已至年尾，這一年，北京樓市可以說(shuō)的太多。從年初的開(kāi)年不利到三四月的“陽(yáng)春難現(xiàn)”、“金九銀十”慘淡收?qǐng)鲈俚饺缃衲甑资展俾燥@暖色�；厥走@一年，也許這是房地產(chǎn)史上最難預(yù)測(cè)始末的一年，但是這也是最波瀾不驚的一年。
在接連半年多慘淡之勢(shì)后，政府終于采取了大刀闊斧的救市之舉，從“930認(rèn)貸不認(rèn)房”到“1122央行降息”，這些條款背后對(duì)于購(gòu)房人群來(lái)講是實(shí)實(shí)在在的利好。根據(jù)市場(chǎng)反饋，在央行降息后，各大樓盤(pán)看房人數(shù)明顯增多，購(gòu)房者購(gòu)房預(yù)期逐步看漲。
大幅度真金白銀減負(fù)
北京樓市前8個(gè)月的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)在頻現(xiàn)冰點(diǎn)之后，央行終于沒(méi)有抵擋住房地產(chǎn)下滑的壓力，在國(guó)慶節(jié)前一天發(fā)布“央行930房貸新政”。一石激起千層浪，瞬間“最強(qiáng)救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕于耳。根據(jù)該項(xiàng)政策，首套房貸款最低首付款比30%，貸款利率最低7折；認(rèn)房不認(rèn)貸，對(duì)已結(jié)清購(gòu)房貸款的按首套房政策；在已取消或未限購(gòu)城市，購(gòu)買(mǎi)第三套房可貸款。
在“930新政”話(huà)題熱度依舊高漲，北京商品房成交開(kāi)始出現(xiàn)遞增之勢(shì)時(shí)，11月21日，央行再出救市重招，央行發(fā)表降息申明：自11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)04%至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%至2.75%的利率；同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。
從以上兩次政策出臺(tái)的時(shí)間來(lái)看，分別在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明確，畢竟，房地產(chǎn)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要手段，通過(guò)這兩項(xiàng)政策主要目的在于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的恢復(fù)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)投資由落轉(zhuǎn)升。業(yè)內(nèi)人士表示，央行降息是在930新政基礎(chǔ)上，進(jìn)行了一次房貸大優(yōu)惠，對(duì)于開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)講都是極大的利好。而這兩項(xiàng)政策對(duì)于購(gòu)房人群來(lái)講究竟有哪些實(shí)實(shí)在在的好處呢？以名下已有一套房的北京市民新貸款購(gòu)買(mǎi)一套200萬(wàn)總房款住宅為例。同樣是買(mǎi)房，按首套房認(rèn)定，只要交60萬(wàn)元首付，可貸款140萬(wàn)元，而按二套房認(rèn)定，首付60%計(jì)算，首付則需要120萬(wàn)元，足足多出60萬(wàn)元首付款。
以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準(zhǔn)利率，每月月供6354元；而按二套房認(rèn)定，基準(zhǔn)利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠利率，月供只需5118元。對(duì)比基準(zhǔn)利率，7折優(yōu)惠利率月差額1236元，年差額14832元，30年差額444960元；對(duì)比按二套房1.1倍，月差額1674元，年差額20088元，30年差額602640元。
除此之外，央行降息之舉對(duì)于廣大購(gòu)房者來(lái)講亦是實(shí)惠頗豐，同樣以商業(yè)貸款100萬(wàn)元30年為例，調(diào)整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬(wàn)元。調(diào)整后每月還貸為6092.28元，30年利息總和為119.32萬(wàn)元。每月還貸減少261.32元，總共可節(jié)省9.41萬(wàn)元。
從目前北京樓市第四季度的回暖來(lái)看，無(wú)疑這兩項(xiàng)救市政策的疊加作用已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這兩項(xiàng)政策對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講是真金白銀的優(yōu)惠，而對(duì)于整個(gè)北京樓市來(lái)講可以說(shuō)是一劑強(qiáng)心劑。
告別“黃金時(shí)代”進(jìn)入下降通道
2014年已接近尾聲，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場(chǎng)成交量來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目可能無(wú)法完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計(jì)簽約57995套，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質(zhì)的商品房，如果剔除這部分，實(shí)際上網(wǎng)簽的純商品房只有4.4萬(wàn)套，創(chuàng)造歷史最低紀(jì)錄。
