隨著人口老齡化社會(huì)的迫近，養(yǎng)老問(wèn)題已經(jīng)日益成為政策和市場(chǎng)的關(guān)注熱點(diǎn)。“以房養(yǎng)老”觀點(diǎn)的推出，就是應(yīng)這樣的背景而成為大眾的焦點(diǎn)議題。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)前總裁孟曉蘇是這一觀點(diǎn)的有力倡導(dǎo)者。
　　孟曉蘇在他的博客中寫(xiě)道，我國(guó)城市擁有自有住房的家庭已高達(dá)70%之多，住房已成為這些家庭擁有財(cái)富的主要組成部分。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2003年對(duì)西安、重慶等四城市居民家庭擁有財(cái)富的調(diào)查，我國(guó)城市家庭平均擁有財(cái)富已經(jīng)高達(dá)22.83萬(wàn)元，其中房產(chǎn)價(jià)值占到48.98%。經(jīng)過(guò)最近這幾年房?jī)r(jià)的飆漲之后，相信全國(guó)城市家庭的房產(chǎn)財(cái)富已經(jīng)擁有高達(dá)2萬(wàn)億美元以上的市場(chǎng)規(guī)模。
　　老年人因退休而導(dǎo)致的各項(xiàng)收入的減少，就可以通過(guò)工作時(shí)積累的財(cái)富來(lái)彌補(bǔ)，以維持較為理想的生活狀態(tài)。但如這筆財(cái)富是以住房不動(dòng)產(chǎn)的形式沉淀下來(lái)而無(wú)法變現(xiàn)，這種保障就只能是一句空話：因?yàn)槔夏耆说纳�活需要�?shí)實(shí)在在的貨幣來(lái)支撐。許多老年人被稱之為“住房富人，現(xiàn)金窮人”。他們年輕時(shí)貸款買(mǎi)房，辛勞一生賺錢(qián)攢錢(qián)，還貸付息，在臨近退休時(shí)方才取得住房的完全產(chǎn)權(quán)，此外別無(wú)積蓄，接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活。
　　與此同時(shí)，他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給了子女。按照庇古福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，這無(wú)疑是一種福利損失：最需要用錢(qián)的人沒(méi)錢(qián)用，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。財(cái)富分配的不合理，降低了社會(huì)總體的福利水平，更損害了老年人的福利，使得他們不得不過(guò)分地壓縮生活水平，同時(shí)又對(duì)社會(huì)保障體系形成巨大壓力。隨著“四二一”家庭的大量出現(xiàn)，一雙兒女是無(wú)力在經(jīng)濟(jì)上養(yǎng)育四位老年父母；兩對(duì)老年父母最終向一雙兒女遺留的雙套房產(chǎn)，也并不為已經(jīng)成家的子女很為需要。在這種狀況下，以房養(yǎng)老，自我養(yǎng)老，顯然是較好的選擇。
　　應(yīng)該說(shuō)，孟曉蘇的觀點(diǎn)是比較富有前瞻性的�！耙苑筐B(yǎng)老”的理念在國(guó)外其實(shí)早已提出，并有了較成熟的操作模式。如美、日、英、法等國(guó)于上世紀(jì)80年代先后推出的“反向抵押貸款”，就有效地解決了部分“現(xiàn)金窮人，不動(dòng)產(chǎn)富人”的養(yǎng)老問(wèn)題。它的操作原理是將住房通過(guò)一定形式的金融保險(xiǎn)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，使得老年人在工作期間積累的房產(chǎn)，能夠在其晚年帶來(lái)穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流入，從而對(duì)養(yǎng)老保障發(fā)揮相應(yīng)的功能。
　　近日分析師獲悉，已經(jīng)流行歐美數(shù)十年的“以房養(yǎng)老”模式，將于今年10月首次在我國(guó)推出。老人抵押房產(chǎn)后，每月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金，過(guò)世后將房產(chǎn)交與保險(xiǎn)公司。據(jù)了解，我國(guó)首個(gè)主營(yíng)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)公司“幸福人壽”已通過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，計(jì)劃下月正式掛牌營(yíng)業(yè)。
　　不過(guò)，分析師并不看好短中期內(nèi)“以房養(yǎng)老”在中國(guó)的市場(chǎng)發(fā)展前景。原因很簡(jiǎn)單：當(dāng)老人將房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司或其他機(jī)構(gòu)之后，老人的現(xiàn)金收入固然多了，但同時(shí)會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：其一是保險(xiǎn)公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后，可以干什么？其二是在抵押期結(jié)束后，如果老人仍舊沒(méi)有過(guò)世，此時(shí)老人的保障將如何解決？
　　第一個(gè)問(wèn)題不解決，我們很難設(shè)想擁有龐大現(xiàn)金流支出的“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)公司，將能夠如何生存。而第二個(gè)問(wèn)題如果不事先加以設(shè)計(jì)和考慮，則很可能出現(xiàn)中國(guó)1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億的廉租房保障支出規(guī)模，使得社會(huì)底層住房保障嚴(yán)重不足。
　　需要強(qiáng)調(diào)指出的是，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，以便于市場(chǎng)上各機(jī)構(gòu)能夠自由進(jìn)行資產(chǎn)的買(mǎi)賣，這樣的市場(chǎng)制度條件下，才會(huì)有足夠多的機(jī)構(gòu)愿意來(lái)承擔(dān)和分散資金占用、資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。而同時(shí)，發(fā)達(dá)的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)又要求政府能夠做到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所需要的兜底：沒(méi)有機(jī)構(gòu)愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，政府必須承擔(dān)，例如老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問(wèn)題怎么辦？
　　“以房養(yǎng)老”絕不是某些人士的一廂情愿就能夠迅速發(fā)展的。其背后所需要的公平的市場(chǎng)制度與條件，才是其良性發(fā)展的基礎(chǔ)。否則，養(yǎng)老問(wèn)題沒(méi)解決好，反而可能引來(lái)一些“強(qiáng)者的掠奪”，并造成不必要的社會(huì)負(fù)面影響。

（作者單位： 安邦集團(tuán)研究總部）