深圳樓市今年開始出現(xiàn)“購房者斷供”現(xiàn)象
專家提醒金融部門高度重視
    2008-07-10    本報記者:彭勇 李佳鵬    來源:經(jīng)濟參考報

  曾經(jīng)是房價漲幅榜冠軍的深圳今年以來一直在領跌全國,開始出現(xiàn)“購房者斷供”現(xiàn)象。記者最近赴深圳等地調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著深圳房價不斷走低,一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水,有的損失甚至超過了首付,淪為地地道道的負資產(chǎn),應對危機,深圳一些業(yè)主選擇了主動“斷供”。
  與深圳的狀況相比,北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍較樂觀。一些專家認為,雖然深圳發(fā)生的事件僅是個案,并不會演變?yōu)槿珖允录,但應引起相關金融部門的高度重視。

負資產(chǎn)現(xiàn)象增加 主動斷供者出現(xiàn)

  來自深圳國土房管局的統(tǒng)計顯示,今年前5個月深圳房價分別為15080元/平方米、16314元/平方米、13618元/平方米、11962元/平方米和11014元/平方米。與2007年10月17350元/平方米的歷史高位相比,到今年5月,深圳房價已經(jīng)下跌了36.5%。
  按照負資產(chǎn)的概念,只要房價下跌超過30%,首付在三成的購房者,不僅首付化為烏有,手中的房產(chǎn)按照市場現(xiàn)價也無法抵償銀行貸款,就已經(jīng)是名副其實的負資產(chǎn)。這種現(xiàn)象,在今年年初時已初見端倪。今年2月,深圳市龍崗區(qū)布吉街道購房者任小姐告訴記者,她在布吉街道的東方盛世樓盤買的一套住房,在半年時里,由于開發(fā)商降價銷售,她還沒有收樓,所購房產(chǎn)就由當時的133萬元變成93萬元,無端縮水40萬元,成為負資產(chǎn)。
  此后,由于房價下調(diào),開發(fā)商不斷打折促銷,深圳市寶安區(qū)、龍崗區(qū)和南山區(qū)的一些樓盤,如金地梅隴鎮(zhèn)、卡羅社區(qū)、半山溪谷等都出現(xiàn)了負資產(chǎn)現(xiàn)象,而且有的業(yè)主還選擇了主動斷供。
  深圳一家銀行透露,該銀行已經(jīng)遭遇一宗斷供案例。這位買家于去年七八月份,以單價8000元購入位于寶安泰華大廈一套50多平方米的物業(yè)。而相關數(shù)據(jù)顯示,今年6月該樓盤單價僅為5600元左右,跌幅達到30%。今年1月份,這位買家便已停止還貸,并明確告知銀行不再續(xù)供。銀行經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn),該買家名下有5套房產(chǎn)。

