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    坊間流傳的二套房貸收緊的消息終于得到證實(shí)：中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康日前表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
    有關(guān)專家表示，這體現(xiàn)出監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行開始對(duì)樓市急速上漲抱有警惕，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房?jī)r(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)�猛，可能�?huì)積累金融風(fēng)險(xiǎn)。

    一些城市二套房貸已經(jīng)收緊

    劉明康在日前召開的銀監(jiān)會(huì)2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前，要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
    劉明康提出，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”“面簽”制度，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
    上海某貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人則告訴記者，7月1日以來，上海多家商業(yè)銀行的確對(duì)二套房貸政策有所“收緊”，更確切地講是“嚴(yán)格執(zhí)行起原來的政策”：辦理周期拉長(zhǎng)，從“按人放貸”恢復(fù)成“按戶放貸”，從而恢復(fù)了“40%首付、1.1倍利率”二套房貸規(guī)定。
    這位諳熟銀行業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人說，原先央行對(duì)二套房貸的規(guī)定，是“按戶放貸”，但是許多商業(yè)銀行可以通過“按人放貸”打“擦邊球”，比如夫妻雙方各以主貸人的身份申請(qǐng)貸款，雖然對(duì)家庭來說是“第二套房”，但各人卻都是首次貸款，從而繞過了二套房貸的政策。不過，“進(jìn)入7月以來，絕大多數(shù)銀行不再這么做了”。
    “我們還沒有接到二套房貸變化的通知，近期投資客出手的情況比較多，按揭沒有出現(xiàn)問題�！睗M堂紅地產(chǎn)深圳福田南片區(qū)負(fù)責(zé)人裘小姐告訴記者，總體而言，這一段時(shí)間以來，深圳房地產(chǎn)信貸環(huán)境沒有太大變化，但業(yè)界對(duì)于二套房貸政策收緊的預(yù)期卻比較強(qiáng)烈。
    今年以來，隨著房?jī)r(jià)不斷攀高，國(guó)內(nèi)一線城市的銀行監(jiān)管部門不斷地提示風(fēng)險(xiǎn)。如4月上海銀監(jiān)局連續(xù)兩次發(fā)出通知要求嚴(yán)防違規(guī)房貸，在其公布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的通知》中就明確：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。深圳銀監(jiān)局在近期召開的年中工作會(huì)議上，也對(duì)轄區(qū)內(nèi)各家商業(yè)銀行發(fā)出了風(fēng)險(xiǎn)提示，要求嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家二套房貸政策，防止違規(guī)放貸。

    兩大原因?qū)е露�套房貸放松后“剎車”

    長(zhǎng)期以來，由于國(guó)家對(duì)于二套房貸的政策以原則性為主，各家銀行在執(zhí)行過程中有較大靈活操作的空間，比如“人均平均面積”如何計(jì)算，“家庭人口”如何界定，都是可以做文章的地方，如果銀行認(rèn)定客戶違約爛賬的風(fēng)險(xiǎn)不大，可能就比照首套房處理。因此盡管監(jiān)管部門對(duì)于二套房貸首付四成的規(guī)定是三令五申，但在執(zhí)行過程中，采取各種手段突破硬性規(guī)定的案例并不少見，可以說這一政策的執(zhí)行是“外緊內(nèi)松”，這也是銀行收緊二套房貸之前的普遍寫照。
    據(jù)了解，近期樓市快速上漲，“虛火”上升，是銀行收緊二套房貸的主要原因。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的監(jiān)測(cè)顯示，2009年上半年，我國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等重點(diǎn)城市同比增幅接近或超過100%，深圳的成交量同比更是增長(zhǎng)150%。
    受投資客卷土重來、通脹預(yù)期加劇等因素影響，近期一些城市房?jī)r(jià)更是上漲得讓人心驚肉跳。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，6月份深圳一手房的成交均價(jià)為14908元/平方米，而1月份的成交均價(jià)為11045元/平方米。也就是說，半年時(shí)間，深圳房?jī)r(jià)漲幅已達(dá)35%。北京、上海的情況與之類似。有的城市房?jī)r(jià)更是全面超越前期的高點(diǎn)，今年1月至5月，南寧市新建商品房成交價(jià)平均為每平方米4500.22元，與去年同比增長(zhǎng)9.81%，創(chuàng)出歷史新高。
    “在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有全面復(fù)蘇的前提下，樓市和房?jī)r(jià)過快上漲，房地產(chǎn)貸款擴(kuò)張?zhí)�猛，可能�?huì)積累不良貸款�！鄙钲谏缈圃撼鞘袪I(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，目前樓市的投機(jī)氣氛可謂是炙手可熱，銀行收縮房地產(chǎn)信貸是有理由的。
    上海某貸款中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)常規(guī)的節(jié)奏，一般銀行是一、二季度“大量放貸”，三季度“維護(hù)老客戶”，四季度放貸“半停工”。6月底以前，許多銀行已經(jīng)早早消化完全年的放貸額度，下半年已沒有太大的放貸壓力，所以現(xiàn)在回歸于政策，其實(shí)是“順?biāo)�推舟”的事情�?

    政策微調(diào)能否抑制樓市“虛火”

    二套房貸收緊的消息傳出后，網(wǎng)民們對(duì)此反應(yīng)不一。一項(xiàng)由新浪網(wǎng)組織的調(diào)查顯示，3396名網(wǎng)友中，有63.6%的人支持收緊二套房貸，54.0%的人認(rèn)為受影響最大的將是炒房客，64.0%的人表示自己不會(huì)因此而推遲買房。由此可見，大部分的網(wǎng)民認(rèn)為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市“虛火”。但也有網(wǎng)友表示：“第二套房的定義一直模棱兩可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收緊政策，渾水摸魚的空間仍在�！�
    深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平說，今年上半年我國(guó)新增貸款就超過7萬億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo)，全年信貸增長(zhǎng)超過10萬億元似乎已無懸念。有些貸款沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而進(jìn)入了樓市、股市，這樣看，國(guó)家一定會(huì)收緊信貸，樓市調(diào)控政策發(fā)生變化是必然。
    一位上海銀行界的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會(huì)輕易在這個(gè)“兵家必爭(zhēng)之地”后撤；況且，從2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來的情況來看，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款雖然不良率有所上升，但總體上風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。因此不必過于憂慮房貸的風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)住房貸款依然看好。
    值得注意的是，央行已經(jīng)對(duì)貨幣政策進(jìn)行了微調(diào)。7月9日，央行發(fā)行2009年第24期、第25期中央銀行票據(jù)。其中，第25期中央銀行票據(jù)為一年期票據(jù)，該期中央票據(jù)的發(fā)行，意味著一年期央票發(fā)行經(jīng)過7個(gè)月的停歇后再度重啟。
    “這是一個(gè)信號(hào)，說明國(guó)家已經(jīng)注意到了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中‘虛火’上升的現(xiàn)象。”國(guó)世平說，如果二套房貸收緊的話，將有力地打擊炒房客，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能重新進(jìn)入調(diào)整期，畢竟“今年以來資金推動(dòng)型的樓市上漲得太過猛烈了”。