二套房貸政策明確 首付最少40%
專家認為，差別化政策有利于“精確制導(dǎo)”，地方配套政策將陸續(xù)出臺
    2010-01-11    作者:記者 李佳鵬/北京報道    來源:經(jīng)濟參考報

    1月10日，選房的杭州市民在大屏幕前挑選經(jīng)濟適用房。
　　當(dāng)日，杭州新年第一次經(jīng)濟適用房公開選房在杭州藝術(shù)學(xué)校舉行。據(jù)了解，本期經(jīng)濟適用房房源總計套數(shù)600套，總建筑面積4.03萬平方米，主要分布在丁橋和三墩。新華社發(fā)

    猜測多時的二套房貸政策終于塵埃落定。
　　1月10日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)明確，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。其中，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。專家認為，差別化政策有利于“精確制導(dǎo)”，抑制投資投機性購房需求。該通知對地方各級政府責(zé)任有具體要求，下一步針對房地產(chǎn)市場的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺。
　　事實上，關(guān)于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的規(guī)定，早在2007年全國房價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。但在2008年第四季度之后，樓市走勢低迷并出現(xiàn)了“價量齊跌”的情況，同時為應(yīng)對國際金融危機，地方和銀行普遍弱化了政策的執(zhí)行力度，部分地方二套及二套以上購房款首付低于40%，出現(xiàn)了投資者以極低借貸成本購買多套房產(chǎn)進行投機的行為，助推了部分城市房價過快上漲。
　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，與之前政策相比，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的通知內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，未來一段時間房地產(chǎn)市場變化和政策走向?qū)⑴c《通知》密不可分。
　　陳國強認為，《通知》最大亮點是對投資投機性購房形成了“精確制導(dǎo)”，充分體現(xiàn)了“有保有壓、區(qū)別對待”的做法，把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業(yè)需求。而對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買，這有利于增強銀行的實際操作性，避免打政策“擦邊球”情況發(fā)生。
　　《通知》要求，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。
　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，二套房貸首付比例并未提高，依然為不低于40%，但是政策的貸款利率由原來的1.1倍改為風(fēng)險定價，這使得政策存在很多靈活空間。
　　與此同時，《通知》要求，加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。人民銀行、銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。
　　專家認為，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項目資本金要求等舉措符合市場預(yù)期。此次提出防止境外“熱錢”沖擊我國市場，說明“熱錢”流入已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注。當(dāng)前在全球普遍低利率的大環(huán)境下，國際跨境資本短期流動加劇，可以預(yù)計2010年海外“熱錢”會進一步向新興市場國家的房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域流入，進而引發(fā)泡沫，正是出于這樣的擔(dān)憂和考慮，明確提出有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防止“熱錢”沖擊。
　　記者發(fā)現(xiàn)，此次《通知》對開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售、土地供應(yīng)管理等也做出明確要求，同時強調(diào)，國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。陳國強認為，做出這一要求與2009年國有大企業(yè)頻頻高價拿地，屢當(dāng)“地王”不無關(guān)系，國有大企業(yè)的瘋狂拍地行為，無疑不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，因此提出這樣的要求也就在情理之中了。
　　對于下一步的走勢，陳國強說，未來供應(yīng)格局將產(chǎn)生較大的調(diào)整，《通知》明確要求增加一類普通商品房和四類政策性住房供應(yīng)，實際上是再次明確了此前強調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實到位，實現(xiàn)住房市場結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。
　　陳國強指出，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的這項《通知》，還需中央各部委以及地方政府具體落實執(zhí)行，下一階段針對房地產(chǎn)市場的“地方版”配套政策將陸續(xù)出臺�？梢灶A(yù)見，“高燒”的樓市在政策“組合拳”的作用下將會出現(xiàn)降溫，政令不暢、執(zhí)法不嚴(yán)等情況，將會在一定程度上得到扭轉(zhuǎn)。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，這次的政策從內(nèi)容、措辭上面觀察，緊縮程度顯然在加砝。其中最為明顯的是二套房貸政策，包括合理改善需求在內(nèi)的二套及以上購房需求都不再享受較大程度貸款優(yōu)惠。由此可見國家抑制高房價的決心，這對市場的利空性明顯大于“國四條”。
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