房地產(chǎn)繁榮靠得住嗎?
    2009-11-09    作者:劉憲法    來源:第一財(cái)經(jīng)

    2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩種可能性:形成比2007年更大的泡沫,或提前結(jié)束繁榮  

  2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能實(shí)現(xiàn)保八,靠的是投資,而投資靠的是政府投資。問題是,高政府投資增長(zhǎng)勢(shì)必與政府調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)相沖突,不利于對(duì)經(jīng)濟(jì)失衡狀態(tài)的調(diào)整。因此,市場(chǎng)非常預(yù)期2010年政府投資增長(zhǎng)降下來,而民間投資增長(zhǎng)出現(xiàn)明顯回升。
  在當(dāng)前中國(guó)的市場(chǎng)供需環(huán)境下,可能產(chǎn)生民間投資增量的領(lǐng)域只有房地產(chǎn)行業(yè)。這就是說,在預(yù)期政府?dāng)U張性宏觀政策力度減弱的情況下,2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否真正走出谷底,避免“二次緊縮”的關(guān)鍵要看房地產(chǎn)的走勢(shì)。
  進(jìn)入第三季度以來,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率開始明顯回升。2008年一季度,房地產(chǎn)投資曾一度占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資的比例達(dá)到25%以上,今年第二季度降低到了17.7%,第三季度這一比重快速回升,達(dá)到了19.2%。按照這樣的趨勢(shì),2010年比例超過20%以上是可以預(yù)期的。另外,隨著政府大規(guī)模實(shí)施以“鐵公機(jī)(鐵路、公路和機(jī)場(chǎng))”為主基礎(chǔ)設(shè)施投資的展開和落實(shí),許多地區(qū)或地段的房地產(chǎn)投資價(jià)值開始凸現(xiàn),這也是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的重要推力。
  然而,2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)也來自于房地產(chǎn),并可能出現(xiàn)與美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)前相類似的情況,即:整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的。
  什么因素在推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,一般認(rèn)為主要來自以下四個(gè)方面:一是通貨膨脹預(yù)期,在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下,房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金避險(xiǎn)的最好選擇;二是寬松的貨幣環(huán)境;三是在產(chǎn)能普遍過剩的情況下,具有資金實(shí)力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域,而房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域;四是對(duì)于商業(yè)銀行來說,房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價(jià)值的項(xiàng)目,房地產(chǎn)貸款不僅可以為銀行帶來利息收入,而且可以吸引儲(chǔ)戶存款,并可將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到各種理財(cái)產(chǎn)品上。而且,與其他實(shí)業(yè)項(xiàng)目相比,房地產(chǎn)流動(dòng)性高,變現(xiàn)能力強(qiáng)并有一定的儲(chǔ)值功能,特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣、難以尋找到更好的實(shí)業(yè)項(xiàng)目的情況下,更是如此。
  今年第一季度以來,全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,其中具有指標(biāo)性的熱點(diǎn)城市其房?jī)r(jià)上漲更快。如中銀國(guó)際對(duì)10月份第二周主要城市成交均價(jià)統(tǒng)計(jì),北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米,深圳更是達(dá)到20705元/平方米。如此高的房?jī)r(jià)很大程度上,已將大部分對(duì)住房的真實(shí)需求排斥在外。這就是,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)之上的,是流動(dòng)性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明,這種繁榮勢(shì)必會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫,是不可持續(xù)的。
  一旦房地產(chǎn)泡沫破裂,將直接危及我國(guó)銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全。這種風(fēng)險(xiǎn)來自于兩個(gè)方面:
  其一,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將通過地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),而最終向銀行集中。
  目前各級(jí)地方政府的項(xiàng)目融資是2009年銀行體系信貸資金增長(zhǎng)主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待開發(fā)的土地,以及與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的公共設(shè)施項(xiàng)目。據(jù)筆者課題組在各地的調(diào)研,各級(jí)地方政府對(duì)公共設(shè)施項(xiàng)目投資帶來的土地升值的預(yù)期均很高,例如,修通高速公路、建造地鐵或輕軌預(yù)期可以帶動(dòng)沿線的地區(qū)土地的升值,并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng),土地財(cái)政無(wú)法支持地方政府向銀行的巨額還貸,形成大量的壞賬和爛賬,銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)急劇下降。
  其二,房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。
  房地產(chǎn)已成為目前銀行系統(tǒng)內(nèi)發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù)。自1998年開始,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛。據(jù)中國(guó)央行統(tǒng)計(jì),1998年房地產(chǎn)信貸占銀行總信貸資產(chǎn)的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%,2009年一季度有所回落,上半年又開始回升,達(dá)到了16.4%。而這一比例還在繼續(xù)提高。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年前三季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源里,國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)47.2%,個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)107.7%。大量信貸資金流入,加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂,還貸的違約率將上升,這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全,并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)的信貸萎縮,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。這正是美國(guó)次貸危機(jī)中所發(fā)生的事情。
  總體上,這就出現(xiàn)了兩種可能:第一種可能是直至2010年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去,形成比2007年更大的資產(chǎn)泡沫,直至泡沫破裂,并成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)“二次緊縮”的導(dǎo)火索。
  第二種可能是政府為了控制資產(chǎn)泡沫,及時(shí)收緊各項(xiàng)房地產(chǎn)政策,如停止執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠房貸利率、提高土地閑置費(fèi)用,甚至征收物業(yè)稅。更為重要的是,市場(chǎng)預(yù)期的貨幣政策收緊,將會(huì)直接捅破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫,房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將在2010年上半年提前結(jié)束。
  無(wú)論出現(xiàn)哪一種情況,2009年上半年剛剛啟動(dòng)的房地產(chǎn)投資都會(huì)被打下去,也就是說,依靠民間投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的前景并不樂觀。

(作者系深圳綜合開發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任)

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