隨著人口老齡化社會(huì)的迫近,養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)日益成為政策和市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)的推出,就是應(yīng)這樣的背景而成為大眾的焦點(diǎn)議題。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)前總裁孟曉蘇是這一觀點(diǎn)的有力倡導(dǎo)者。 孟曉蘇在他的博客中寫(xiě)道,我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70%之多,住房已成為這些家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2003年對(duì)西安、重慶等四城市居民家庭擁有財(cái)富的調(diào)查,我國(guó)城市家庭平均擁有財(cái)富已經(jīng)高達(dá)22.83萬(wàn)元,其中房產(chǎn)價(jià)值占到48.98%。經(jīng)過(guò)最近這幾年房?jī)r(jià)的飆漲之后,相信全國(guó)城市家庭的房產(chǎn)財(cái)富已經(jīng)擁有高達(dá)2萬(wàn)億美元以上的市場(chǎng)規(guī)模。 老年人因退休而導(dǎo)致的各項(xiàng)收入的減少,就可以通過(guò)工作時(shí)積累的財(cái)富來(lái)彌補(bǔ),以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如這筆財(cái)富是以住房不動(dòng)產(chǎn)的形式沉淀下來(lái)而無(wú)法變現(xiàn),這種保障就只能是一句空話:因?yàn)槔夏耆说纳钚枰獙?shí)實(shí)在在的貨幣來(lái)支撐。許多老年人被稱之為“住房富人,現(xiàn)金窮人”。他們年輕時(shí)貸款買(mǎi)房,辛勞一生賺錢(qián)攢錢(qián),還貸付息,在臨近退休時(shí)方才取得住房的完全產(chǎn)權(quán),此外別無(wú)積蓄,接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活。 與此同時(shí),他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給了子女。按照庇古福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),這無(wú)疑是一種福利損失:最需要用錢(qián)的人沒(méi)錢(qián)用,而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財(cái)富分配的不合理,降低了社會(huì)總體的福利水平,更損害了老年人的福利,使得他們不得不過(guò)分地壓縮生活水平,同時(shí)又對(duì)社會(huì)保障體系形成巨大壓力。隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn),一雙兒女是無(wú)力在經(jīng)濟(jì)上養(yǎng)育四位老年父母;兩對(duì)老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產(chǎn),也并不為已經(jīng)成家的子女很為需要。在這種狀況下,以房養(yǎng)老,自我養(yǎng)老,顯然是較好的選擇。 應(yīng)該說(shuō),孟曉蘇的觀點(diǎn)是比較富有前瞻性的!耙苑筐B(yǎng)老”的理念在國(guó)外其實(shí)早已提出,并有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國(guó)于上世紀(jì)80年代先后推出的“反向抵押貸款”,就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人,不動(dòng)產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問(wèn)題。它的操作原理是將住房通過(guò)一定形式的金融保險(xiǎn)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng),使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn),能夠在其晚年帶來(lái)穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入,從而對(duì)養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。 近日分析師獲悉,已經(jīng)流行歐美數(shù)十年的“以房養(yǎng)老”模式,將于今年10月首次在我國(guó)推出。老人抵押房產(chǎn)后,每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金,過(guò)世后將房產(chǎn)交與保險(xiǎn)公司。據(jù)了解,我國(guó)首個(gè)主營(yíng)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批,計(jì)劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。 不過(guò),分析師并不看好短中期內(nèi)“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展前景。原因很簡(jiǎn)單:當(dāng)老人將房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司或其他機(jī)構(gòu)之后,老人的現(xiàn)金收入固然多了,但同時(shí)會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題:其一是保險(xiǎn)公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后,可以干什么?其二是在抵押期結(jié)束后,如果老人仍舊沒(méi)有過(guò)世,此時(shí)老人的保障將如何解決? 第一個(gè)問(wèn)題不解決,我們很難設(shè)想擁有龐大現(xiàn)金流支出的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)公司,將能夠如何生存。而第二個(gè)問(wèn)題如果不事先加以設(shè)計(jì)和考慮,則很可能出現(xiàn)中國(guó)1998年貨幣化分房之后造成的后果:一年40億的廉租房保障支出規(guī)模,使得社會(huì)底層住房保障嚴(yán)重不足。 需要強(qiáng)調(diào)指出的是,“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng),以便于市場(chǎng)上各機(jī)構(gòu)能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買(mǎi)賣,這樣的市場(chǎng)制度條件下,才會(huì)有足夠多的機(jī)構(gòu)愿意來(lái)承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。而同時(shí),發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)又要求政府能夠做到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要的兜底:沒(méi)有機(jī)構(gòu)愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn),政府必須承擔(dān),例如老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問(wèn)題怎么辦? “以房養(yǎng)老”絕不是某些人士的一廂情愿就能夠迅速發(fā)展的。其背后所需要的公平的市場(chǎng)制度與條件,才是其良性發(fā)展的基礎(chǔ)。否則,養(yǎng)老問(wèn)題沒(méi)解決好,反而可能引來(lái)一些“強(qiáng)者的掠奪”,并造成不必要的社會(huì)負(fù)面影響。
(作者單位: 安邦集團(tuán)研究總部) |