然而，這種“以?xún)r(jià)換量”的策略并未改變市場(chǎng)整體趨冷的態(tài)勢(shì)，甚至在央行降息的刺激下，雖然10-11月價(jià)格出現(xiàn)了輕微反彈，但從最近2個(gè)月的實(shí)際成交量看，北京樓市還處于調(diào)整期，后市走勢(shì)依然不明朗。而2014年北京樓市已告別了“黃金時(shí)代”，成為了業(yè)內(nèi)普遍的認(rèn)知。
“按照樓市的變化規(guī)律，一般先是價(jià)格暴漲，然后銷(xiāo)售放緩，接著出現(xiàn)銷(xiāo)售兩極分化、部分樓盤(pán)滯銷(xiāo)，隨后部分項(xiàng)目打折促銷(xiāo)，最后樓市進(jìn)入下降通道。但另一部分，表現(xiàn)穩(wěn)健的高端項(xiàng)目將進(jìn)入一個(gè)良性發(fā)展通道�！敝袊�(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)研究中心主任助理王文成博士表示。
記者發(fā)現(xiàn)，有些剛需樓盤(pán)在降價(jià)30%后能獲得銷(xiāo)量的提升，而定價(jià)相對(duì)較高的高端項(xiàng)目多數(shù)并未有價(jià)格調(diào)整。受整體市場(chǎng)影響，今年北京高端項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)也十分大。數(shù)據(jù)顯示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千萬(wàn)級(jí)以上高端項(xiàng)目在其余6個(gè)月的成交量均在200套以?xún)?nèi)。一份高端市場(chǎng)研究報(bào)告則分析指出：“從市場(chǎng)的波動(dòng)調(diào)整和北京樓市銷(xiāo)售排行榜中，可以看到供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生根本性變化。未來(lái)這一趨勢(shì)或?qū)⒏用黠@�！�
千萬(wàn)級(jí)豪宅由于較高的總價(jià)，成交周期相對(duì)較慢，如何消化高端項(xiàng)目扎堆入市，將是擺在每個(gè)項(xiàng)目面前的難題�！澳軌驖M(mǎn)足終極置業(yè)需求的改善型樓盤(pán)，目前市場(chǎng)上依然非常稀缺，尤其是在戶(hù)型、園區(qū)、配套、交通等各方面均能滿(mǎn)足改善居住要求的產(chǎn)品，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間都將是市場(chǎng)主角�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。
利好政策激活價(jià)值新洼地
今年以來(lái)，受多重因素影響，全國(guó)樓市特別是二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)成交下滑趨勢(shì)明顯，更有眾多城市解除限購(gòu)政策，以期提振市場(chǎng)信心。日前，位于珠海橫琴的華融琴海灣項(xiàng)目，推出開(kāi)盤(pán)以來(lái)的三期產(chǎn)品持續(xù)熱銷(xiāo)。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目去年底開(kāi)盤(pán)至今，均價(jià)由2.5萬(wàn)元/平方米，上漲至4.2萬(wàn)元/平方米，每平方米漲幅達(dá)1.7萬(wàn)元。
位于橫琴的中海名鉆項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)幾近售罄，熱銷(xiāo)15億元；橫琴總部大廈推盤(pán)當(dāng)日去化率近百分百，270套單價(jià)在3-5萬(wàn)元的房源搶購(gòu)一空。橫琴華發(fā)首府項(xiàng)目?jī)r(jià)格尚未公布，僅在登記階段，首推的1000余套房源基本已所剩無(wú)幾。幾個(gè)項(xiàng)目熱銷(xiāo)的同時(shí)，土地價(jià)格也開(kāi)始逐級(jí)上漲。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“盡管全國(guó)樓市普遍受到調(diào)控政策長(zhǎng)遠(yuǎn)影響稍顯萎靡，但部分具備政策扶持的區(qū)位，仍舊擁有極好的發(fā)展前景，備受投資者青睞。以剛剛獲批的3個(gè)新自貿(mào)區(qū)之一的廣東自貿(mào)區(qū)為例，粵港澳深度協(xié)作的效應(yīng)，帶動(dòng)了珠海橫琴樓市。
據(jù)悉，日前國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了福建、廣東、天津三個(gè)自貿(mào)區(qū)政策。、其中，廣東省近期的動(dòng)作格外明顯，橫琴新區(qū)、翠亨新區(qū)、大廣海灣等三大平臺(tái)打造促粵澳合作的舉措，在有序推進(jìn)中。記者注意到，以天津自貿(mào)園區(qū)為例，在新自貿(mào)區(qū)名單公布后，搜房網(wǎng)天津數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，僅12月8日至-12月14日，天津共成交商品住宅1781套，環(huán)比增加2.71%；成交面積200867.7平方米，環(huán)比增加2.13%；商品住宅均價(jià)12244元/平方米，環(huán)比上漲3.79%。
