守信的;第二個(gè)，個(gè)人按揭貸款，他有房子作為抵押，只要這個(gè)價(jià)格合適，銀行不會(huì)擔(dān)心成為負(fù)資產(chǎn)，成為一個(gè)負(fù)擔(dān)。
就是說(shuō)只要條件符合，銀行往往在他所有貸款里面最優(yōu)先發(fā)放的，或者最想發(fā)放的是什么?就是按揭貸款。那么按揭貸款什么叫符合條件?就是你得有一定的收入，你得有穩(wěn)定工作，然后你這個(gè)房子的房?jī)r(jià)比較合理。現(xiàn)在為什么會(huì)出現(xiàn)收緊甚至停貸的情況，這里面原因比較復(fù)雜，也不是單一的一個(gè)原因。確實(shí)有一些銀行的基層的信貸員，基層的行長(zhǎng)他們覺(jué)得當(dāng)?shù)氐姆孔右呀?jīng)太貴，他們認(rèn)為這個(gè)房?jī)r(jià)可能持續(xù)不下去，我現(xiàn)在按照比如說(shuō)每平米兩萬(wàn)，三萬(wàn)這么高的價(jià)格我貸給你以后，如果要房?jī)r(jià)調(diào)整以后我怎么辦?
向松祚：我們千萬(wàn)不要認(rèn)為央行發(fā)話是命令 更不能過(guò)分解讀為救市
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
央行這個(gè)政策出來(lái)以后我相信會(huì)有一定的效果，那么效果是什么?我相信大家都會(huì)注意到，如果你是第一套房，而且你是自住，你是普通商品房，大家注意這個(gè)普通有個(gè)限定，國(guó)務(wù)院都有明確規(guī)定，是90平米，或者是70到90平米，90平米以內(nèi)的。如果說(shuō)首套房是巨大的別墅，銀行是不是給你貸款，我覺(jué)得是可以表示懷疑的;第二個(gè)房?jī)r(jià)越高，他可能要求你的首付成數(shù)會(huì)比較高，比如說(shuō)30%，40%，甚至他要求你可能50%，因?yàn)樗麨榱艘?guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三個(gè)，他可能要求你的收入，你的家庭收入也好，或者你的個(gè)人收入也好，總之你的還款來(lái)源可能要更加的強(qiáng)大，更加的明確。我想在這么一個(gè)大的背景下，央行的這個(gè)政策指引是非常及時(shí)的，但是具體到商業(yè)銀行的操作里面，他一定會(huì)綜合考慮各種條件。還有一個(gè)，我們最近這些年，商業(yè)銀行的貸款擴(kuò)張速度太快以后，現(xiàn)在存款又在分流，有什么各種寶寶產(chǎn)品，社會(huì)融資等等，把銀行的存款大幅度的分流，銀行又有貸存比這個(gè)限制，你的存款下來(lái)了，那貸款相應(yīng)的也在收縮，也在下降，所以這是一個(gè)綜合因素的影響。
我希望這個(gè)央行的表述會(huì)有助于商業(yè)銀行更好的為首套房，為居民的剛需來(lái)提供服務(wù)，但是我們千萬(wàn)不要認(rèn)為，這是一個(gè)命令，更不能把它過(guò)分解讀為說(shuō)這是要救市，要托市，如果這么理解，我相信對(duì)很多人來(lái)講你會(huì)失望的。
向松祚：要有理性的態(tài)度 首套房的購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)此有充分的信心
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我首先要澄清一下，因?yàn)槲以阢y行工作我知道，其實(shí)首套房的按揭貸款暫停只是個(gè)別現(xiàn)象，并不是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。難度是增加了，也就是說(shuō)利率有所上浮這是一個(gè)難度增加。第二個(gè)，要求首付比例提高了，這是一個(gè)難度增加。我講的三怕，確實(shí)是銀行現(xiàn)在一個(gè)心態(tài)的一個(gè)寫照，就是怕企業(yè)破產(chǎn)，怕老板跑路，怕個(gè)人棄房。但是你看到在這三怕里面，其實(shí)個(gè)人棄房并不是我們最害怕的，銀行最害怕的還是企業(yè)破產(chǎn)和老板跑路。一個(gè)企業(yè)隨便一破產(chǎn)，一跑路，馬上就是幾十個(gè)億可能就出現(xiàn)極大的問(wèn)題，但是按揭貸款坦率來(lái)說(shuō)沒(méi)有這么嚴(yán)重。所以我想給大家吃一顆定心丸，就是說(shuō)央行有了很好的政策表述，然后商業(yè)銀行仍然還在努力創(chuàng)造條件盡可能的給按揭發(fā)放貸款。
我覺(jué)得要有一個(gè)理性的態(tài)度，什么叫理性的態(tài)度?就是第一，你確實(shí)是首套房，第二，你確實(shí)是剛需，第三，你確實(shí)是有穩(wěn)定的還款來(lái)源，第四，確實(shí)這個(gè)價(jià)位是比較合理的，那這個(gè)我相信在銀行拿到貸款是沒(méi)有問(wèn)題。
這次央行也明確表態(tài)要合理配置信貸資源，什么叫合理配置?我的理解就是八個(gè)字，就是要有保有壓，有升有降，什么叫有保有壓?那我可能有一些行業(yè)，特別是有一些開發(fā)商的貸款我可能壓了，我不不放了，然后我放給個(gè)人按揭;有升有降。比如說(shuō)對(duì)這些開發(fā)商貸款利率，我可能會(huì)升得很高，但是對(duì)按揭貸款利率，特別是首套房子的貸款利率，我仍然可能會(huì)給出優(yōu)惠，事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)開始有一些銀行重新回到基準(zhǔn)利率，甚至比基準(zhǔn)利率還要低一點(diǎn)，所以我覺(jué)得，特別是首套房的購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)該有充分的信心。
