房地產(chǎn)開發(fā)商:“捂盤”惜售賭明天
    2009-05-13    本報記者:葉鋒    來源:經(jīng)濟參考報

  樓市尚處于“回暖”過程,有開發(fā)商“見好就漲”,或者“見好就收”!吧蠞q”的是房價,“收縮”的是房源。而后者就是市場常言的“捂盤”。面對“回暖”,開發(fā)商為何逆市惜售?

  銷量上升,開發(fā)商又顯傲慢

  各地前不久相繼結(jié)束的“五一”房展會,與以往有一個顯著差異:開發(fā)商對促銷明顯“懶”了很多,心理上似乎也“!绷似饋。比如,在上海展覽中心主辦的“五一”房展會上,雖然參觀人數(shù)比去年同期超出一倍,但誘人的折扣優(yōu)惠已難覓蹤影。主辦方也坦言,以往開發(fā)商都“放得很開”,但現(xiàn)在的促銷總體比較平淡。
  一家位于浦東中環(huán)線附近的知名樓盤將在5月底推出新房源,售樓人員甚至不無傲慢地告訴咨詢?nèi)巳海骸拔覀儧]有優(yōu)惠措施,我們就這個價格,要不要買你們自己考慮好了”。
  而在場外售樓處,又出現(xiàn)了久違的排隊人群。記者近期實地采訪發(fā)現(xiàn),位于閘北大寧板塊某樓盤的售樓處,開盤之前就有人排隊。位于寶山顧村板塊的某樓盤曾在3月底推出140多套以兩房為主的房源,幾天內(nèi)即被訂購一空。
  相關(guān)統(tǒng)計數(shù)字也印證這一點。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,4月25日,上海單日商品房成交量突破1000套,達到2007年成交高峰期的水平。此后至“五一”,也幾乎每天維持在1000套以上。雖然“五一”小長假期間有所回落,但節(jié)后成交量又沖上高位。不少分析人士直言“看不懂”。
  價格方面,根據(jù)中房指數(shù)監(jiān)測系統(tǒng)檢測結(jié)果,重點城市房價漲跌互現(xiàn),呈現(xiàn)小范圍波動。在上海、北京、深圳等一線城市,提價的樓盤很多,但穩(wěn)住的樓盤也有。不管怎樣,有了足夠成交量支撐,開發(fā)商在資金上如重獲“源頭活水”。從最近披露的一季度公告看,幾家上市房企業(yè)績一改頹勢,大為改觀。

  開發(fā)商主動挑起新一輪相持

  為什么人們排隊買房?上海一家房企老總對記者說出了一大原因:“如果有200個人買房子,開發(fā)商拿出100套來賣;每兩個人買一套,就只好去排隊了。” 
  他坦言自己的樓盤也正是如此:“我們現(xiàn)在放慢了銷售節(jié)奏,只要保證現(xiàn)金流相對充裕就可以了,并不急于把所有的產(chǎn)品都投進市場!彼墓灸壳霸谑蹣潜P占可售總數(shù)的50%至60%,“剩下的房源暫不辦理預售證,放到明年再說,我們準備賭一賭未來”。他說,這些房子都是六七年前拿的地,當時的地價比現(xiàn)在房價要低得多,部分銷售就可以保證企業(yè)有可觀的利潤,“因此我們完全等得起”。而且,“捂后”再上市,“價格一定比現(xiàn)在上漲一點,多出來的可都是純利潤”。
  記者采訪、分析發(fā)現(xiàn),同樣是“惜售”,樓盤可分為兩類:一類是“低進高出”,其房價遠超多年前購置土地的樓板價,少量多批甚至少批都足以帶來足夠利潤,且自身又不存在迫切的資金困難,這是“主動惜售”;另一類則大多是近兩三年買的高價地,有些樓板價之高甚至到了“面粉”貴過“面包”的程度。對這些開發(fā)商來說,房價的回落是難以忍受的,所以現(xiàn)在只好“扛著”不降價,從而被迫“惜售”。
  惜售同時,上述開發(fā)商還表示,目前沒有進一步投資、拿地的準備,“我們會考慮跟蹤一些項目,但現(xiàn)在不是拿地的最好時候”。

  房地產(chǎn)商別“好了傷疤忘了痛”

  與一季度相比,二季度的樓市開始顯露出更多“不確定性”,一線城市尤為如此。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,4月份第一周后,北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌。其中,第四周(4月20日至4月26日),成交量環(huán)比降幅超過20%!拔逡弧奔倨,北京住宅日均簽約量424套,亦低于4月的平均水平446套。退房率也有所上升。
  市場人士認為,京、滬兩個“風向標”城市樓市表現(xiàn)差異,從表面上看跟供求比、政策環(huán)境等有關(guān),但根本上則是形勢不夠明朗時市場博弈出現(xiàn)的正常波動,其中不排除存在市場對捂盤、漲價等現(xiàn)象作出反饋等原因。
  上海城開集團總經(jīng)理倪建達認為,樓市回暖使開發(fā)商的日子剛有起色,但捂盤惜售可能導致市場調(diào)整過程被迫中斷,并為二季度以后的樓市增加了很多不確定因素。五月份上海等樓市的推盤量依然較大,但全年走向如何還要看六月份以后。戴德梁行在新近的報告中提醒,隨著政府適度寬松的貨幣政策的持續(xù)實施,整體市場流動性較為充裕,預期通脹將重新恢復。但購房者的需求價格彈性也逐步增大,略微的價格變化對需求方的影響將較為明顯。
  欲“賭未來”的開發(fā)商認為:“明年此時,房價肯定更高!倍拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭提醒:“如果企業(yè)在日子剛好過的時候,便‘好了傷疤忘了痛’,危害可能就大了。眼下中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),就有些盲目樂觀情緒!

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