摘要：自2009年9月國際奧委會宣布里約熱內(nèi)盧成為2016年奧運會的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。五年來，巴西的房價上漲了200%，飆升的房價讓當(dāng)?shù)仄胀ò傩罩焙簟俺惺懿黄稹薄?/FONT>
“我要住房，不要世界杯�！庇涡腥罕姶舐暱棺h，要求政府解決房價飛漲問題。這一幕發(fā)生在5月下旬的巴西圣保羅商業(yè)區(qū)。近五年來，巴西的房價上漲了200%，飆升的房價讓當(dāng)?shù)仄胀ò傩罩焙簟俺惺懿黄稹?/P>
迅速崛起的高房價讓外界對巴西的樓市充滿猜測，是乘著世界杯之風(fēng)繼續(xù)上漲？還是房價被高估出現(xiàn)泡沫化？巴西房地產(chǎn)市場未來又該何去何從
近日，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于巴西熱門的消息除了足球，莫過于失控的酒店旅館房價。根據(jù)BBC提供的數(shù)字，在巴西住宿一晚的消費在146英鎊到797英鎊不等，轉(zhuǎn)換成人民幣就是1400元至7900元之間。據(jù)悉，從今年年初開始，巴西的酒店預(yù)訂必須提前全額付清房費。薩爾瓦多、納塔爾兩座城市的酒店價格更是比往年高出250%。
受世界杯等賽事效應(yīng)影響，巴西當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)備受投資者青睞。近5年來，巴西的房價上漲了200%。如今，里約熱內(nèi)盧的房價已經(jīng)高達6萬元/平方米。
房價五年漲200%
自2009年9月國際奧委會宣布里約熱內(nèi)盧成為2016年奧運會的承辦城市之后，里約的樓市就發(fā)生了明顯的變化，幾乎是一路飆升。
記者了解到，2012年，里約熱內(nèi)盧市的雷布昂區(qū)（Leblon）已經(jīng)一躍成為巴西房價最貴的地區(qū)，每平方米的價格達1.73萬元雷亞爾（約合人民幣6.35萬元）。
里約熱內(nèi)盧的房地產(chǎn)經(jīng)紀人Anglica告訴記者，2010年的時候，里約熱內(nèi)盧的平均房價約為人民幣2萬/平方米，但到了2012年，普通地段的房價都已經(jīng)漲到了5萬人民幣/平方米。
“2013年和2014年，里約熱內(nèi)盧的房價基本保持在6萬人民幣/平方米�！盇nglica表示，若是從2009年算起，5年之間，巴西的房價增長了200%，“這樣的增長幅度在巴西過去是從未有過的”。
與房地產(chǎn)火熱相對應(yīng)的是，當(dāng)?shù)芈灭^住宿價格的飆升。巴西媒體曾公布了一份12座世界杯舉辦城市旅館價格的調(diào)查，調(diào)查顯示，世界杯期間各城市客房差價比較大，其中最貴的庫亞巴市的旅館平均一晚1543.99雷亞爾（約合人民幣4088元），而馬瑙斯市的客房一晚均價365雷亞爾（約合人民幣966元），是最便宜的。
調(diào)查顯示，除庫亞巴外，巴西利亞世界杯期間的房價為1437.90雷亞爾（約合人民幣5277元）一晚，排在第二位；而均價第三高的是里約熱內(nèi)盧，那里的賓館一晚均價1077.41雷亞爾（約合人民幣3954元）。
據(jù)巴西門戶網(wǎng)站UOL體育版近日援引美國《紐約時報》的一篇文章報道，由于世界杯期間舉辦城市客房緊張，一些貧民窟居民看準了商機，準備向游客提供住宿。
報道稱，在里約熱內(nèi)盧最大的貧民窟羅西尼亞，一個有電視和無線網(wǎng)絡(luò)的雙人間平時80雷亞爾（約合人民幣200元）一晚，在世界杯期間就要799雷亞爾（約合人民幣2000元）了�？拷＿叺木S迪加爾山貧民窟內(nèi)的客�，F(xiàn)在已經(jīng)一房難求了。另外，一些在里約居住的英裔巴西人在靠近海灘的市中心區(qū)域搭起了露營區(qū)，世界杯前半段時間，該露營區(qū)的帳篷已經(jīng)被預(yù)訂了75%。
在分析人士看來，巴西旅店住宿價格的上漲可以說是因為世界杯的拉動，但巴西房價普遍的上漲卻不是只有這個原因。
知名經(jīng)濟學(xué)者、中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮告訴《國際金融報》記者，近年來，巴西人均收入持續(xù)增長，新富起來的中產(chǎn)階層的購房意愿較為強烈。“相對寬松的貨幣政策以及較松的房貸政策，讓巴西人有能力購房，并促使房價上漲；與此同時，巴西旅游的興起、世界杯以及2016年奧運會舉辦城市等因素也推動了巴西房價迅速上漲。”郭凡禮說。