劉戈：央行此舉和銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控有矛盾
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)這個(gè)亢奮的話會(huì)不斷的以乘數(shù)效應(yīng)放大，恐懼也會(huì)以乘數(shù)效應(yīng)在急劇的擴(kuò)大。我覺(jué)得銀行對(duì)自己的風(fēng)險(xiǎn)的管控是天經(jīng)地義的，但是目前我們國(guó)家現(xiàn)在的銀行，它在一定程度上還是要承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，就是國(guó)家的總體上的這樣的一種政策，鼓勵(lì)首套自住普通住房的這樣一個(gè)政策，還是需要商業(yè)銀行來(lái)給予支持，那么這一點(diǎn)的話可能對(duì)銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的這種管控，它是有矛盾的，我們現(xiàn)在也沒(méi)有像房利美這樣一個(gè)專門的住房的貸款機(jī)構(gòu)，所以這個(gè)任務(wù)肯定要讓各個(gè)銀行，商業(yè)銀行來(lái)分擔(dān)，商業(yè)銀行有自己的判斷對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)在開了一個(gè)座談會(huì)，那么下一步這個(gè)座談會(huì)，如果要是大家覺(jué)得自己還有自己的小九九，他可能對(duì)于這個(gè)執(zhí)行下去再有什么樣的辦法，讓真正的所謂國(guó)家政策和銀行的自負(fù)盈虧和自我安全的約束能夠平衡，那這可能也是我們銀行業(yè)改革的一個(gè)方向。
魯政委：從去年開始 一些商業(yè)銀行放貸的積極性有所削弱
(興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從資金層面來(lái)講，去年下半年一直到農(nóng)歷新年之前，各種資金成本顯著的上升，但是房貸仍然是按照央行公布的貸款的基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上向上或者向下調(diào)整，其實(shí)你并不能夠有多少可以隨意上浮的這樣一個(gè)空間。第二個(gè)從風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)講，從去年一些商業(yè)銀行覺(jué)得房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在比過(guò)去有所加大，從風(fēng)險(xiǎn)控制的角度考慮，放貸的積極性也有所削弱，央行這一次這樣一個(gè)座談會(huì)，我個(gè)人的看法就是從商業(yè)銀行來(lái)講，因?yàn)樗亩▋r(jià)是綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益的，所以從收益的角度來(lái)講，由于這個(gè)上浮的空間有限，所以會(huì)受到一定的影響。
向松祚：銀行的應(yīng)對(duì)策略就是有保有壓
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我最后必須要說(shuō)一句話，當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)開始快速的顯現(xiàn)，當(dāng)一個(gè)行業(yè)開始出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，所有相關(guān)的參與者都必須要承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不可能壓在銀行和金融體系一個(gè)人身上，開發(fā)商必須要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，一些個(gè)人投資者也是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。所以說(shuō)大家都要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所以在這個(gè)市場(chǎng)開始出現(xiàn)調(diào)整的時(shí)候，每個(gè)人的心態(tài)首先要回歸理性。
非常簡(jiǎn)單，銀行現(xiàn)在就是我剛才講的八個(gè)字，就是銀行的應(yīng)對(duì)策略，就是有保有壓，覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)很高的行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)大家覺(jué)得很高了，那么變得非常謹(jǐn)慎，甚至有些地方已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商停止貸款，那么有些行業(yè)好的……