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| 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)不可半途而廢 |
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| 2009-08-21 馬紅漫 來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào) |
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近期，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的一些負(fù)面信息不斷出現(xiàn)。
有媒體報(bào)道，杭州經(jīng)濟(jì)適用房——藍(lán)橋名苑小區(qū)800多套房子已經(jīng)交付，但是其中有500多戶業(yè)主要求維修。這些房子存在裂縫、樓頂滲水等11處質(zhì)量問題。8月初，石家莊市推出了今年的首批經(jīng)濟(jì)適用房，但卻有上千套住房遭遇“棄購”。有申購者指出，這批經(jīng)適房利潤超過國家規(guī)定的3%。此外，武漢經(jīng)適房六連號事件、“寶馬”、“奔馳”頻頻出入經(jīng)適房小區(qū)等現(xiàn)象的曝光，更顯示出經(jīng)適房成為權(quán)力尋租場所的跡象。
本是為了緩解中低收入群體住房困難的經(jīng)適房，如今卻糾結(jié)了諸多社會(huì)矛盾，這樣的結(jié)果著實(shí)讓人感到遺憾。這其中，嚴(yán)懲違規(guī)責(zé)任人固然不可或缺，但此舉卻并不能改變經(jīng)適房的“雞肋”處境。只有讓經(jīng)適房體現(xiàn)出政策保障功能與商品交易的雙重屬性，諸多由此引發(fā)的問題才能真正迎刃而解。
本應(yīng)以“利民、惠民”為目標(biāo)的經(jīng)適房，成為問題多發(fā)的焦點(diǎn)，由此導(dǎo)致的“存廢”之爭也有所升溫�；蛟S正是因?yàn)閱栴}重重，盡管有關(guān)部門在近期接連表態(tài)，認(rèn)為經(jīng)適房仍有存在的必要，但是地方建設(shè)的熱情卻在實(shí)際上呈現(xiàn)出退卻之勢。據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，與去年設(shè)定的2009年開建130萬套目標(biāo)相比，今年上半年全國各地新開工經(jīng)適房3388萬平方米、48萬套，只占全年指標(biāo)的37%左右。從直接的原因看，地方政府開建經(jīng)適房熱情不高是基于現(xiàn)實(shí)的財(cái)政資金壓力。作為保障性住房，經(jīng)適房屬于“公共產(chǎn)品”，地方財(cái)政必然要參與到其建設(shè)過程當(dāng)中。但是，由于地方財(cái)政吃緊現(xiàn)象較為普遍，使得資金支持和監(jiān)管力度不夠。究竟如何為經(jīng)適房確定價(jià)格定位與合理利潤，由此成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)的難題。而解決問題的關(guān)鍵是要綜合保障屬性與商品規(guī)則，實(shí)現(xiàn)二者的相互統(tǒng)一。
從中低收入群體的角度看，經(jīng)適房畢竟不是“免費(fèi)的午餐”，需要付出真金白銀。所以，作為交易商品的經(jīng)適房，其定價(jià)水平?jīng)Q定著市場最終的接納程度。一般而言，經(jīng)適房價(jià)格的確認(rèn)有兩種算法，其一是成本加成的算法，也就是在稅費(fèi)減免的基礎(chǔ)上，以滿足開發(fā)商3%的利潤率測算的價(jià)格；其二則是以市場因素加社會(huì)保障因素為基礎(chǔ)，以周邊同類型商品房為基礎(chǔ)下調(diào)一定的百分比來測算價(jià)格，從一般規(guī)律看，這一下浮比例至少應(yīng)在20%以上。如果不是這樣，過高的房價(jià)難免會(huì)引發(fā)“棄購”現(xiàn)象。
此外，“以售為主”的保障住房制度的健康運(yùn)行，需要有嚴(yán)格的管理約束機(jī)制為前提。經(jīng)適房與普通商品房之間的價(jià)格落差，為尋租者勾勒出了短期暴利的誘惑，難免滋生違規(guī)交易的沖動(dòng)。中國香港地區(qū)就將社會(huì)保障住房的套利行為上升到法律層面，虛報(bào)資料獲取房源的將會(huì)坐牢。而反觀內(nèi)地，此前曝光的諸多違規(guī)事件鮮見有后續(xù)嚴(yán)懲的結(jié)果跟進(jìn)。更為關(guān)鍵的是，由于部分政府工作人員直接卷入違規(guī)交易，讓此類問題較難受到查處。
所以，在強(qiáng)化監(jiān)管的前提下，及時(shí)彌合保障屬性和商品屬性間的錯(cuò)位，對經(jīng)適房的健康存續(xù)有著至關(guān)重要的作用。也就是說，政府財(cái)政需要積極介入建設(shè)投入，對保障房低價(jià)和市場成本間的倒掛部分進(jìn)行全額補(bǔ)缺。至于財(cái)政資金緊缺的問題，可以通過對土地出讓金、房地產(chǎn)稅費(fèi)收入實(shí)施�？顚Ｓ脕韺�(shí)現(xiàn)。以土地出讓金為例，該筆資金規(guī)模占到地方政府預(yù)算外收入的一半左右，但是其流向卻很難為外界所明晰。如果能夠明確用于保障性住房補(bǔ)貼，則不僅可以解決資金來源的問題，還能讓地方政府逐步脫離“賣地生財(cái)”的痼疾。以此觀之，各級財(cái)政的共同支持，才有可能真正平息經(jīng)適房的“存廢”之爭，切不可再讓社會(huì)保障住房的努力半途而廢。(作者系第一財(cái)經(jīng)頻道主持人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）
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