同樣，燕郊、永清、涿州等區(qū)域，也是近來(lái)受政策利好帶動(dòng)的樓市代表，受環(huán)京津冀大發(fā)展政策的影響，尤其燕郊樓市一直平穩(wěn)向上發(fā)展；而廊坊也成為了受惠新機(jī)場(chǎng)開(kāi)工輻射影響的重點(diǎn)區(qū)域，樓市快速發(fā)展。
市場(chǎng)分析人士指出，政策利好的影響，首先會(huì)帶動(dòng)區(qū)域板塊內(nèi)部及外聯(lián)的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，其次將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、生活配套等發(fā)展完善，并在此基礎(chǔ)上帶來(lái)大量居住需求，樓市的價(jià)值洼地屬性將更加凸顯，發(fā)展前景可期。
2015:北京頂級(jí)豪宅將跨10萬(wàn)門(mén)檻
融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目以單價(jià)16.5萬(wàn)/平方米被放行，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這將掀起北京頂豪市場(chǎng)兩個(gè)效應(yīng)，一方面，促使市場(chǎng)中頂豪項(xiàng)目提價(jià)，加速北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)進(jìn)入10萬(wàn)時(shí)代；另一方面，包括融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利首開(kāi)東壩項(xiàng)目和佳兆業(yè)廣場(chǎng)等十?dāng)?shù)個(gè)項(xiàng)目的扎堆入市，2015年背景頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將異常慘烈。
12月14日，北京市住建委官網(wǎng)掛出消息，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目一期房源于12月13日獲得預(yù)售許可證。其中40套住宅、11套商業(yè)。住宅均價(jià)16.5萬(wàn)元/平方米，預(yù)售單價(jià)最高的19萬(wàn)元/平方米，總價(jià)超過(guò)7000萬(wàn)元，最低的總價(jià)也接近4000萬(wàn)元。據(jù)了解，融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目的地價(jià)款為21億，同時(shí)異地配建27.8萬(wàn)平方米的醫(yī)院，后者實(shí)際上是直接以每平方米8000元付給了有關(guān)部門(mén)，因此，其實(shí)際總地價(jià)約43.22億元。據(jù)知名房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)攸克地產(chǎn)的報(bào)道，融創(chuàng)為此進(jìn)行一筆巨額融資，付出的利息高達(dá)15%，如果按全額地價(jià)款計(jì)算的話(huà)，那每年的利息就是6.48億元。而所有費(fèi)用平均分?jǐn)傁聛?lái)，農(nóng)展館項(xiàng)目成本是14萬(wàn)元/平方米左右。
2014年11月下旬，萬(wàn)柳書(shū)院、北河沿甲柒拾柒號(hào)、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、泛海國(guó)際、保利海德公園、遠(yuǎn)洋劉娘府地塊的主要營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人參加一個(gè)業(yè)內(nèi)沙龍上，提到了有關(guān)于北京頂豪市場(chǎng)價(jià)格的兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是北京頂豪市場(chǎng)的整體均價(jià)，當(dāng)時(shí)六位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人一致認(rèn)為，今年北京頂豪的均價(jià)門(mén)檻在8萬(wàn)，2015年應(yīng)該在10萬(wàn)；另一個(gè)是現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)，無(wú)論是明年才入市的純新盤(pán)，還是已經(jīng)入市推二期三期的老盤(pán)，都表示要“隨行就市”。
“明年，北京頂豪市場(chǎng)展開(kāi)肉搏戰(zhàn)�！薄≈性禺a(chǎn)分析師張大偉告訴記者。根據(jù)張大偉的研究，2011年~2014年，北京均價(jià)10萬(wàn)以上的頂豪項(xiàng)目，年成交量均只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均價(jià)8萬(wàn)~10萬(wàn)的項(xiàng)目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。如果維持前四年的年均20多套的去化速度，2015年，僅僅是農(nóng)展館項(xiàng)目、萬(wàn)柳書(shū)院和佳兆業(yè)廣場(chǎng)三個(gè)售價(jià)鐵定超10萬(wàn)的項(xiàng)目，再血戰(zhàn)死拼也沒(méi)戲，平均一家只分得10套，指標(biāo)全給一家占了也不過(guò)30套，何況還有保利東壩項(xiàng)目、中央公園廣場(chǎng)這些鐵定單價(jià)過(guò)10萬(wàn)的純新盤(pán)項(xiàng)目。再加之北河沿甲柒拾柒號(hào)，霄云路8號(hào)、保利海德公園、泛海國(guó)際等“巨量”在售盤(pán)。
