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我有時(shí)做噩夢(mèng)，噩夢(mèng)的主要內(nèi)容是從高處下墜，從飛機(jī)上，從山上，從金茂上（對(duì)環(huán)球金融中心還不熟）……下落不完全是自由落體的加速度，有時(shí)會(huì)突然變慢，甚至停下。這是整個(gè)夢(mèng)中最恐怖的時(shí)刻，永遠(yuǎn)猜不到下落到此為止還是僅僅有人按了暫停鍵。中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)就在這樣的夢(mèng)中。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較上年同期下降1.3%，2月份為下降1.2%；但3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格較2月份上升0.2%，扭轉(zhuǎn)了之前連續(xù)七個(gè)月環(huán)比價(jià)格下降的勢(shì)頭。
止跌了？交易規(guī)模確在擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布，中國(guó)第一季度商品房銷售額較上年同期增長(zhǎng)23.1%，至人民幣5059億元；其中商品住宅銷售額較上年同期增長(zhǎng)24.7%。這是不是意味著價(jià)格已經(jīng)回落到令需求基本滿意的水平？
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份新建住宅銷售價(jià)格較上年同期下降1.9%，降幅較2月份的1.8%有所擴(kuò)大。3月份二手住宅銷售價(jià)格較上年同期下降僅0.4%，2月份為下降0.7%。其中，3月份高檔住宅銷售價(jià)格較上年同期下降3.7%，2月份為下降2.8%。3月份普通住宅銷售價(jià)格下降1.8%。顯然，開發(fā)商繼續(xù)其降價(jià)策略，而在經(jīng)歷了六個(gè)月量?jī)r(jià)齊跌之后，被壓抑的需求有開始釋放的跡象。
或是政府的激勵(lì)措施見效了？自去年年末起，中國(guó)政府推出了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，其中包括稅項(xiàng)減免以及按揭首付比例從30%降低至20%等。利率下調(diào)、房屋交易成本下降，購(gòu)買力相對(duì)加強(qiáng)，擴(kuò)大了對(duì)住房的有效需求。
樂觀者認(rèn)為，當(dāng)前的反彈可持續(xù)一兩個(gè)月以上乃至更久。悲觀者也有證據(jù)，作為政府智庫(kù)的成員，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院一教授公開預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格可能在今后兩年下跌一半。他認(rèn)為，就中期而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯的反彈是不可持續(xù)的。因?yàn)椋@種反彈不是真實(shí)需求，而是由流動(dòng)性和欺詐活動(dòng)推動(dòng)的。他聲稱，政府已經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商正利用假按揭，把燙手的房產(chǎn)甩給銀行。而商業(yè)銀行正執(zhí)行著快速增加放貸推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的行政指令。
我以為，現(xiàn)在要下結(jié)論止跌，證據(jù)不足。經(jīng)濟(jì)基本面還疲軟著，缺少私人投資的推動(dòng)，4萬億人民幣的刺激案能不能使經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)還是一個(gè)謎。另外，市場(chǎng)中的真實(shí)需求無疑存在，但繁榮時(shí)期興建的大量空置房供給也同樣真實(shí)。僅就供求關(guān)系判斷，也沒見分曉。
房地產(chǎn)開發(fā)商可能同意我的看法。數(shù)據(jù)顯示，今年1－3月份全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資人民幣4880億元，較上年同期增長(zhǎng)4.1%，但遠(yuǎn)低于2008年第一季度32.3%的增幅。今年第一季度房屋新開工面積較上年同期下降16.2%，至2.01億平方米。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積較上年同期下降40.1%，至4740萬平方米，而上年同期則是增長(zhǎng)29.7%。顯然，開發(fā)商對(duì)新投資很謹(jǐn)慎，他們不想在經(jīng)濟(jì)反彈勢(shì)頭明顯之前冒險(xiǎn)出風(fēng)頭。
所以，中國(guó)內(nèi)地城市的房?jī)r(jià)在未來數(shù)月中依然面臨下行壓力。下行空間有多大，各地情況不同，起決定性作用的還是需求。購(gòu)房需求能不能真正啟動(dòng)？受其鼓舞，開發(fā)商能不能下決心追加新的投資從而帶動(dòng)其他需求？再等等看。 |