負面影響凸顯
然而，上漲的房價、高昂的旅店價格帶來的并不都是積極的影響。
家住北京的小林本來準備今年飛往巴西看球，卻因為當(dāng)?shù)芈灭^價格上漲迅猛和房源的緊張而作罷。
“難以想象，一個條件非常差勁的房間，居然需要2200元�！毙×謱τ浾弑г梗瑑蓚�月前，他準備預(yù)定當(dāng)?shù)氐木频辏瑓s因為遲了一步，很多酒店沒有房間。而那些不那么上檔次的酒店，價格又過于驚人�，F(xiàn)在只能呆在家里，守著電視機看球賽了。
“我朋友提前半年就預(yù)定了一家酒店的客房，不過，那個時候的價格已經(jīng)上漲到4000元一晚，現(xiàn)在同等的客房已經(jīng)漲至5500元一晚�！毙×直硎荆驗楹芏嗳艘詾椋硞�月或者兩個月之前預(yù)定完全來得及，完全沒有預(yù)料到價格會漲得如此離譜，他圈子里的很多朋友都放棄了飛往巴西看球的計劃。
巴西一家旅店的工作人員告訴記者，因為旅館房價過高，很多普通旅店的客源并沒有達到預(yù)期的數(shù)量�！耙驗檫x擇我們的都是普通收入的球迷，客房價格上漲得過快，讓他們有的直接放棄了來巴西，有的人則去住帳篷�！痹摴ぷ魅藛T說。
如果說旅店的高價位讓游客們嘆為觀止，那飛漲的房價則是讓當(dāng)?shù)鼐用裨孤曒d道了。
據(jù)英國路透社報道，近日，數(shù)千民眾聚集在巴西圣保羅商業(yè)區(qū)舉行游行示威。游行群眾抱怨稱巴西政府花巨額籌備世界杯，而大批群眾仍因房價飛漲無家可歸。
“我要住房，不要世界杯�！庇涡腥罕娬驹谑ケＡ_奢華的商業(yè)中心大聲抗議，要求巴西政府解決房價飛漲問題。
報道稱，雖然巴西總統(tǒng)羅塞夫承諾，將提供低價政府住房解決爭端，但是游行群眾依舊對當(dāng)?shù)胤績r表示不滿。
“以前，一戶普普通通的人家買套四室一廳（120平方米左右）的房子完全不成問題。”Anglica表示，當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員每月工資一般在人民幣一萬元左右，普通的工人每月也在人民幣6000多元，一平方米兩三萬的房價對于他們來說，還是勉強能承受的。
“但是如今，房屋均價漲到了6萬至7萬元時，普通家庭便完全無法負擔(dān)了�！盇nglica稱，巴西的家庭人口較多，一對夫婦往往要養(yǎng)好幾個孩子，面積太小的房子根本無法居住。
房地產(chǎn)泡沫化？
隨著巴西房價不斷走高，“泡沫論”四起。美國《華爾街日報》評論員發(fā)表文章指出，大量外資入境的形勢，以及巴西政府和各大銀行向民眾提供房貸的方便之門，將促使巴西房地產(chǎn)泡沫不斷增大。
根據(jù)FipeZap房地產(chǎn)指數(shù)，自2008年1月到2013年尾聲，巴西圣保羅市的房屋價格急升181%，里約熱內(nèi)盧房價跳升225%。房價升幅是租金的兩倍，充分反映巴西房屋市場過熱。
“如今巴西房價上漲過快，必然會增加樓市風(fēng)險�！惫捕Y認為，新興經(jīng)濟體抵押貸款市場增長較快、房屋租賃價格快速的增長，均反映出樓市泡沫的積聚。
倫敦“資本經(jīng)濟”發(fā)表報告稱，巴西信貸擴張就像2008年金融危機前，大多數(shù)發(fā)達國家所經(jīng)歷的不正常繁榮的重演。
諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主、房價方面的權(quán)威羅伯特·希勒也稱：“我不能說這是一個泡沫，因為我不了解這個市場的特點。但相比先前發(fā)生泡沫危機的其他國家的數(shù)據(jù)顯示，我只能說要謹慎行事。”
有專家認為，巴西看來似乎正在步美國和一些歐洲國家的后塵——房地產(chǎn)崩潰導(dǎo)致全球經(jīng)濟衰退。但情況又不盡相同，雖然巴西也存在價格泡沫，其對住房信貸管控卻要嚴格得多。
當(dāng)然，也有不少業(yè)內(nèi)人士堅定地認為，巴西房地產(chǎn)目前不存在泡沫。Caixa房地產(chǎn)貸款副總裁TeotonioRezende在接受媒體訪問時指出，巴西的房屋價格急升并不是一個泡沫，而是反映經(jīng)過高通脹和經(jīng)濟不景氣后的需求回升。由于1984年至2002年房屋價格貶值，經(jīng)濟出現(xiàn)過停滯、超級通脹、高失業(yè)率等，所以現(xiàn)在房價的大規(guī)模上漲是樓市重新恢復(fù)的調(diào)整。
