近日,國(guó)家發(fā)改委公布的最新數(shù)據(jù)顯示,6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%,延續(xù)了上半年以來(lái)的上漲行情。(昨日本報(bào)B03版)
事實(shí)上,從這兩年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施來(lái)看,政府不是不作為,而是作為不到位。 倒是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)謝伏瞻近日在《對(duì)話》欄目所說(shuō)的“房?jī)r(jià)上漲屬世界趨勢(shì)”牽涉出一個(gè)核心問(wèn)題,那就是在世界性的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩引發(fā)了世界性的房?jī)r(jià)高企,絕不僅僅是一個(gè)實(shí)物供求關(guān)系問(wèn)題,而主要是一個(gè)投資問(wèn)題。如果政府主要決策者仍然以對(duì)待家電、衣物等普通商品的態(tài)度來(lái)對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng),會(huì)發(fā)生極大偏差。 房地產(chǎn)作為投資品,與融資成本無(wú)關(guān),而與收益率有關(guān)。 目前房?jī)r(jià)的漲幅使開(kāi)發(fā)商以一年期貸款利率6.57%從銀行獲得貸款成本顯得無(wú)足輕重,即便以地下市場(chǎng)的15%以上的利率獲利貸款,只要開(kāi)發(fā)之后的收益遠(yuǎn)高于成本,對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,就是能夠接受的資金價(jià)格。 更何況,目前房地產(chǎn)貸款仍然屬于優(yōu)質(zhì)貸款之列,不顧銀監(jiān)會(huì)的禁令,許多銀行仍在利潤(rùn)壓力下狂熱追捧。并且,為了獲得更加優(yōu)質(zhì)的個(gè)人房貸業(yè)務(wù),銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商網(wǎng)開(kāi)一面亦成為常態(tài)。 房地產(chǎn)作為投資品,還與心理預(yù)期密切相關(guān)。與股市相同,一旦形成上漲預(yù)期,囤積待漲就成為必然之舉。當(dāng)資金在樓市越積越多,當(dāng)購(gòu)房者紛紛求購(gòu),市場(chǎng)就會(huì)以資金為王的形式,坐實(shí)樓市高價(jià)的真實(shí)性。 只有承認(rèn)樓市是重要的投資品種,政府才能順勢(shì)而為,不至于讓政策一再調(diào)控。 不過(guò),上述分析并不意味著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不存在風(fēng)險(xiǎn),相反,風(fēng)險(xiǎn)巨大。 第一,跟股市一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)可以坐莊,少數(shù)莊家能夠通過(guò)控制土地、以及大量資金杠桿撬動(dòng)市場(chǎng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō),擁有土地所有權(quán)、可以控制土地出讓步驟的地方政府是一級(jí)莊家,而囤積了大批土地的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是二級(jí)莊家;那些可以利用境內(nèi)外資金的開(kāi)發(fā)商、以及能夠通過(guò)特殊渠道融資購(gòu)買(mǎi)到大量平價(jià)房的投資者都是莊家鏈條上的重要環(huán)節(jié)。 政府為防范風(fēng)險(xiǎn),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金、個(gè)貸首付比例作出嚴(yán)格規(guī)范,但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)毫無(wú)疑義地顯示出,房地產(chǎn)大部分貸款仍然來(lái)自銀行,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、購(gòu)房貸款60%以上靠銀行支撐。上海銀監(jiān)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年3月末,房地產(chǎn)貸款余額4萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)22.9%.股市莊家借雞生蛋的結(jié)果是,增加了系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。 第二,外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)興趣不減。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示,1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資222億元,同比增幅高達(dá)89.9%.各類(lèi)外資基金接踵而至,各種限外令形同虛設(shè)。實(shí)際上,對(duì)于一個(gè)中等城市而言,30億美元已足以支撐起高房?jī)r(jià)的預(yù)期。一旦莊家與基金需要兌現(xiàn),接到籌碼的國(guó)內(nèi)中小投資者以及成為房地產(chǎn)行業(yè)附庸的金融機(jī)構(gòu)就會(huì)成為最大的埋單者。 第三,保障住房與商品房混為一談,小戶型住宅未能平抑房?jī)r(jià),反而促使高檔住宅價(jià)格上升,成為社會(huì)矛盾產(chǎn)生的焦點(diǎn)。國(guó)外房?jī)r(jià)上漲之所以大部分沒(méi)有釀成激烈的社會(huì)矛盾,那是因?yàn)楸U闲妥》胯T就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),而我國(guó)廉租房資金動(dòng)用5%的土地出讓金尚且不易,更不必說(shuō)動(dòng)用公共財(cái)政。 第四,一些政府部門(mén)對(duì)于增加供給的理解過(guò)于片面,除了理解到第一層面即從土地、融資、加快交易等方面增加住宅供給,還有必要認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)作為重要投資品種的一面。要減弱房地產(chǎn)作為投資品種的重要性,惟一的辦法是大力發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)。 如果政府使投資者的目光只能聚集于股市樓市,國(guó)債委靡不振,企業(yè)債雷聲大雨點(diǎn)小,各種資產(chǎn)證券化目的是化解風(fēng)險(xiǎn)而不是為投資者帶來(lái)回報(bào),那么,在資本時(shí)代,樓市上漲就是一種必然。 |