房地產(chǎn)商陷入“水面困局”
    2008-03-07    作者:黃俊峰    來源:中國(guó)證券報(bào)
    “面多了加水，水多了加面……”在房地產(chǎn)上市公司披露的2007年年報(bào)中，我們似乎看到了房地產(chǎn)商陷入了“水面困局”而不能自拔的境況。
    不論是全國(guó)性的還是地區(qū)性的房地產(chǎn)上市公司，其年報(bào)數(shù)據(jù)都相當(dāng)亮麗，集中反映了過去一年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高度繁榮。即使面對(duì)嚴(yán)峻的調(diào)控形勢(shì)，數(shù)十家房地產(chǎn)上市公司在年報(bào)中表現(xiàn)得亦是相當(dāng)鎮(zhèn)定從容，似乎調(diào)控是對(duì)人而不是對(duì)己。他們幾乎眾口一詞地表示，將利用宏觀調(diào)控所帶來的行業(yè)整合時(shí)機(jī)，通過多渠道融資繼續(xù)囤地?cái)U(kuò)張。這樣的論調(diào)，不禁讓人回想起2005年調(diào)控力度加大背景下的房地產(chǎn)商“圈地?zé)帷薄?BR>    世易時(shí)移。時(shí)隔兩年之后，面對(duì)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策和更加嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)商仍高舉囤地?cái)U(kuò)張大旗，還在玩“土地+資金”的游戲，但其中所蘊(yùn)含的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與兩年前已不可同日而語(yǔ)。
    自2004年政府調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)至今，銀根和地根不斷緊縮，再加上政府保障性住房（包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房）政策的逐步落實(shí)，綜合性調(diào)控政策的累積效應(yīng)正在形成，這直接造成了購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不再抱有很大的預(yù)期，持幣觀望氣氛再次彌漫樓市。
    事實(shí)上，去年四季度至今房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭戛然而止，降價(jià)、打折等兩年多未見的促銷手段重現(xiàn)樓市，“拐點(diǎn)論”在這樣的背景下興起便不難理解。房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大萬(wàn)科率先在全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)促銷沖擊波，激蕩著更多的房地產(chǎn)商加入打折賣樓的行列，繁榮時(shí)期的捂盤待高價(jià)而沽，成為少數(shù)勇敢房地產(chǎn)商的賭博行為。
    萬(wàn)科降價(jià)促銷的背后，最現(xiàn)實(shí)的考慮是加快銷售進(jìn)度，加速資金回籠，通過提高周轉(zhuǎn)率化解資金壓力。實(shí)際上，差不多所有的房地產(chǎn)商當(dāng)前都患有資金饑渴癥。觀察房地產(chǎn)公司2007年報(bào)，它們的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流幾乎全部是負(fù)數(shù)，這表明賣樓所得款項(xiàng)到手后立即就被開發(fā)商投入到購(gòu)置新土地或者新項(xiàng)目的建設(shè)上去了。
    房地產(chǎn)商在年報(bào)中紛紛表示，將通過多種渠道融資解決發(fā)展的資金問題，但兩大最主要渠道銀行和證券市場(chǎng)大門的完全打開，目前看仍然只是奢望。
    從緊的貨幣政策下，今后銀行對(duì)地產(chǎn)商的放貸和對(duì)購(gòu)房者的放貸將繼續(xù)緊縮。過去“付少量定金拿地——質(zhì)押土地獲得貸款開發(fā)樓盤——賣樓回款后歸還貸款本息”的開發(fā)模式，在銀根緊縮下運(yùn)作起來難度加大，房地產(chǎn)業(yè)的“準(zhǔn)金融行業(yè)”特性在嚴(yán)格調(diào)控下將大大褪色。
    盡管近期有地產(chǎn)商的IPO和配股再融資獲得放行，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)公司通過證券市場(chǎng)直接融資的口子完全放開還不大可能。而發(fā)行信托產(chǎn)品融資、吸引外資注資等途徑也受到政策控制，難有大的作為。
    資金之“水”與土地之“面”的矛盾，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言總是存在的，但是在調(diào)控重壓下，兩者孰輕孰重的爭(zhēng)論，說到底就是“囤地為王”還是“現(xiàn)金為王”的問題。在年報(bào)中我們看到，眾多房地產(chǎn)公司“魚和熊掌”都要的情緒依然濃重。
    當(dāng)貪婪完全蓋過了恐懼，福兮禍兮？唯有今后的市場(chǎng)才會(huì)給出正確的答案。
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