樓市小陽(yáng)春將終結(jié)于夏天到來
    2009-04-10    作者:陳雪根    來源:中華工商時(shí)報(bào)

    以我之見,樓市成交量確實(shí)有所增長(zhǎng),但這樣的增長(zhǎng)很難持續(xù),這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來,小陽(yáng)春終將結(jié)束
  經(jīng)過一個(gè)冬天的休眠,樓市還陽(yáng)的好消息不時(shí)傳來,有消息稱,經(jīng)滬深樓市出現(xiàn)爆發(fā)性回暖,樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)火爆,有的甚至出現(xiàn)久違的排隊(duì)搖號(hào)等現(xiàn)象,不少項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)上漲,簽約量持續(xù)上升,開發(fā)商“拿著籮筐裝錢”,連建設(shè)部也是喜形于色,稱十幾個(gè)大中城市所到之處,一是成交量普遍上升,二是銷售價(jià)比去年同期還高,救市政策開始見效。
    樓市回暖仿佛已是不爭(zhēng)的事實(shí)。但如此火爆的現(xiàn)象,并未讓絕大多數(shù)業(yè)界中人高興的沖昏頭腦,也有學(xué)者直指所謂回暖只是假象。
  以我之見,樓市成交量確實(shí)有所增長(zhǎng),但這樣的增長(zhǎng)很難持續(xù),這也是很多業(yè)界人士的看法。隨著夏天的到來,小陽(yáng)春終將結(jié)束。
  理由有很多。首先,供求關(guān)系并未根本改善。建設(shè)部的數(shù)據(jù)稱,全國(guó)空置商品房面積為1.64億平方米,北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是,截至2008年12月末,全市商品房空置面積1438.3萬(wàn)平方米,增幅達(dá)26.6%。其中,住宅空置面積為522.7萬(wàn)平方米,比上年末增長(zhǎng)110.9萬(wàn)平方米,增幅為26.9%。上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也不樂觀,2009年2月末,該市商品房空置面積由2008年初的735.46萬(wàn)平方米擴(kuò)大至1211.75萬(wàn)平方米,其中商品住宅空置554.07萬(wàn)平方米。連任志強(qiáng)都坦言,目前樓市在建項(xiàng)目、在售現(xiàn)房以及土地的去庫(kù)存遠(yuǎn)未完成。一方面,商品房積壓嚴(yán)重,另一方面,保障房上市量開始上升。所以,潘石屹也不看好回暖。而在王石看來,除深圳快要見底,長(zhǎng)三角、京津地區(qū)還早著呢。而釋放出來的需求量,還稍遜于去年同期。樓市回暖有待于更多彈性需求的入市。
  其次,價(jià)格并未如某些人宣稱的那樣上漲,而是在下降,有望進(jìn)一步下降。北京市統(tǒng)計(jì)局等近日公布,今年前兩個(gè)月,四環(huán)內(nèi)商品住宅期房平均售價(jià)為14226元/平方米,比去年均價(jià)下降1355元。而空置3年以上住宅面積為85萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)19.9%。可見銷售回升與價(jià)格下降有一定關(guān)系,但價(jià)格下降帶來的銷售回升,并未消化掉多少空置房,空置量還在上升。這種火爆場(chǎng)面要能持續(xù)下去,除非開發(fā)商繼續(xù)大幅度降價(jià),但目前看不出哪家開發(fā)商準(zhǔn)備大幅度公開降價(jià),相反還有人在宣稱漲價(jià)。因此,北京社科院的專家被任志強(qiáng)罵急了,呼吁消費(fèi)者“一定要扛到房?jī)r(jià)理性回歸,個(gè)人能夠承受再買房”。看誰(shuí)能扛得過誰(shuí)了!
  第三,政策鼓勵(lì)中低價(jià)位中小套型普通自住商品房,同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)商以合理價(jià)格銷售,也就是降價(jià)銷售。消息顯示,今年一季度北京新房成交平均套型面積為69平方米左右。3月份北京新房成交量最大,而成交戶均套型面積則降到了64平方米。而去年一季度北京新房戶均成交套型面積約為164平方米。上海一季度成交戶型面積約為68平方米,也比去年同期有很大幅度的下降。而深圳的成交戶型面積仍在92平方米左右。成交戶型以中小戶型為主,成交價(jià)格理性回歸,是小陽(yáng)春的動(dòng)力所在。但目前積壓的商品房中,100平方米以下的戶型恐怕不多了。而房?jī)r(jià)依然偏高,如北京,今年1到2月商品住宅期房平均售價(jià),四環(huán)至五環(huán)為14447/平方米,還有一些單價(jià)幾萬(wàn)元的房子,就如任志強(qiáng)所言,即使降一半,再剛性需求也買不起。
  第四,房地產(chǎn)自有它的周期。據(jù)研究,美國(guó)房地產(chǎn)周期一般是18-20年左右,也有5年短周期。最近一次從1990年開始,1990-1992年為蕭條期,1993-1994年進(jìn)入復(fù)蘇期,1999年左右進(jìn)入繁榮期,直到2006年8月泡沫破裂。從此進(jìn)入衰退期。日本房地產(chǎn)周期大約在10年。1985年日元大幅升值,日本由出口型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向內(nèi)需為主導(dǎo),1986年房地產(chǎn)跌到谷底,1987年進(jìn)入復(fù)蘇,政府采取各種政策刺激樓市股市,導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格飛漲,出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。1989年,日本房地產(chǎn)市場(chǎng)總值超過2000兆日元,是美國(guó)的5倍。1990年,日本土地的總價(jià)值超過了世界上其余地區(qū)的一半,單獨(dú)一個(gè)東京就能買下整個(gè)美國(guó)。據(jù)萬(wàn)科人士稱,2007年時(shí),單獨(dú)一個(gè)萬(wàn)科的市值也超過了美國(guó)前四大地產(chǎn)商的市值之和。1990年日本經(jīng)濟(jì)泡沫終于破裂,從此進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)6年的收縮期。中國(guó)目前已經(jīng)歷過兩個(gè)半周期。第一個(gè)周期:1986-1990年。1985年開始啟動(dòng)房地產(chǎn),3年后到頂,之后連續(xù)兩年下跌,1990年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。第二個(gè)周期:1991-1997年。1993年到頂,之后連續(xù)4年下跌,1997年再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。半個(gè)周期:從1998年至今。2007年到頂,當(dāng)年出現(xiàn)金融危機(jī),2008年開始疲軟,顯然,谷底尚未出現(xiàn),遑論回暖。
  因此,國(guó)家發(fā)改委官員稱,中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能要有3至5年左右的調(diào)整,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期可能會(huì)更長(zhǎng),業(yè)界人士如香港中原地產(chǎn)集團(tuán)主席施永青稱,樓市冰河時(shí)期并未過去,要到2011年才有實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn),謝國(guó)忠稱,房?jī)r(jià)起碼五六年才能見底,普通樓市泡沫擠壓到回暖都要五六年時(shí)間,更何況“中國(guó)樓市有大泡沫”?上海前一次樓市低迷也持續(xù)了5年。我也這么認(rèn)為。

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