斷供分為三種情況 尚未影響全局

  根據(jù)人民銀行深圳中心支行發(fā)布的消息,今年深圳房貸業(yè)務不良率略有上升。到3月末,深圳全市個人住房不良貸款余額為13.36億元,比去年末增加了0.81億元。房貸不良率為0.58%,比去年末上升了0.04個百分點。
  長城證券行業(yè)分析師劉昆認為,負資產(chǎn)目前對于自住購房者而言,還主要是一種心理概念,因為不管是漲是跌,對于自住影響都不大。而且房產(chǎn)不同于股票,有著更強的保值能力,至少它有收租的保證。負資產(chǎn)真正影響的是那些手握多套住房的炒房者,他們不堪利息重負,才有可能斷供。
  就主動斷供而言,據(jù)記者了解,在深圳主要有三種情況:一是有些高位入市但目前又未收樓的業(yè)主想通過斷供逼迫銀行向開發(fā)商施壓,希望后者能夠給予他們補償;二是炒房者不堪多套住房的利息重壓,丟卒保車,被迫放棄保值增值條件不太好的房產(chǎn);三是業(yè)主覺得確實房子跌得太多,不再物有所值,主動放棄房產(chǎn)。而在這當中,第一種情況占了70%以上,目前泰華陽光海和半山溪谷都是這種情況,第二種情況占20%左右,第三種情況微乎其微。
  針對外界“深圳房貸壞賬超千億”的說法,深圳銀監(jiān)局回應說,深圳銀行包括房貸在內(nèi)的全部壞賬余額估計也不到1000億元,而其中開發(fā)貸款的壞賬率目前還低于全國平均水平。
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),深圳發(fā)生的情況并未影響到全局。與深圳相比,北京、上海等樓市熱點城市的狀況仍然樂觀。“深圳斷供現(xiàn)象的產(chǎn)生,有兩方面因素,一方面深圳毗鄰香港,當?shù)爻捶楷F(xiàn)象非常普遍;另一方面,深圳房價相比去年最高峰時期嚴重縮水,大量房產(chǎn)變成負資產(chǎn)。北京、上海的情況要比深圳好很多!北本╅_太物業(yè)保證有限公司總經(jīng)理白鈞接受記者采訪時表示,北京短時間內(nèi)發(fā)生斷供風波的可能性不大,金融風險處在可控范圍。
  一家國有銀行北京支行的一位工作人員也證實了上述說法。該工作人員告訴記者,目前他們銀行無論是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房按揭貸款都有著嚴格的審查程序,對于這兩種貸款都采取了非常審慎的態(tài)度。
  他向記者透露,前一段時間他們曾針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行過專門檢查,檢查證明房地產(chǎn)貸款客戶整體信用度較高,貸款質(zhì)量較好,客戶信用風險處于相對穩(wěn)定狀態(tài)!白匀ツ暌詠,各家銀行已經(jīng)增加了警覺性,并采取了多方措施防止出現(xiàn)問題,目前并沒出現(xiàn)房貸不良貸款率大幅上升的情況!彼a充說。

嚴格遵循房貸政策 銀行才能防范風險

  盡管大規(guī)模的負資產(chǎn)和涌動的“斷供潮”并未出現(xiàn),但這并不意味著可以高枕無憂。深圳大學國際金融研究所所長國世平說,深圳的銀行在住房貸款方面呆賬壞賬情況不算太壞,這主要是與美國次貸相比,中國的住房貸款主要是給優(yōu)質(zhì)客戶的,也就是說,國內(nèi)購房者的經(jīng)濟條件和還款能力都比次貸客戶高,所以還沒有出現(xiàn)大問題。但這不等于銀行違規(guī)放貸沒有風險,如果房價繼續(xù)下調(diào),今年下半年或明年將迎來客戶違約的高峰。
  北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,目前部分人在認識中存在誤區(qū),認為房價出現(xiàn)一定程度的下跌必然會引發(fā)全局性的金融風險。他說,出現(xiàn)風險的概率并不如想象得那么高,假定房價每平方米下跌了30%,但對于不同的購房者影響各不相同。因為大多數(shù)的購房者并不是在房價最高點購進的,而是在房價處于上升通道過程中買入的,因此多數(shù)的購房者并不會出現(xiàn)資不抵債的情況。
  陳國強說,目前應該進一步了解市場上的真實情況,從近年來,個人住房按揭貸款的情況看,不良貸款率相對較低。以上海為例,上海曾出現(xiàn)過房價下跌的情況,但并未引發(fā)全局性或較為嚴重的金融風險性問題。因此我們要注意區(qū)別特定市場與全國市場、個案現(xiàn)象與普遍現(xiàn)象的區(qū)別。對于金融管理層而言,引起相關的重視是正確的,同時房地產(chǎn)市場也應該盡快回歸到理性的發(fā)展道路上來。
  有關專家表示,在當前樓市持續(xù)調(diào)整的情況下,銀行應當嚴格遵循國家二套住房房貸等政策,才能防止風險,保證房貸資金安全。

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