房地產(chǎn)即將開啟“增值稅時代”
稅率或為11%,若允許抵扣不動產(chǎn),減稅規(guī)模有望超5000億
2014-12-08    作者:記者 趙婧 梁倩/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報
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  距離國務(wù)院提出的力爭“十二五”期間全面完成“營改增”僅剩下一年多時間,《經(jīng)濟參考報》記者從多渠道獲悉,在尚未納入改革的四大行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時推進“營改增”,最快將于明年3月開啟“增值稅時代”。據(jù)了解,稅率定為11%的可能性極大。業(yè)內(nèi)人士初步測算,如果允許不動產(chǎn)抵扣,整體減稅規(guī)模有望超過5000億元。
  安永會計師事務(wù)所大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂在接受記者采訪時表示:“在還沒有進行‘營改增’的行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)應(yīng)該是最快要入圍的行業(yè)!背朔康禺a(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)本身,其下游行業(yè)也十分關(guān)心改革的時間表。“比如銀行要租辦公樓,簽合同往往是三年、五年甚至十年,它們很關(guān)心合同該怎么簽。所以說,一個行業(yè)什么時候入圍很重要,最好從發(fā)文到正式實施留出足夠的時間,要享受到進項稅是需要提前準備的。”梁因樂稱。
  事實上,目前房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)為迎接“營改增”紛紛著手準備。
  一位不愿透露姓名的某大型房企財務(wù)人士稱:“我們現(xiàn)在還沒有接到‘營改增’的正式通知,不過此前口頭傳達過,現(xiàn)在我們在緊鑼密鼓地籌備,公司總部也正在和財稅等相關(guān)部門積極溝通!
  對很多房地產(chǎn)企業(yè)來說,原來的稅務(wù)處理比較簡單,稅務(wù)和財會是一個部門,而改增值稅就復(fù)雜許多,很多房企已經(jīng)成立了獨立的稅務(wù)部門。
  此外,一些稅務(wù)師事務(wù)所和會計師事務(wù)所也承接了對房企進行培訓的工作,主要內(nèi)容涉及“營改增”之后如何開票等稅務(wù)相關(guān)問題。
  至于稅率,多位學界及業(yè)界人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者,11%的可能性極大。北京中燁澤瑞稅務(wù)師事務(wù)所有限責任公司總經(jīng)理郭英杰認為,因為從房地產(chǎn)行業(yè)上游來看,其抵扣進項多是在建設(shè)期,因此,其稅率應(yīng)與建筑業(yè)持平,大概在11%左右。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌稱,房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型,不是要鼓勵發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)業(yè),稅率應(yīng)該會比較高,不會是6%,當然也不會是17%,只能是11%。
  郭英杰在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,此次“營改增”目的是給房企降低稅負水平,但要求企業(yè)有較強的內(nèi)部管控。若有良好的管控措施,稅負大概可以降低1個百分點。但是由于稅項的改變,房企財務(wù)、稅收架構(gòu)將發(fā)生根本性變化。過去交營業(yè)稅,房企按照既定稅率繳納即可,財務(wù)計算較為簡單。但改為增值稅之后,進行進項抵扣,房企經(jīng)營流程需要進行重新設(shè)計,從整體粗獷式管理轉(zhuǎn)向精細化。具體來說,則是考驗房企的費用管理和控制!芭c房企有經(jīng)營來往的大多是建筑類企業(yè),部分原材料企業(yè)規(guī)范度較低,部分企業(yè)難以提供有效的增值稅發(fā)票,在這樣的情況下,房企的抵扣進項減少,稅負則會大幅增加,這也是房企反應(yīng)積極性不高的主要原因。”
  郭英杰表示,“營改增”之后,如果房企經(jīng)營模式?jīng)]有及時調(diào)整到位,短時間稅負將大幅增加。但隨著時間的推移,房企在經(jīng)營方面做出一定改變后,稅負自然會有所下調(diào)。
  而在張斌看來,此次房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)業(yè)的下游能不能抵扣不動產(chǎn),這個難度是比較大的!胺康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn),如果工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購買的時候可以抵扣,就意味著消費型增值稅改革徹底完成了。”
  自2009年起,全國實施從生產(chǎn)型增值稅到消費型增值稅的轉(zhuǎn)型改革,但當時只允許機器設(shè)備等固定資產(chǎn)抵扣,不動產(chǎn)不能抵扣。允許抵扣不動產(chǎn)是隨著房地產(chǎn)業(yè)“營改增”同時推出,還是日后再逐步推出,目前尚不明晰。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算,如果此次房地產(chǎn)“營改增”后允許抵扣不動產(chǎn),減稅力度將很大,規(guī)模有望超過5000億。
  張斌告訴記者:“如果允許抵扣不動產(chǎn),稅基會縮小很多,對財政的減收壓力會非常大,需要考慮財政的承受能力。現(xiàn)在有不同觀點,一些人士建議暫不抵扣不動產(chǎn),還有一些觀點建議實施折中措施,比如不完全抵扣,考慮財政的承受能力可以按照50%進行抵扣等!
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