面對(duì)近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)園、物流園,一位開發(fā)商對(duì)此頗有微辭:“他們真是去做物流嗎?你信不信用不了多久,那些土地就能變成開發(fā)建設(shè)用地了! 對(duì)于個(gè)中細(xì)節(jié),這位開發(fā)商也不愿過(guò)多的向記者透露,但他堅(jiān)持認(rèn)為,現(xiàn)在握在各種商家和資本手中的動(dòng)輒上百畝千畝甚至幾平方公里的大面積地塊,無(wú)論其用地性質(zhì)是工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、還是旅游,最終都會(huì)有一部分演變?yōu)樽≌、寫字樓開發(fā)建設(shè)用地。
靈活原則成為變更用地的“遮陽(yáng)傘”
去年起國(guó)內(nèi)工業(yè)用地實(shí)行“招拍掛”,讓取得此類地塊的成本大增,使得一些跑馬圈地的情況得到有效遏制,但是深諳此道的開發(fā)商早就為自己留足了后路。從2005年開始,僅僅珠三角一地,包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等知名的開發(fā)商,購(gòu)入了大量工業(yè)用地。業(yè)內(nèi)人士表示,以工業(yè)用地名義拿得土地,建制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)、工業(yè)研發(fā)樓宇等,然后變賣或出租。有些,在分期建設(shè)過(guò)程中,憑借配套設(shè)施等名義,靈活地處理用地性質(zhì),以達(dá)到變更的最終目的。 盡管政策已經(jīng)將用地性質(zhì)變更的每一步都卡得很死,一位在廣州市國(guó)土規(guī)劃領(lǐng)域滾打了十余年的人士卻沒有將話說(shuō)死。據(jù)透露,他以及他背后的一個(gè)團(tuán)隊(duì),已經(jīng)有過(guò)成功變更的案例,而且一直都有發(fā)展商委托他們辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。在他看來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)跟其他產(chǎn)品生產(chǎn)不一樣,其他產(chǎn)品往往是一個(gè)流水線、一個(gè)模子的生產(chǎn),沒有變更的余地,而建房子不一樣,可以有很多不同的規(guī)劃以及設(shè)計(jì),這便注定在生產(chǎn)過(guò)程中,房地產(chǎn)比別的行業(yè)有更多自主發(fā)揮的空間。 “特別是大面積的地塊,幾千畝土地不可能都做工廠或者做倉(cāng)庫(kù),總得需要配套建設(shè)吧!睋(jù)了解,配套設(shè)施是建設(shè)工業(yè)園區(qū)必備的后勤保障,但是如果不加以合理規(guī)劃,嚴(yán)格監(jiān)管審核制度,不僅工業(yè)園區(qū)本身的土地沒有得到有效的利用,還給一些鉆營(yíng)者以可乘之機(jī),從中牟取暴利。
高收益是競(jìng)相追逐的原動(dòng)力
廉價(jià)土地的價(jià)格,工業(yè)地產(chǎn)投資少、租金高、回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)讓越來(lái)越多地產(chǎn)商的青睞。土地工業(yè)地產(chǎn)廠房租金收益穩(wěn)步上漲和園區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的不斷升級(jí),確保了利潤(rùn)來(lái)源,是吸引了地產(chǎn)商進(jìn)行投資的重要因素。但是除此之外,一位資深業(yè)內(nèi)人士的分析,“與屢屢拍出天價(jià)的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比,工業(yè)用地物美價(jià)廉,升值潛力大! 以低價(jià)儲(chǔ)備數(shù)量可觀的工業(yè)用地,暫時(shí)征而不開,待時(shí)機(jī)成熟后,再施展手段將其部分或全部轉(zhuǎn)換為商業(yè)或住宅用地。這是很多地產(chǎn)商采取的收購(gòu)?fù)恋氐姆椒。一般?lái)說(shuō),開發(fā)商只需按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)增補(bǔ)地價(jià)即可,而不需要參與公開市場(chǎng)的高價(jià)拍賣。
國(guó)土部開展工業(yè)用地大調(diào)查
7月初,國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查的通知》(國(guó)土資廳發(fā)[2007]103號(hào)),表示將對(duì)一些省市的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況開展全面調(diào)查,以促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用,為做好工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)修訂工作。 國(guó)土資源部的通知目前已經(jīng)發(fā)至天津、遼寧、上海、江蘇、福建、河南、湖北、湖南、重慶、四川、陜西等省市的國(guó)土資源管理部門。根據(jù)通知,這次的調(diào)查內(nèi)容包括地區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)貫徹落實(shí)情況以及實(shí)施效果,工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理經(jīng)驗(yàn),工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)應(yīng)用及管理中面臨的突出問題,對(duì)修訂全國(guó)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)、強(qiáng)化控制指標(biāo)管理的意見和建議。 據(jù)了解,各相關(guān)省市的國(guó)土資源管理部門要在本月20日以前全面完成工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查任務(wù),上報(bào)調(diào)查報(bào)告和工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)執(zhí)行情況調(diào)查匯總表。國(guó)土資源部還將選擇部分重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。 |