“巴西通脹率一直很高，央行基準利率也非常高，目前已經(jīng)超過12%，在全球主要經(jīng)濟體中位居第一。”一位投資人士告訴記者，高利率的國家房地產(chǎn)泡沫的情況會較為少見，因為它控制了投資過熱的情況。
記者也了解到，正因為有10%以上的全球超高利率，一直到2007年，巴西基本上沒有超過5年期限的房地產(chǎn)貸款，巴西房地產(chǎn)也長期維持在相對低檔的價位。到了2008年底全球金融危機爆發(fā)，巴西政府為了推動經(jīng)濟復(fù)蘇，推出了“My
House My life”計劃，只要申請人有正當(dāng)職業(yè)，就可以由政府進行擔(dān)保，申請長達30年的房地產(chǎn)貸款。因此，３年多來，巴西房價飛漲。
即便如此，大部分巴西人還是以全款買房為主，因為要負擔(dān)12%的房貸利息，不是一件容易的事。如果用于投資出租，目前的租金回報只有8%左右，雖然比中國的2%高很多，但也難以彌補利息支出。
一位在巴西的華人朋友告訴記者，一棟市值在人民幣300萬元左右的房子，現(xiàn)在如果出租，每月租金在2萬元左右�！拔也⒉粨�(dān)憂巴西的房價會出現(xiàn)泡沫化，因為巴西有房產(chǎn)稅來控制房價。”他告訴記者。
巴西憲法規(guī)定，市級政府有權(quán)要求擁有房產(chǎn)者繳納地產(chǎn)稅，稅額由市政府提出，在經(jīng)過市民聽證后由議會討論通過。地產(chǎn)稅在地方政府稅收中占據(jù)非常大的比重。以圣保羅為例，2010年圣保羅商業(yè)房產(chǎn)地產(chǎn)稅調(diào)升45%，普通民宅地產(chǎn)稅調(diào)升30%。同時，市議員們還決定在2013年重新審核圣保羅市房地產(chǎn)市價，并于2014年起根據(jù)新的房地產(chǎn)市價征稅。
投資值不值
無論泡沫存在與否，巴西房地產(chǎn)的確得到了不少投資者的青睞。
近期，一項調(diào)查研究表明，在未來的一兩年內(nèi)，在新興市場投資的國際投資者（私募股權(quán)基金以及投資銀行）將進一步在巴西房地產(chǎn)市場增加投資金額。專家們也相信，巴西房地產(chǎn)市場至少還要持續(xù)增長１０年。
四季酒店集團的地區(qū)負責(zé)人Axevedo認為，巴西豪華旅游的市場越來越大，他們很看好巴西的奢侈酒店市場。Azevedo指出，巴西的房地產(chǎn)市場正在變化，將來預(yù)計有越來越多的人從逐漸飽和的住宅和商業(yè)地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向例如酒店等的長線投資。
一家房地產(chǎn)開放商負責(zé)人日前對記者表示，目前，巴西擁有800萬的住房缺口，并預(yù)計于2023年達到12.5萬，所以是投資巴西房地產(chǎn)的最佳時機。
“以往許多國外購買者投資巴西房地產(chǎn)的目的僅在于投資或者度假。目前，國外投資者對更具道德性和公益性的房地產(chǎn)投資需求和了解程度越來越高，進而帶動了未來幾年的發(fā)展趨勢�！币晃煌顿Y商直言。
據(jù)專家此前預(yù)測，在長期或者短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資者將發(fā)現(xiàn)巴西房產(chǎn)市場很具吸引力。在未來數(shù)月甚至數(shù)年，會有很多積極因素來支持巴西房地產(chǎn)市場的發(fā)展，包括舉辦2014年世界杯和2016年奧運會。
不過，在郭凡禮看來，投資巴西的樓市也存在不少潛在風(fēng)險。
“雖然世界杯的召開有利于吸引世界各地的游客，但是受巴西當(dāng)?shù)刂伟�、公共環(huán)境以及高漲的房價等方面的影響，延長游客在巴西的逗留時間恐怕會比較難，而這不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、旅游等行業(yè)的發(fā)展。所以世界杯結(jié)束后，巴西的房價可能會有所回落，雖然回落的幅度不會太大，但是保持長期上漲的可能性也不大。”郭凡禮指出。
克而瑞研究總監(jiān)薛建雄則對記者直言，投資巴西的樓市，不是一個明智的選擇，“它只會短期上漲，長期看來，必然會出現(xiàn)下跌的情況。若是要進行長期投資，巴西顯然沒有什么投資的價值。”
在克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄看來，拉美經(jīng)濟環(huán)境局限了巴西房價的上升空間，并且世界杯不過是個特殊性事件，不能給當(dāng)?shù)氐臉鞘袔黹L期性的利好。
