中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給樓市一個(gè)重大利好,就是繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策和推進(jìn)小城鎮(zhèn)化建設(shè)、部分放開戶籍管制,但隨后高層在短短的十?dāng)?shù)天內(nèi),出臺了三個(gè)遏制樓市投資過熱的政策,第一是住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅復(fù)位,并且在日前給予了細(xì)化;第二是國四條,即增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措遏制房價(jià)飆漲、投機(jī)過度行為;第三是五部委出臺規(guī)范土地市場,規(guī)范地方政府的土地出讓和遏制開發(fā)商圈地稱王的行為。 從這些政策,我們可以勾勒出2010年整個(gè)樓市調(diào)控的思路:即增加供給為主要手段,遏制過度投資、遏制過度熱炒“面粉”(土地)和增加保障性住房為輔助手段。 筆者認(rèn)為,由于樓市投機(jī)過熱,遏制投資是必須的,但由于明年經(jīng)濟(jì)形勢尚不足以樂觀,可能會(huì)更加困難,如果端掉樓市這個(gè)特大型的內(nèi)需需求,很可能會(huì)砸傷整個(gè)經(jīng)濟(jì)。 首先,積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策不能變,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)在遭遇金融危機(jī)重大的破壞之后,往往會(huì)有一個(gè)再次低迷的過程,多次世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)和東南亞金融危機(jī)都有這樣的慣例。因此,不能過早地丟掉拐杖,特別是在產(chǎn)能過剩還未消耗完畢以及新的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)、投資尚未出現(xiàn)的背景下,更不能丟掉行之有效的樓市消費(fèi)、投資需求。但最近成本推動(dòng)型的物價(jià)上漲給適度寬松的貨幣政策帶來了壓力,特別是房價(jià)飆漲讓更多的人感受到“通脹”的到來。 第二,樓市在2009年出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn),首先是商品房量價(jià)齊升,剛性需求、改善性需求以及投資性需求井噴,隨著樓市成交量的放大以及價(jià)格飆升,投機(jī)行為點(diǎn)燃全國樓市一片火爆;而正在此時(shí),手握大量信貸資金的央企紛紛圈地稱王,隨著IPO的重啟,更多的上市企業(yè)紛紛加入了搶地行列,導(dǎo)致土地價(jià)節(jié)節(jié)攀高。在這種背景下,高層出臺政策遏制部分城市樓市過熱行為不足為怪。 那么,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的利好與后續(xù)高層調(diào)控樓市的利空混合物,會(huì)對2010年樓市產(chǎn)生什么影響呢? 首先,對于普通商品住房市場來說,2010年的樓市或會(huì)出現(xiàn)量跌價(jià)平的走勢。量跌是因?yàn)闋I業(yè)稅復(fù)位會(huì)對投機(jī)行為給予一定的打擊,更重要的是政策預(yù)期的改變會(huì)讓一些投資客退場,等候下一波行情;另外,由于今年土地出讓樓面價(jià)都比較高,許多地方土地拍賣價(jià)都是100%以上的溢價(jià)。一線城市的房價(jià)確實(shí)漲得比較高,再加之四種需求已經(jīng)在2009年集中釋放,會(huì)導(dǎo)致明年的成交量受到影響;在成交量可能萎縮的背景下,房價(jià)不可能再度飆升,會(huì)出現(xiàn)比較平穩(wěn)的上漲和微跌的走勢。但是,如果明年信貸資金依然很猛烈,可能還會(huì)出現(xiàn)量價(jià)齊升的走勢。 第二,商業(yè)地產(chǎn)可能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而逐步走好,管理層也應(yīng)當(dāng)出臺一些刺激商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓市場的措施。遏制住宅市場投機(jī)需求,要給他們更多的途徑,不能只靠圍堵,要像大禹治水那樣,給予這些投資需求更多的通道;比如說商業(yè)地產(chǎn)的稅收很重,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)正處于復(fù)蘇初期,減稅引導(dǎo)他們進(jìn)入這些領(lǐng)域,給這些資本有更多的宣泄口,而不是打壓他們迫使他們離開住宅市場,惡炒資源、能源、大宗商品以及農(nóng)產(chǎn)品,增加成本推動(dòng)型通脹的壓力。建議管理層在對首套購房繼續(xù)政策支持的同時(shí),要把中國獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場倒掛的現(xiàn)象加以糾正,呼吁降低商業(yè)地產(chǎn)三級市場的差價(jià)稅,以提高二手商業(yè)物業(yè)的流通性。這樣也避免投資客在房地產(chǎn)投資的單一性,分散投資品種,也是平抑住宅房價(jià)的手段之一。 第三,管理層將會(huì)從綜合角度考量整個(gè)樓市的宏觀調(diào)控政策,而不是僅僅從一個(gè)方面出發(fā)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱,如果在沒有新的消費(fèi)和投資需求增長點(diǎn)出現(xiàn)的情況下,打擊樓市投資客的趕老鼠行動(dòng)勢必會(huì)投鼠忌器,為了避免“驚群”現(xiàn)象發(fā)生,主要采取增加供給的措施;另外,在地方政府財(cái)政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下,遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合。 |